매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격 메리트 확보했으나 현황 통합 사용 이슈 확인이 필요한 물건
인수권리는 없고 최저가가 최근 12개월 평균 대비 78.9%로 저렴하지만 공부상 호수와 현황 사용 관계 확인 필요. 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 34.3%까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 근저당·압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸해 인수 위험은 없습니다. 최근 12개월 평균 거래가 1.326억인데 최저가는 1.046억(78.9%)으로 가격 메리트가 생긴 구간입니다. 다만 공부상 호수와 현황 사용 관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
305,000,000원 / 104,615,000원
3회 유찰
최근12개월 시세
132,666,666원
최근 거래 3건 평균
최저가 ÷ 시세
78.9%
가격 메리트
매수인 인수
0원
매각 소멸 권리
인천지방법원 2024타경9992. 인천 연수구 청학동 연수푸르지오4단지 내 물건으로, 등기상 집합건물 제2층 디-208-2호입니다. 말소기준권리는 2015년 3월 27일 설정된 주식회사한국외환은행 근저당권입니다. 이후 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 부담할 권리는 없습니다.
현재 가격은 3회 유찰을 거치며 감정가 3.05억에서 1.046억까지 낮아졌습니다. 최근 거래 흐름과 비교하면 최근 12개월 평균 1.326억 대비 할인 구간이며, 다만 현황조사상 제디-209호와 하나로 통합 사용된 것으로 보이는 점은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2024타경9992
소재지
인천광역시 연수구 먼우금로 217, 2층디-208-2호 (청학동,연수푸르지오4단지)
용도 / 감정
대지 · 이용상태 자료상 별도 기재 없음
소유자
김상철
감정가 / 최저가
305,000,000원 / 104,615,000원
신청채권
526,914,694원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
2015년 설정된 한국외환은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 연수구 압류, 유에이치케이제오차유동화전문 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 가등기 관련 권리는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입
연수푸르지오4단지 동일 권역 거래를 기준으로 최근 거래는 2025년 2~3월 중심이며 최근12개월 평균은 132,666,666원입니다.
거래월
면적
층
거래가
2025.03
47.14㎡
7
138,000,000원
2025.02
47.96㎡
6
130,000,000원
2025.02
47.96㎡
6
130,000,000원
2023.07
47.14㎡
5
135,000,000원
133,250,000원
최저매각가 104,615,000원은 최근12개월 평균 132,666,666원의 78.9% 수준입니다. 최근 거래 최고가는 138,000,000원이며, 최근12개월과 이전 거래 비교 추세는 -1.7%로 약한 하락 흐름입니다.
⚠️ 현황 확인 포인트 매각물건명세서 비고상 공부상 구분되어 있으나 현황은 제디-209호와 하나로 통합되어 사용된 것으로 보입니다. 입찰 전 현황조사서와 실제 점유 형태 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,615,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,264,610원
한국외환은행 근저당
564,000,000원
102,350,390원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가가 최근12개월 평균보다 낮아 가격 메리트 확보
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 인수 위험도 없어 권리 구조는 단순합니다.
⛔ 확인 관점 가격은 유찰로 개선됐지만 공부상 디-208-2호와 현황 통합 사용 문제가 있어 권리보다 현황 확인이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 연수구 청학동 연수푸르지오4단지 소재.
토지. 중심상업지역, 지목 대, 토지면적 1190.8㎡.
규제. 과밀억제권역·중심상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약허가구역 포함.
환금성. 최근 거래 4건 확인, 최근 거래 범위 130,000,000원~138,000,000원.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 최저가 104,615,000원은 최근12개월 평균 대비 할인 구간.
권리. 인수권리 없음, 말소기준 이후 권리는 매각 소멸.
현황. 제디-209호 통합 사용 여부 확인.
배당. 근저당 채권최고액 대비 미배당이 발생하는 구조.
원본 확인. 등기부·현황조사서·매각물건명세서 원본 확인 필요.
맺으며 — “유찰이 만든 가격, 현황이 남긴 확인 과제”
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 크게 낮아져 최근 시세 대비 가격 메리트가 생겼습니다. 권리상으로는 인수 부담이 없지만, 공부상 호수와 현황 사용 관계라는 확인 포인트가 있습니다. 가격은 합격권, 현황 확인은 필수인 물건입니다.
