울산지방법원 2025타경12231. 양산시 하북면 순지리 미소하우스와숲 제1동 제2층 제201호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 건축물대장 용도는 근린생활시설입니다. 현황은 공실로 조사됐습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트나 오피스텔과 동일한 기준으로 접근해서는 안 됩니다.

소유권은 2020년 주식회사미소하우스에서 서삼식에게 이전됐고, 2023년 증여를 원인으로 호국불교묘관음회에 이전됐습니다. 말소기준인 2020년 늘푸른사상새마을금고 근저당권의 채권최고액은 624,000,000원입니다. 이후 2025년 같은 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 해당 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리관계보다 주목해야 할 부분은 가격과 실제 용도입니다. 감정가에서 큰 폭으로 할인된 상태이지만, 비교 가능한 근린생활시설 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 감정가격의 적정성, 공실 해소 가능성, 근린생활시설로서의 수익성과 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

말소기준은 2020.10.23. 접수된 을구 1번 늘푸른사상새마을금고 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 624,000,000원이고, 채무자는 서삼식입니다. 해당 근저당권은 3층 301호와 공동담보 관계에 있습니다.

2025.07.25. 접수된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로 매각 시 소멸합니다. 현재 확인되는 등기상 인수권리는 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 근저당 채권이 배당으로 전액 변제되는 것은 아닙니다. 채권자의 미배당금과 낙찰자가 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다.

② 시세 비교 — 숫자는 저렴해 보여도 직접 비교가 어렵다

미소하우스와숲의 실거래 집계에서는 최근 12개월 평균 227,500,000원(4건), 최신 거래 250,000,000원, 이전 거래 대비 최근 평균 변화율 +9.6%가 확인됩니다. 현재 최저가 147,833,000원은 최근 12개월 평균의 65.0%입니다.

하지만 이는 본건의 적정 시세를 의미하지 않습니다. 집계된 거래는 전용면적 76.06㎡ 또는 78.21㎡이며, 비교 기준 면적 253.11㎡와도 일치하지 않습니다. 더욱이 본건은 근린생활시설이므로 주거 실거래를 동일 용도·동일 면적의 직접 비교 사례로 사용하기 어렵습니다.

전체 7건 평균은 218,928,571원이나, 최근 거래 중심으로 살펴보면 227,500,000원입니다. 최근 평균이 이전 거래 평균보다 9.6% 높은 것으로 집계되어, 이 거래 표본에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다. 그러나 이러한 추세 역시 본건 근린생활시설의 가격 변화로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,833,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,869,662원을 공제한 144,963,338원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 479,036,662원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 채권 잔액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 위 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수액 구분

유찰이 반복되면 매각대금이 감소하면서 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 산정된 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.

따라서 채권자의 미회수액이 증가한다는 사실 자체가 낙찰자의 인수 부담으로 연결되지는 않습니다. 다만 매각가격 하락이 근린생활시설의 실제 시장가치를 입증하는 것도 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 하북초등학교 북서측 인근입니다. 주위는 노변 근린생활시설, 공동주택, 통도사, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 스프링클러와 가스공급설비가 설치되어 있습니다.
• 실제 용도. 건축물대장상 근린생활시설이며 감정 당시 공실입니다. 주거용 실거래가격이나 주거용 임대수익률을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 토지. 일반상업지역이며, 토지는 사다리꼴에 유사한 형태로 주상복합건물의 부지로 이용 중입니다. 북동측 폭 약 10m 내외, 남서측 일부 폭 약 3m 내외의 도로와 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 공시지가는 899,400원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 미소하우스와숲은 2020.10.19. 준공된 18세대 규모 건물입니다. 본건은 근린생활시설이며 공실 상태이므로, 일반 주거용 물건의 거래량만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건상 대지로 표시된 내용과 집합건물 등기, 건축물대장상 근린생활시설 및 실제 매각 대상의 일치 여부를 매각목록 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 평균 227,500,000원은 면적·용도가 다른 참고 사례입니다. 동일 용도의 거래사례 또는 수익환원 방식으로 적정 가격을 별도 검토해야 합니다.
• 공실·점유 조사. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서·매각물건명세서 확인으로 현재 점유상태를 검증해야 합니다.
• 공동담보 확인. 늘푸른사상새마을금고 근저당권에는 3층 301호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보목록과 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
• 유찰 원인 점검. 3회 유찰돼 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 물리적 상태와 근린생활시설 수요, 실사용 가능성, 예상 공실 기간을 검토해야 합니다.
• 관리비·체납. 공실 기간의 관리비 체납, 공용부분 관리비와 시설 유지비를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각목록을 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다”

양산 미소하우스와숲 201호는 말소기준 근저당권과 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 431,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 147,833,000원까지 하락한 사실만으로 가격상 이점을 확정할 수는 없습니다.

최근 12개월 실거래 평균 227,500,000원, 최신 거래 250,000,000원과 비교하면 겉으로는 상당한 가격 차이가 있지만, 이 거래들은 본건과 면적·용도가 일치하지 않습니다. 건축물대장상 근린생활시설이고 현황은 공실이므로 주거 실거래와의 단순 비교를 배제하고 근린생활시설 자체의 수익성과 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.

권리는 비교적 단순하지만, 가격 검증은 까다로운 물건입니다. 현재의 낮은 최저가보다 중요한 것은 실제 매각 대상과 용도를 확인하고, 공실 상태의 근린생활시설을 얼마의 비용으로 활용하거나 다시 매각할 수 있는지 검증하는 것입니다.