청주지방법원 2026타경80. 충청북도 청주시 흥덕구 복대동의 티원타워지식산업센터 지하 1층 B102호입니다. 감정평가서상 근린생활시설인 사무소로 이용 중인 집합건물이며, 소유자는 주식회사현일입니다. 2020년 3월 13일 설정된 주식회사신한은행의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 신용보증기금과 중소기업은행의 가압류가 붙은 상태에서 신한은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 신한은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 매수인에게 승계되는 것으로 명시된 권리도 없습니다. 다만 청구채권 규모와 낙찰자가 인수하는 금액은 구별해야 합니다. 채권자들의 미배당금이 크다고 해서 그 금액이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 더 중요한 불확실성은 실제 시세와 시설의 이용·처분 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경80 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 100-5 티원타워지식산업센터 지1층 B102호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명로 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 내 근린생활시설(사무소) |
| 건물 위치 / 구조 | 지하 1층 B102호 · 지하 1층/지상 15층 건물 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 주식회사현일 (단독소유) |
| 감정가 | 280,000,000원 |
| 최저매각가 | 96,040,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 409,200,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.13 · 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 409,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.03.13 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 409,200,000원이며, 이 근저당권 이후 접수된 신용보증기금 가압류 610,000,000원과 중소기업은행 가압류 466,975,278원은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2026.03.12 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
앞서 2020.01.17 접수된 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었고, 2022.11.17 청주시 압류 역시 2022.11.28 해제에 따라 말소된 이력입니다. 따라서 이미 말소된 등기를 현재 유효한 인수권리로 취급해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 시세의 34.3%는 아니다
감정가 280,000,000원인 물건이 3회 유찰되면서 현재 최저매각가는 96,040,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 34.3%입니다.
다만 감정가와 현재 시장가치는 서로 다를 수 있습니다. 특히 지식산업센터 내 지하 근린생활시설은 같은 건물이라도 용도·출입 동선·실제 이용 상태·임대수요에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인 폭만으로 시세보다 싸게 매수한다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 96,040,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 67,228,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 47,059,600원 | 0원 |
후속 회차는 제시된 유찰 시나리오이며, 실제 매각조건과 최저매각가는 각 회차의 법원 공고를 확인해야 합니다. 모든 금액은 취득 관련 부대비용을 제외한 매각대금 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,128,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 409,200,000원 | 93,911,280원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 610,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 466,975,278원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,128,720원을 먼저 공제하고, 나머지 93,911,280원이 신한은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 신한은행조차 채권최고액 기준 전액을 배당받지 못하며, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자는 미회수 증가, 매수인은 시세 확인 필요
| 시나리오 | 신한은행 예상배당 | 전체 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 93,911,280원 | 1,392,263,998원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 65,617,896원 | 1,420,557,382원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 45,812,527원 | 1,440,362,751원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 예정 매각대금은 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 후순위 채권자의 배당 부족과 매수인의 권리인수는 별개의 문제입니다.
매수인 입장에서는 유찰 횟수 자체보다 실제 시장에서 처분 가능한 가격이 중요합니다. 현재 최저가에 매수하더라도 임대수요와 재매각 가능성이 부족하면 가격상의 이점을 실현하기 어려울 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 기상대사거리 동측 인근 일반공업지역에 위치합니다. 주변에는 소·중·대규모 공장, 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 시설. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물로, 기본적인 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도. 감정평가서상 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 지식산업센터 건물에 위치하므로 건축물대장상 세부 용도와 실제 영업·업무 이용 가능 범위를 대조할 필요가 있습니다.
- 토지이용계획. 일반공업지역, 일반산업단지 및 산업시설구역 관련 사항이 확인됩니다. 입주 가능 업종, 시설 이용 및 소유권 이전 관련 요건은 관계기관에 확인해야 합니다.
- 토지. 토지 면적 4,639.0㎡, 공시지가 353,100원/㎡, 지목은 공장용지입니다. 지식산업센터 부지로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 지하층 사무소는 일반 주거용 부동산과 매수수요가 다를 수 있습니다. 실제 출입 동선, 채광, 접근성, 임대 가능성 및 동일 건물 유사 호실의 거래사례를 확인해야 합니다.
이는 감정평가서가 경매 진행 및 응찰 시 참고하도록 명시한 사항입니다. 매각 대상 대지권의 범위, 토지 관련 공부, 집합건축물대장 및 등기부 표시를 원본에서 대조해야 합니다. 단순한 기재 정리 문제인지, 입찰 또는 추후 처분에 실질적 영향을 미치는지는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 검증. 감정가 280,000,000원 대비 현재 최저가 96,040,000원이라는 숫자만으로 저평가를 단정하지 마세요. 동일 건물의 최근 매매사례와 실제 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 지하층 실물 확인. B102호의 독립 출입 가능 여부, 외부 접근성, 내부 마감 상태, 누수·습기 및 시설 이용 상태를 확인하세요.
- 사용·입주 자격. 일반산업단지 및 산업시설구역과 관련된 입주 대상 업종, 근린생활시설 이용 가능 범위, 매매·임대 관련 행정 요건을 관계기관에 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 현장 점유 주체와 사업장 사용 상태를 확인해야 합니다. 소유자·사용자에 대한 인도 절차가 필요한지도 점검하세요.
- 공동담보 검토. 신한은행 근저당권에 함께 기재된 B103호와의 공동담보 관계를 확인하고, 매각 대상 범위와 배당 관계를 혼동하지 않도록 주의하세요.
- 토지 표시 대조. 복대동 100-5 외 필지의 분필 이력과 대지권 표시를 등기부·토지대장·건축물대장·감정평가서에서 확인하세요.
- 관리비 및 공과금. 집합건물의 공용부분 관리비 체납, 시설 유지관리비와 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 입찰 자금. 해당 회차의 매각공고에서 입찰보증금, 매각조건과 잔금 납부 일정을 확인하고 취득 관련 부대비용을 별도로 산정하세요.
- 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해 권리와 점유 상태의 변동 여부를 점검하세요.
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”
이 사건은 권리인수와 가격판단을 분리해서 보아야 하는 경매입니다. 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 신고나 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
반면 채권자들의 미배당액은 크고, 물건은 일반적인 아파트가 아닌 지식산업센터 내 지하층 근린생활시설(사무소)입니다. 3회 유찰로 최저가가 내려왔어도 실제 시장가격이나 임대수익을 검증하지 않은 상태에서 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 공부상 토지 표시의 미정리와 공동담보 관계도 확인해야 합니다.
결론은 권리인수 부담은 낮지만, 가격·환금성·이용 가능성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 최저가 자체를 매수 근거로 삼기보다 시세, 점유, 실제 허용 용도와 토지 관련 서류를 확인한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.
