211,190,000원
울산지방법원 2025타경12231. 양산시 하북면 순지리 미소하우스와숲 제1동 2층 201호입니다. 등기상 현재 소유자는 호국불교묘관음회이고, 2023.10.06 증여를 원인으로 2023.10.24 소유권이 이전됐습니다. 말소기준권리는 2020.10.23 설정된 늘푸른사상새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 624,000,000원입니다. 이 근저당권은 3층 301호와 공동담보로 설정돼 있으며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽보다 더 신중하게 봐야 할 부분은 가격 비교의 적정성입니다. 감정가 431,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 211,190,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 227,500,000원의 92.8%입니다. 다만 대상 면적은 253.11㎡인 반면 실거래 표본은 78.21㎡ 또는 76.06㎡여서 직접적인 동급 시세 비교가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12231 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 순지리 691-118 미소하우스와숲 제1동 제2층 제201호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 건축물대장상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 대상 면적 | 253.11㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상12층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 호국불교묘관음회 |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 211,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 527,817,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 해당 호실은 공실이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해 점유·임대관계 변동 여부를 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 92.8%지만 ‘면적 불일치’가 핵심
미소하우스와숲의 확인된 실거래는 7건이며, 최근 12개월 거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 227,500,000원, 최신 거래는 2026.05의 250,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 78.21㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 78.21㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 78.21㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 78.21㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 76.06㎡ | 8 | 207,500,000원 |
| 2021.07 | 76.06㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2021.07 | 76.06㎡ | 11 | 210,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 211,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,660원 |
| 1. 근저당 · 늘푸른사상새마을금고 | 624,000,000원 | 207,433,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 211,190,000원 가정 시 근저당권의 미배당액은 416,566,660원입니다. 신청채권액은 527,817,930원이고 예상배당액은 207,433,340원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 211,190,000원 | 207,433,340원 | 416,566,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 147,833,000원 | 144,963,338원 | 479,036,662원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 103,483,100원 | 101,234,337원 | 522,765,663원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하북초등학교 북서측 인근이며 주위는 노변 근린생활시설, 공동주택, 통도사, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 용도는 근린생활시설이며 현황은 공실 상태입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상12층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러·가스공급설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 10미터 내외 도로, 남서측 일부 약 3미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 545.0㎡, 공시지가는 899,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반상업지역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 면적부터 구분. 대상은 253.11㎡이고 확인된 최근 거래는 78.21㎡입니다. 92.8%라는 수치를 곧바로 적정가 할인율로 사용하지 마세요.
- 근린생활시설 현황 확인. 건축물대장상 근린생활시설, 현황 공실입니다. 실제 영업·임대 가능성과 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 늘푸른사상새마을금고 근저당은 3층 301호와 공동담보입니다. 배당관계 판단 시 공동담보 내용을 원본 등기에서 확인하세요.
- 점유 재확인. 현재 공실로 평가됐고 임대관계는 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당은 416,566,660원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 비교대상 검증부터
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2020.10.23 늘푸른사상새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가 431,000,000원에서 211,190,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균 227,500,000원 대비 최저가가 92.8%라는 점 자체는 긍정적으로 보일 수 있지만, 대상 면적 253.11㎡와 실거래 표본 78.21㎡가 일치하지 않습니다. 게다가 건축물대장상 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 동급 비교사례를 추가 확인한 뒤 판단”하는 접근이 적절합니다.
