광주지방법원 2025타경875. 쌍촌동도시형생활주택 2층 213호로, 감정 이용상태는 연립주택(원룸형)입니다. 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 대항력 임차인입니다. 이창성은 임대차계약일 2016.09.06., 점유개시 2016.09.25., 주민등록 2017.03.21., 확정일자 2017.03.21.로 확인되고, 현재 말소기준인 고성농업협동조합 근저당 2020.06.05.보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다.
이 임차인은 종전 광주지방법원 2019타경5978 경매에서 원래 보증금 55,000,000원 중 15,629,924원을 배당받았고, 남은 39,370,076원에 대해 2020.07.14. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 회차 매각대금 10,552,000원을 가정하면 집행비용 589,936원을 뺀 9,962,064원만 임차인에게 배당되고, 나머지 29,408,012원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경875 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 531-1 쌍촌동도시형생활주택 2층 213호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 화정로49번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(원룸형) · 전용 16.9685㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제213호 |
| 소유자 | 김동옥 · 2020.06.05. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 10,552,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 44,790,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
현재 말소기준권리는 2020.06.05. 설정된 고성농업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류 20,994,443원과 2025.02.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이창성의 임차관계는 주민등록일 2017.03.21.로 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기로 명시되어 있습니다. 등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 미배당 보증금 반환의무는 별도로 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창성 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 39,370,076원 | 2017.03.21. | 2017.03.21. | 대항력 有 우선변제 29,408,012원 인수 |
이창성은 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제를 받지만, 매각대금 자체가 보증금보다 작아 전액 회수가 불가능합니다. 현재 회차 기준 9,962,064원을 배당받고 29,408,012원이 남습니다. 별도의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약은 확인되지 않으므로 이 금액을 실질 인수액으로 반영해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 39,960,012원으로 비교
가도스타디움(2차) 전용 16.97㎡의 최근 12개월 거래는 9건 평균 42,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.02. 40,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 2.8% 높은 흐름입니다. 따라서 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 16.97㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.02 | 16.97㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 16.97㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.09 | 16.97㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.06 | 16.97㎡ | 4 | 41,000,000원 |
| 2025.05 | 16.97㎡ | 1 | 39,000,000원 |
| 2025.05 | 16.97㎡ | 3 | 41,000,000원 |
| 2025.04 | 16.97㎡ | 2 | 36,500,000원 |
| 2025.03 | 16.97㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 42,500,000원 |
현재 회차 실질취득비용 39,960,012원은 최근 12개월 평균 42,500,000원의 약 94.0%입니다. 평균보다는 낮지만, 최신 실거래 40,000,000원과 비교하면 약 99.9%로 사실상 같은 수준입니다. 따라서 최저가 10,552,000원이 시세의 24.8%라는 숫자를 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 이 사건의 적정 비교대상은 최저가가 아니라 인수액까지 합친 실질취득비용입니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 589,936원 |
| 1. 임차인 이창성 보증금 | 39,370,076원 | 9,962,064원 |
| 2. 근저당 · 고성농업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,994,443원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 대항력 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 고성농업협동조합과 경남신용보증재단에는 예상배당이 없고, 임차인 미배당 29,408,012원은 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주효광중학교 북서측 인근이며 단독주택과 소규모 상업용 부동산이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 연립주택 원룸형이며 전용면적은 16.9685㎡입니다. 159세대, 2014.03.13. 준공입니다.
- 도로. 단지 동측으로 보도 분리된 왕복 6차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역·비행안전제6구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 618,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회이고 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 입찰가에 임차인 미배당 인수액을 더한 총액으로 최근 12개월 평균 42,500,000원과 최신 거래 40,000,000원을 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임차보증금 39,370,076원, 주민등록일 2017.03.21., 확정일자 2017.03.21. 및 종전 경매 배당 15,629,924원을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이창성은 과거 전세권자·경매 채권자 이력이 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다. 단정하지 말고 계약·송금·점유 자료를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 7회 유찰 시 실질취득 39,922,025원, 8회 유찰 시 39,891,635원으로 낙찰가만큼 총부담이 내려가지 않습니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유 여부를 현장 및 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,055만원 낙찰”이 아니라 “약 4,000만원 취득”
이 사건은 표면 할인율만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 46,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 10,552,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이창성의 남은 보증금 39,370,076원이 핵심입니다. 현재 회차에서 9,962,064원이 배당되고 29,408,012원은 매수인이 떠안게 되어 실질취득은 39,960,012원입니다.
그 금액은 최근 12개월 평균 42,500,000원보다는 낮지만 최신 실거래 40,000,000원과 거의 같습니다. 더 유찰되어도 인수액이 늘어 총부담은 약 3,990만원 수준에서 크게 움직이지 않습니다. 게다가 단지 경매 통계상 평균 6회 유찰, 매각률 0.0%라는 환금성 신호도 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인은 크지만 실질 가격 할인은 작고, 임차권 확인 난도는 높습니다. 입찰 판단의 기준은 10,552,000원이 아니라 인수액까지 포함한 총 취득부담이어야 합니다.
