청주지방법원 2026타경80. 청주시 흥덕구 복대동 티원타워지식산업센터 지하1층 B102호로, 감정평가상 근린생활시설(사무소)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사현일이며, 2020.03.13 소유권이전과 같은 날 주식회사신한은행 채권최고액 409,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 신용보증기금·중소기업은행 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 채권자들의 미배당액은 크지만, 배당받지 못한 채권이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아니며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경80 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 100-5 티원타워지식산업센터 지1층 비102호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상15층 건 내 지하1층 제비102호 |
| 소유자 | 주식회사현일 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 137,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 409,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2020.03.13 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 409,200,000원입니다. 근저당 설정 내용에는 티원타워지식산업센터 지하1층 B103호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤 2025.12.03 신용보증기금 가압류 610,000,000원, 2026.01.16 중소기업은행 가압류 466,975,278원, 2026.03.12 신한은행 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가 49%
감정가는 280,000,000원이고 현재 최저매각가는 137,200,000원입니다. 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준까지 내려온 상태입니다. 다만 이 물건은 근린생활시설(사무소)로 이용 중이므로 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 1,351,696,078원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 1,392,263,998원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 1,420,557,382원 |
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 409,200,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 610,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 466,975,278원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 137,200,000원 가정에서 집행비용 2,720,800원과 신한은행 근저당에 134,479,200원이 배당되고, 가압류권자 및 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구액 1,486,175,278원 중 미배당은 1,351,696,078원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 ‘기상대사거리’ 동측 인근 일반공업지역에 위치하며, 주변에는 소·중·대규모 공장, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 4,639㎡, 공장용지·공업용으로 이용되고 있으며 공시지가는 353,100원/㎡입니다. 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 소재지 표시. 공부상 소재지는 “복대동 100-5외 2필지(복대동 624-8, 송정동 66-30)”이나, 감정평가 당시 현황 소재지는 “복대동 100-5외 5필지(복대동 624-8, 송정동 66-30, 복대동 624-17, 송정동 66-38, 복대동 100-25)”로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 비율과 실제 시장가 할인율은 다릅니다. 근린생활시설(사무소)의 실제 거래·임대조건을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 티원타워지식산업센터 지하1층 B103호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 소재지 표시 확인. 공부상 필지와 현황 소재지 사이에 분필 미정리 사항이 기재돼 있으므로 경매 대상과 대지권·토지표시를 정확히 확인하세요.
- 용도·규제 확인. 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역 관련 규제와 현재 근린생활시설(사무소) 이용이 실제 사용계획에 맞는지 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없으나, 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2020.03.13 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 280,000,000원에서 2회 유찰을 거쳐 137,200,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인폭과 실제 시장가 대비 할인폭은 같은 개념이 아닙니다. 특히 본건은 일반공업지역 내 지식산업센터의 근린생활시설(사무소)이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 좋다고 결론내리기보다 실제 거래·임대수요와 소재지 표시 차이, 공동담보 관계를 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
