인천지방법원 2024타경9992. 등기 문서는 집합건물이고 사건상 용도는 대지로 분류된 물건입니다. 소유자는 김상철이며, 2015.03.27. 소유권을 이전받은 같은 날 주식회사한국외환은행 앞으로 채권최고액 564,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 등기순서만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 공부상 구분되어 있지만 현황은 디-208-2호와 하나로 통합되어 사용되었던 것으로 보이며, 디-209호의 호실번호가 기재되어 있지 않습니다. 따라서 4회 유찰로 가격이 크게 내려온 사실과 별개로, 실제 경계·독립성·점유상태를 현장에서 특정할 수 있는지가 입찰 판단의 우선순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9992 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 먼우금로 217, 2층디-209호 (청학동,연수푸르지오4단지) |
| 용도 / 등기형태 | 대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 |
| 소유자 | 김상철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 680,000,000원 / 163,268,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제오차유동화전문 유한회사 / 526,914,694원 |
| 말소기준권리 | 2015.03.27. 주식회사한국외환은행 근저당권 · 채권최고액 564,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 현황상 핵심사항 | 디-208-2호와 하나로 통합 사용되었던 것으로 보이며, 호실번호는 기재되어 있지 않음 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원, 현황 확인은 별개
임차인 없음. 확인된 임차인에 따른 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2015.03.27. 설정된 주식회사한국외환은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 2024.07.18. 임의경매개시결정과 2025.07.03. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2017.08.14. 설정됐던 박춘화 명의 소유권이전청구권 가등기와 그 후속 권리도 2020.03.04. 확정판결을 원인으로 가등기가 말소되어 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 하락했고, 최저가는 그보다 크게 낮다
연수푸르지오4단지의 비교면적은 107.73㎡이고 면적 매칭된 실거래 표본은 107.28㎡입니다. 전체 5건 평균은 450,600,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균과 최신 거래가격은 모두 410,000,000원이고, 최근 거래는 과거 거래 대비 14.2% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 107.28㎡ | 24 | 410,000,000원 |
| 2025.06 | 107.28㎡ | 24 | 410,000,000원 |
| 2023.06 | 107.28㎡ | 23 | 458,000,000원 |
| 2023.01 | 107.28㎡ | 12 | 460,000,000원 |
| 2021.12 | 107.28㎡ | 20 | 515,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 107.28㎡ | 2건 | 410,000,000원 |
| 전체 평균 | 107.28㎡ | 5건 | 450,600,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득 기준금액은 163,268,000원으로, 최근 12개월 평균 410,000,000원의 39.8%입니다. 숫자만 보면 실거래와의 격차가 매우 큽니다. 다만 이 사건은 이미 4회 유찰됐고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.6회이며, 최근 실거래 추세도 -14.2%입니다. 여기에 현황상 통합사용 문제가 있으므로 단순히 “시세의 39.8%니까 싸다”라고 결론내리기보다, 왜 시장이 네 차례 응찰을 보류했는지부터 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,268,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,085,752원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 564,000,000원 | 160,182,248원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 163,268,000원 가정 시 근저당 채권최고액 564,000,000원 중 160,182,248원이 배당되고, 미배당액은 403,817,752원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 용도·토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 대지입니다. 감정 이용상태는 별도 구체적 기재가 없으므로 아파트·상가 등 다른 용도로 단정하지 않습니다.
- 현황. 공부상 구분되어 있으나 디-208-2호와 하나로 통합 사용되었던 것으로 보이고, 디-209호의 호실번호가 기재되어 있지 않습니다.
- 토지. 관련 토지는 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·사다리형·중로각지이며 토지면적은 1,190.8㎡, 공시지가는 3,859,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 실거래 흐름. 면적 매칭된 최근 12개월 거래는 410,000,000원 2건이며, 최근 구간은 과거 거래 대비 14.2% 하락했습니다.
- 환금성 신호. 연수푸르지오4단지 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.6회이고, 이 사건 역시 4회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 디-209호 특정 여부. 현장과 집행기록에서 디-209호의 실제 위치·경계·출입구·표시 상태를 확인해야 합니다. 호실번호가 기재되어 있지 않다는 비고를 가볍게 넘기면 안 됩니다.
- 디-208-2호와의 통합사용 상태. 두 호실이 현재 어떤 방식으로 하나로 사용되고 있는지, 매각 대상 부분을 현실적으로 구분할 수 있는지 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 450,600,000원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 410,000,000원을 우선 기준으로 두고, 최근 추세 -14.2%를 함께 반영해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 가격이 최근 실거래의 39.8%까지 내려왔음에도 네 차례 유찰됐다는 사실 자체가 확인이 필요한 시장 신호입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만, 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 표기가 있으므로 실제 입찰·취득 과정에서의 적용 여부를 원본 자료와 관계기관 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 현장을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “권리보다 현황이 어려운 물건”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.03.27. 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 실질취득 163,268,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 410,000,000원의 39.8%까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이미 4회 유찰됐고 최근 거래 흐름은 -14.2%이며, 무엇보다 공부상 디-209호가 현황에서는 디-208-2호와 하나로 통합되어 사용된 것으로 보이고 호실번호도 기재되어 있지 않습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 차이는 크지만 현황 특정성 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 낮아진 최저가만으로 등급을 높이기보다 실제 목적물을 독립적으로 확인할 수 있는지가 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
