청주지방법원 2026타경80. 티원타워지식산업센터 지하1층 비103호로, 감정평가상 근린생활시설(사무소)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사현일이며 2020.03.13 소유권이전 등기가 이뤄졌고, 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 409,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 신용보증기금과 중소기업은행의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
배당이 부족하다는 사실과 매수인 인수는 구분해야 합니다. 현재 매각가 가정에서는 신한은행을 포함한 채권자에게 상당한 미배당이 생기지만, 제공된 권리관계상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 즉 이 사건은 “채권이 많이 남는다 = 낙찰자가 갚는다”는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경80 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 100-5 티원타워지식산업센터 지1층 비103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(사무소) · 지하1층/지상15층 건물 내 지하1층 |
| 소유자 | 주식회사현일 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 409,200,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.13 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 409,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 2020.03.13 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤에 들어온 신용보증기금 가압류 610,000,000원, 중소기업은행 가압류 466,975,278원과 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
또한 신한은행 근저당권에는 공동담보 기재가 있고 티원타워지식산업센터 제지1층 제비102호가 함께 표시돼 있습니다. 따라서 채권최고액 409,200,000원을 본건 비103호 하나의 독립적인 경제적 부담액으로 단순 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다
현재 최저매각가는 86,240,000원, 감정가 대비 49%입니다. 두 차례 유찰로 입찰 기준가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 가격 메리트 판단은 시장에서 실제 거래되는 가격과 비교해야 하므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “저가 매수 구간”이라고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 86,240,000원 | 84,287,680원 | 1,401,887,598원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,367,999원 | 58,881,375원 | 1,427,293,903원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,257,599원 | 41,096,962원 | 1,445,078,316원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,952,320원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 409,200,000원 | 84,287,680원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 610,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 466,975,278원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,952,320원을 제외한 84,287,680원이 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 가정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 ‘기상대사거리’ 동측 인근 일반공업지역에 위치합니다. 주위에는 소·중·대규모 공장, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 규모입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반공업지역이며 일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 공시지가는 353,100원/㎡이고, 감정평가상 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공부와 현황의 차이. 공부상 소재지는 복대동 100-5, 복대동 624-8, 송정동 66-30이나, 현황 소재지는 여기에 복대동 624-17, 송정동 66-38, 복대동 100-25가 포함된 상태로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분. 현재 49%는 감정가 대비 수치입니다. 실거래 검증 없이 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 공부·현황 소재지 대조. 감정평가서가 명시한 필지 정리 차이를 등기부·건축물대장·현장에서 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 현 이용상태 확인. 근린생활시설(사무소)로 이용 중인 지하1층 물건이므로 실제 내부 상태와 사용 현황을 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에 티원타워지식산업센터 제지1층 제비102호 공동담보 기재가 있으므로 관련 등기관계를 원본으로 함께 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 혼동 금지. 채권자 미배당은 크지만 제시된 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권을 낙찰자가 자동으로 떠안는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.13 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%인 86,240,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시장가 대비 저가라고 볼 근거는 아닙니다. 게다가 일반공업지역 내 지식산업센터 지하1층 근린생활시설(사무소)이고 공부상·현황 소재지 차이도 명시돼 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호하지만, 가격과 현물 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
