의정부지방법원 2025타경1876. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 728 ‘수아주위드펫’ 3층 317호입니다. 감정평가상 건물은 지하7층/지상20층 규모의 상업·업무시설이고, 이 호실은 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황은 공실입니다. 권리만 보면 구조는 단순합니다. 김지현 씨가 2024.04.30 거래가 278,934,473원으로 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권 768,000,000원이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준이므로 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
다만 가격 판단은 조심해야 합니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아진 것은 눈에 띄지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 의원 용도의 근린생활시설 공실입니다. 같은 금액이라도 임차수요·업종 적합성·관리비·공실기간에 따라 실제 수익성과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 결론은 권리는 단순, 그러나 가격은 현장 확인 후 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 728 수아주위드펫 3층317호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로 640 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 소유자 | 김지현 (2024.04.30 거래가 278,934,473원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 96,040,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 659,032,109원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2024.04.30 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 후순위인 김용수 근저당권, 오릭스캐피탈코리아 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 등기상 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 점유·임차인 — 현황 공실, 인수 없음
감정요항상 이 호실은 현황 공실이고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 보증금, 대항력, 우선변제권, 임차권등기처럼 낙찰자가 인수할 만한 임차인 항목은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 분석상 실질취득액은 최저가 96,040,000원 + 인수 0원 = 96,040,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 768,000,000원 | 93,911,280원 |
| 2. 근저당 · 김용수 | 264,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 10,037,593원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 31,027,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 96,040,000원 기준으로 집행비용 2,128,720원을 제외하면 채권자 배당은 93,911,280원입니다. 채권 총액 1,073,064,829원 대비 미배당은 979,153,549원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 최저가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 979,153,549원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 1,007,446,933원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 47,059,600원 | 45,812,527원 | 1,027,252,302원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 “서오릉로 지하차도(원흥동 757)” 북측에 접하여 위치하며, 주위는 대로변 4거리를 중심으로 하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인접한 대로변으로 대중교통수단이 통과하는 등 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하7층/지상20층 건물이며 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 천정부착형 에어컨설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 남서측 폭 약 30-35m, 남동측 폭 약 20m, 북동측 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 현황은 공실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(의원)입니다. 아파트처럼 접근하면 안 되고, 실제 가능한 업종과 인허가 필요성을 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현황 공실입니다. 낙찰 후 바로 임대가 되는지, 내부 상태가 임차인 모집에 적합한지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 상업·업무시설은 공용관리비 부담이 클 수 있습니다. 공용부분 미납 관리비를 관리단 또는 관리사무소에 확인하세요.
- 공동담보 구조. 국민은행과 김용수 근저당에는 316호·318호 공동담보 기재가 있습니다. 배당과 채권 회수 구조를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 등기 말소 확인. 오릭스캐피탈코리아 가압류는 2025.04.30 말소 기재가 있고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그래도 입찰 전 등기부 최신본을 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가가 낮아 보이더라도, 실질취득 96,040,000원을 기준으로 임대수익과 재매각 가능성을 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장형”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2024.04.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수도 없어 매수인 인수 0원입니다. 권리상으로는 접근 가능한 물건입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 공실 근린생활시설의 환금성입니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율은 눈에 띄지만, 공부상 의원 용도이고 현황 공실이라는 점을 고려해야 합니다. 실질취득 96,040,000원이 적정한지는 임대수요, 업종 적합성, 관리비, 재매각 가능성까지 확인한 뒤 결정해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단이 이 물건의 결론입니다.
