의정부지방법원 2025타경1876. 고양시 덕양구 원흥동 728 수아주위드펫 3층 316호입니다. 등기부상 집합건물이고, 감정요항상 “수아주 위드펫” 상업·업무시설 안의 물건입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황은 공실로 조사됐습니다. 권리만 보면 말소기준은 2024.04.30. 주식회사국민은행 근저당권이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 3회 유찰되어 최저가가 101,185,000원까지 내려왔습니다. 감정가 295,000,000원과의 차이는 크지만, 현재 확인되는 핵심 위험은 “싸 보이는 숫자”가 아니라 공실 상업시설을 어떻게 쓰고, 어떻게 임대하거나 되팔 수 있느냐입니다. 권리는 깨끗해도, 용도와 환금성이 맞지 않으면 가격 메리트가 사라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 728 수아주위드펫 3층316호 · 도로명주소 경기도 고양시 덕양구 서오릉로 640 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 집합건물 · 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상20층 |
| 소유자 | 김지현 (단독소유, 2024.04.30. 거래가 294,853,221원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 101,185,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 659,032,109원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 정리된다
임차인 없음. 현황은 공실이고, 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2024.04.30. 설정된 을구 1번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김용수 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리분석의 결론은 단순합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 34.3%까지 내려왔지만, 공실 상업시설이다
현재 최저매각가는 101,185,000원입니다. 감정가 295,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다음 회차로 밀리면 시나리오상 70,829,500원, 다시 밀리면 49,580,650원까지 내려가는 구조가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 101,185,000원 | 0원 | 974,096,419원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 70,829,500원 | 0원 | 1,003,910,260원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 49,580,650원 | 0원 | 1,024,776,631원 |
③ 예상배당표 (매각가 101,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,216,590원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 768,000,000원 | 98,968,410원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김용수 | 264,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 10,037,593원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 31,027,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,073,064,829원 중 채권자 배당은 98,968,410원, 미배당은 974,096,419원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 “서오릉로 지하차도(원흥동 757)” 북측에 접한 “수아주 위드펫” 상업·업무시설입니다. 주위는 대로변 4거리를 중심으로 하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고, 인접한 대로변으로 대중교통수단이 통과하는 등 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이나 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 조사되어 임대 수요 확인이 필요합니다.
- 도로. 부지 남서측으로 폭 약 30-35m, 남동측으로 폭 약 20m, 북동측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류·중로1류·중로2류 접함, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(의원)입니다. 실제 사용 계획이 해당 용도와 맞는지, 변경·임대 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현황 공실이고 임대관계 미상입니다. 낙찰 후 즉시 수익이 발생한다고 전제하면 안 됩니다.
- 권리 인수. 임차인 없음, 매수인 인수 0원입니다. 다만 당해세·관리비 등 별도 비용은 원본과 현장 확인이 필요합니다.
- 공동담보 구조. 국민은행 근저당과 김용수 근저당은 제317호·제318호와 공동담보입니다. 배당표와 공동담보 관계를 원본 등기부로 다시 대조해야 합니다.
- 미배당 규모. 현재 회차 기준 미배당 974,096,419원입니다. 이는 매수인 인수는 아니지만, 채권자 이해관계가 큰 사건이라는 점에서 절차 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·감정요항·배당 추정 자료를 토대로 한 의견입니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본을 입찰 전 반드시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 용도는 까다롭다”
이 사건의 권리 결론은 명확합니다. 2024.04.30. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 본건은 수아주위드펫 3층의 제1종근린생활시설(의원)이고 현황 공실입니다. 최저가 101,185,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 점은 눈에 띄지만, 공실 상업시설의 임대·사용·환금성을 확인하지 않으면 낮은 최저가가 곧 안전마진이 되지는 않습니다. 권리는 합격, 환금성은 현장 확인. 이 물건의 결론입니다.
