광주지방법원 2025타경30715. 광주역 남서측 인근 광주역한국아델리움 1층 104호를 중심으로 보는 근린시설 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(소매점)이고, 사건 감정가는 611,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가가 175,186,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2022년 10월 4일 빛고을신용협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 720,000,000원입니다.
권리관계만 보면 방향은 분명합니다. 조사된 점유 신고는 3건이지만 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 반면 물건 자체에서는 104호와 105호의 구분 벽체가 열려 있고, 104호와 매각대상이 아닌 103호의 구분 벽체도 열려 있어 현장 경계와 인도 범위를 권리분석과 별개로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30715 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동), 제1층 제104호 (신안동,광주역한국아델리움) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 주식회사메타 · 2023.03.10 소유권이전 · 거래가액 217,581,203원 |
| 감정가 / 최저가 | 611,000,000원 / 175,186,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 빛고을신용협동조합 / 669,186,389원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.04 근저당권 · 빛고을신용협동조합 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.04 빛고을신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 104호 외에 광주역한국아델리움 105호·106호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 2022.12.23 진남새마을금고 가압류 639,669,081원이 설정됐지만 2023.01.05 취하를 원인으로 이미 말소됐고, 2025.01.15 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 3건 모두 말소기준 이후
| 점유 신고 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 바름디앤씨,조주현 | 2023.12.20 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 단청문화,이상민 | 2024.10.24 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이무림 | 2022.11.16 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 점유 신고 모두 전입일이 2022.10.04 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 소액임차인의 최우선변제 여부는 별도 확인 대상이며, 이는 매수인 인수와는 별개로 실제 채권자 배당액을 바꿀 수 있습니다.
③ 가격 해석 — 감정가의 28.67%, 그러나 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 175,186,000원으로 감정가 611,000,000원의 28.67%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에서 확인되는 것은 감정가 대비 하락 폭입니다. 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 이 숫자만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,252,604원 |
| 1. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 720,000,000원 | 171,933,396원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권의 미배당액은 548,066,604원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 104호는 근린생활시설(소매점)입니다. 감정평가 대상 106호·104호·105호 역시 모두 1층 근린생활시설(소매점)으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근으로 오피스텔, 업무시설, 모텔, 근린생활시설 및 상가, 빌라 등이 혼재하고 제반 입지·주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복4차로, 남동측 왕복3차선, 남서측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층 건물 내 1층이며 위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 104호·105호 및 104호·103호 사이의 열린 구분 벽체는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가의 28.67%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 1층 근린시설의 실제 거래·임대수익 수준을 별도로 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 명세서의 일괄매각 문구와 감정평가 대상 호실을 원본에서 다시 대조해 실제 취득 범위를 확인하세요.
- 벽체 경계 확인. 104호와 105호, 특히 매각대상이 아닌 103호 사이의 열린 벽체 상태를 현장에서 확인하고 인도·구획 복원 문제를 검토하세요.
- 점유자 확인. 조사된 3건은 모두 대항력 없음으로 분석되지만 실제 점유 주체와 사용 범위, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황에서 재확인하세요.
- 배당표 주의. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 채권자 배당액은 변동될 수 있습니다. 다만 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰을 단순 할인으로 보지 말고 근린시설의 환금성, 실제 사용성, 구분벽체 상태와 결합해 원인을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 경계와 가격 검증’이 승부처
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 선명합니다. 2022.10.04 빛고을신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유 신고 3건은 모두 그 이후입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 그 다음입니다. 감정가 611,000,000원이 5회 유찰돼 175,186,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세와의 비교 없이 이 가격을 “싸다”고 단정할 수 없습니다.
게다가 104호는 105호와 벽체가 열려 있고, 매각대상이 아닌 103호와도 구분 벽체가 열린 상태입니다. 주거용보다 환금성이 제한될 수 있는 근린생활시설이라는 용도까지 감안하면, 이 물건은 권리분석은 통과하되 현장·시세 검증 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 유형입니다. 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 “실제로 어떤 공간을 인도받고, 그 공간의 시장가치가 얼마인가”입니다.
