광주지방법원 2025타경30715. 광주역 남서측 인근 ‘광주역한국아델리움’ 1층 106호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(소매점)입니다. 감정가 293,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,010,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 10월 4일 설정된 빛고을신용협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 720,000,000원입니다. 해당 근저당은 같은 건물 104호·105호와 공동담보 관계이고, 현재 소유자는 2023년 주식회사메타로 이전됐습니다.
권리구조의 뼈대는 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 조사된 4건 가운데 주식회사 바름디앤씨,조주현은 2023.12.20., 이무림은 2022.11.16., 주식회사 단청문화,이상민은 2024.10.24. 전입으로 모두 말소기준일인 2022.10.04.보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 ‘주식회’로 기재된 점유자는 전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30715 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 제1층 제106호 (신안동,광주역한국아델리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) · 지하2층 지상20층 내 1층 106호 |
| 소유자 | 주식회사메타 (2023.03.10. 소유권이전 · 거래가액 217,583,874원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 84,010,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 빛고을신용협동조합 / 669,186,389원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 말소기준권리 | 2022.10.04. 을구 1번 근저당권 · 빛고을신용협동조합 · 채권최고액 720,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 점유관계는 확인 필요
2022.10.04. 빛고을신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2022.12.23. 진남새마을금고 가압류 639,669,081원은 2023.01.05. 취하로 이미 말소됐고, 2025.01.15. 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 현황 — 3건은 후순위, 1건은 미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 바름디앤씨,조주현 | 알수없음 | 2023.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 단청문화,이상민 | 알수없음 | 2024.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이무림 | 알수없음 | 2022.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금을 합산할 문제는 없습니다. 현재 확인되는 점유 관련 기록은 4건입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 3건은 모두 말소기준 이후라 대항력이 없고, 나머지 1건은 전입일 자체가 확인되지 않아 별도 검증이 필요합니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 84,010,000원으로 감정가 293,000,000원의 28.67% 수준입니다. 다만 이 물건은 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확실하다고 단정해서는 안 됩니다.
오히려 확인 가능한 객관적 신호는 5회 유찰입니다. 1층 근린생활시설이라는 용도와 함께 반복 유찰이 이어졌다는 점은 감정가 수준에서 응찰이 성립되지 않았다는 사실을 보여줍니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 감정가 대비 낙폭 자체가 아니라, 현장 임대수요·공실 가능성·점포 환금성과 미상 점유관계를 함께 확인하는 데 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,180원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 빛고을신용협동조합 | 720,000,000원 | 82,097,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,010,000원 가정 시 근저당 채권최고액 720,000,000원 중 82,097,820원이 배당되고, 미배당은 637,902,180원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근으로 오피스텔, 업무시설, 모텔, 근린생활시설·상가, 빌라 등이 혼재하는 지역이며 제반 입지 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 평가대상 1층 106호는 근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 왕복4차로, 남동측 왕복3차선, 남서측 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,026.1㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡이며 평지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층 건물이며 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘주식회’ 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 최종 매각물건명세서와 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 후순위 점유 3건. 이무림 2022.11.16., 주식회사 바름디앤씨,조주현 2023.12.20., 주식회사 단청문화,이상민 2024.10.24. 전입은 모두 말소기준 2022.10.04. 이후입니다.
- 공동담보 확인. 빛고을신용협동조합 근저당은 104호·105호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 본건 단독 채무액과 채권최고액을 동일시하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 28.67%까지 내려왔다는 숫자보다 실제 공실·임대수요·상권·점포 접근성과 내부 상태를 먼저 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건의 등기 권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.10.04. 빛고을신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 배당모형상 인수액도 0원입니다. 하지만 그것만으로 ‘안전한 8,401만원짜리 근린시설’이라고 결론 내리면 곤란합니다. 조사된 점유 4건 중 하나는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 물건 자체도 1층 근린생활시설이면서 5회 유찰됐습니다.
즉 등기상 권리는 비교적 명확하지만, 점유와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 감정가 대비 28.67%라는 할인율은 참고값일 뿐 시세 대비 저렴함을 증명하지 않습니다. 최종 의사결정의 순서는 ‘미상 점유자 권리 확인 → 현장 임대·공실 확인 → 적정 응찰가 산정’이 맞습니다.
* 산정상 실질취득 84,010,000원 및 인수 0원은 현재 배당모형 기준입니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자의 선순위 대항력이 확인될 경우 실제 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
