광주지방법원 2025타경875. 광주 서구 쌍촌동 531-1, 쌍촌동도시형생활주택 3층 303호입니다. 감정 이용상태는 연립주택(원룸형), 거래 비교 대상 전용면적은 16.9685㎡입니다. 감정가 46,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저가는 10,552,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 상당하지만, 이 사건은 최저가가 곧 취득원가가 아닌 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
핵심은 임차인 박진혁입니다. 임대차계약일자는 2016.08.20, 점유개시는 2016.08.27, 주민등록일자는 2016.08.29, 확정일자는 2017.08.28입니다. 현재 말소기준인 고성농업협동조합 근저당권은 2020.06.05 설정됐으므로, 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경875 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 531-1 쌍촌동도시형생활주택 3층303호 |
| 도로명 | 광주광역시 서구 화정로49번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(원룸형) · 비교 전용면적 16.9685㎡ |
| 소유자 | 김동옥 (2020.06.05. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 10,552,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 44,790,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸돼도 보증금 부족분은 남는다
말소기준은 2020.06.05. 을구 3번 고성농업협동조합 근저당권, 채권최고액 48,000,000원입니다. 이후 2022.11.01. 경남신용보증재단 가압류 20,994,443원과 2025.02.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 2021.11.08. 등기된 박진혁의 주택임차권입니다. 등기 접수 자체는 말소기준보다 늦지만, 등기 내용에 기재된 주민등록일자 2016.08.29와 점유개시일자 2016.08.27이 말소기준보다 빠르므로 대항력이 인정된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진혁 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 41,540,135원 | 2016.08.29 / 2017.08.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 31,578,071원 |
배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금이 보증금보다 작기 때문에 배당만으로 보증금이 전액 소멸하지 않습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어나고, 실질취득 총액은 약 4,200만원 수준에서 거의 고정됩니다.
③ 가격 비교 — 1,055만원이 아니라 4,213만원으로 봐야 한다
가도스타디움(2차) 전용 16.97㎡의 최근 거래 12건 평균은 42,208,333원이고, 최근 12개월 9건 평균은 42,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.02. 40,000,000원입니다. 최근 12개월 평균이 그 이전 거래보다 2.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 16.97㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.02 | 16.97㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 16.97㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.09 | 16.97㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.06 | 16.97㎡ | 4 | 41,000,000원 |
| 2025.05 | 16.97㎡ | 1 | 39,000,000원 |
| 2025.05 | 16.97㎡ | 3 | 41,000,000원 |
| 2025.04 | 16.97㎡ | 2 | 36,500,000원 |
| 2025.03 | 16.97㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 42,500,000원 |
현재 최저가 10,552,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 24.8%에 불과하지만, 이는 이 사건에서는 의미 있는 매수가격 비교가 아닙니다. 현재 인수액 31,578,071원을 더하면 실질취득은 42,130,071원으로, 최근 12개월 평균 42,500,000원의 약 99.1%입니다. 차이는 불과 369,929원입니다.
더구나 최신 거래 40,000,000원보다 실질취득이 2,130,071원 높습니다. 따라서 이 물건을 “감정가 대비 77% 할인” 또는 “시세의 25%”라는 이유로 가격 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다. 실질취득 기준으로는 사실상 최근 시세권입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 10,552,000원 | 31,578,071원 | 42,130,071원 |
| 7회 유찰 시 | 8,441,600원 | 33,650,484원 | 42,092,084원 |
| 8회 유찰 시 | 6,753,280원 | 35,308,414원 | 42,061,694원 |
④ 예상배당표 (매각가 10,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 589,936원 |
| 1. 임차인 박진혁 보증금 | 41,540,135원 | 9,962,064원 |
| 2. 고성농업협동조합 근저당권 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 경남신용보증재단 가압류 | 20,994,443원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되고, 고성농업협동조합과 경남신용보증재단의 예상배당은 0원입니다. 임차인 미배당 보증금 31,578,071원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 다세대이며 감정 이용상태는 연립주택(원룸형)입니다. 가도스타디움(2차) 거래 비교 전용은 16.9685㎡입니다.
- 입지. 광주효광중학교 북서측 인근으로 단독주택과 소규모 상업용 부동산이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측으로 보도 분리된 왕복 6차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·도시가스·승강기·바닥난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역·비행안전제6구역(전술) 등의 제한이 포함됩니다.
- 거래. 비교 단지 159세대, 2014.03.13. 준공. 전용 16.97㎡ 거래는 최근 표본에서 35,000,000원~50,000,000원입니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 반복 유찰 이력을 가볍게 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단 기준은 10,552,000원이 아니라 현재 실질취득 42,130,071원입니다.
- 임차보증금 원본 확인. 2019타경4234호 배당내역과 현재 남은 보증금 41,540,135원, 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유·대항력 확인. 점유개시 2016.08.27, 주민등록 2016.08.29, 확정일자 2017.08.28의 연속성과 현황을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 박진혁이 과거 전세권자 및 여러 경매절차의 채권자로 등장하므로 임대차의 실체와 관계를 추가 검증해야 합니다.
- 추가 유찰 기대 금지. 8회 유찰 시에도 실질취득 계산은 42,061,694원으로 현재와 큰 차이가 없습니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 42,500,000원과 최신 거래 40,000,000원을 함께 보고 응찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당자료·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “23% 최저가”가 아니라 “약 4,213만원 취득”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 46,000,000원 대비 최저가 10,552,000원입니다. 하지만 가장 중요한 숫자는 그게 아닙니다. 대항력 있는 박진혁의 보증금 41,540,135원 중 현재 예상배당 9,962,064원을 뺀 31,578,071원이 남고, 이를 최저가에 더한 실질취득은 42,130,071원입니다.
최근 12개월 평균 42,500,000원과 비교하면 거의 같은 수준이고, 최신 거래 40,000,000원보다 오히려 높습니다. 7회·8회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 약 42,000,000원 부근에서 유지됩니다. 여기에 6회 유찰, 원룸형 다세대의 환금성, 관계인·가장임차인 의심 메모까지 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 표면 가격은 매우 낮지만 실질 가격은 시세권이고, 권리 난도는 높습니다.
