의정부지방법원 2025타경73821. 동두천시 생연동 동두천센트레빌 103동 20층 2006호, 전용 84.8137㎡ 아파트입니다. 소유자 심일순은 2021.02.02. 거래가액 285,890,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.02.24. 설정된 주식회사오에스비저축은행 근저당권 288,000,000원입니다. 이후의 국 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 전상희의 전입일은 2020.12.03.으로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 300,000,000원입니다. 즉 본래라면 매수인 승계 여부가 핵심인 선순위 임차인입니다. 채권자가 제출한 무상거주확약서 때문에 본 리포트 규칙상 실질 인수액은 0원으로 처리하지만, 임차인 본인이 그 문서의 작성 사실을 부인하고 있어 확약의 진정성 자체가 분쟁 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 833 동두천센트레빌 103동 20층 2006호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8137㎡ · 21층 건물 내 20층 |
| 단지 | 동두천센트레빌 · 376세대 · 2020.11.17. 준공 |
| 소유자 | 심일순 (2021.02.02. 소유권 취득 · 거래가액 285,890,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 367,000,000원 (2회 유찰, 현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오에스비저축은행 / 349,989,351원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 승부처는 선순위 임차인
말소기준은 2022.02.24. 설정된 오에스비저축은행 근저당권입니다. 2023.06.07. 국 압류와 2025.12.16. 임의경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2024.06.19. 드림저축은행 가압류와 2024.06.21. 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 그러나 임차인 전상희의 전입일 2020.12.03.은 말소기준보다 빠르므로 등기상 후순위 권리의 소멸과 별개로 임차인 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 ‘무상거주확약서’ 진정성이 쟁점
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전상희 | 2020.12.03. | 300,000,000원 | 2020.11.13. (첨부 임대차계약서 사본) | 대항력 有 우선변제 없음 실질 승계 0원* |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력은 있습니다. 배당 시나리오에서는 우선변제권이 없어 보증금 전액 300,000,000원이 매수인 인수 대상으로 표시됩니다.
* 무상거주확약서 적용으로 실질 인수액을 0원으로 처리했습니다. 확약이 배제되거나 효력이 인정되지 않을 경우 배당 시나리오상 전상희 보증금 300,000,000원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 확인된 다른 임차인은 없어 확약 밖 별도 임차인 인수위험은 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득 367,000,000원은 최근 시장보다 높다
동두천센트레빌 동일 면적 84.81㎡ 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 307,500,000원, 최신 거래 305,000,000원, 그리고 최근 추세 -5.8%를 우선해야 합니다. 현재 최저매각가이자 확약 적용 기준 실질취득가 367,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.81㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.81㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 84.81㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 2026.01 | 84.81㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2025.06 | 84.81㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 2025.05 | 84.81㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 84.81㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 84.81㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2024.11 | 84.81㎡ | 15 | 352,500,000원 |
| 2024.08 | 84.81㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2024.08 | 84.81㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2024.07 | 84.81㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.81㎡ | 4건 | 307,500,000원 |
| 전체 평균 | 84.81㎡ | 12건 | 320,208,333원 |
최근 12개월 4건의 평균은 307,500,000원이고 최신 거래는 305,000,000원입니다. 현재 최저가 367,000,000원은 최근 평균 대비 119.3%로 이미 최근 시세 이상입니다. 전체 12건 평균 320,208,333원도 현재 최저가보다 낮지만, 이 값은 더 오래된 고가 거래를 포함하므로 가격 가점 근거로 쓰기 어렵습니다. 여기에 최근 거래 흐름이 과거보다 -5.8% 하락했다는 점까지 겹칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,938,000원 |
| 인수 · 임차인 전상희 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 73,062,000원 |
집행비용 5,938,000원과 근저당권 288,000,000원을 배당하면 소유자 잔여는 73,062,000원입니다. 임차인 전상희는 배당액 0원이며, 배당 시나리오 자체에는 매수인 인수액 300,000,000원이 표시되어 있습니다. 다만 본 리포트에서는 제출된 무상거주확약서 적용 규칙에 따라 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 문서 분쟁은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 367,000,000원 | 288,000,000원 | 0원 | 73,062,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 293,600,000원 | 288,000,000원 | 0원 | 689,600원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 234,880,000원 | 230,791,680원 | 57,208,320원 | 0원 |
확약서가 유효하다는 전제에서는 회차가 내려갈수록 실질취득가도 매각가와 함께 낮아집니다. 하지만 임차인 본인이 확약서 작성을 부인하고 있다는 사실은 유찰 여부와 무관하게 남습니다. 따라서 가격만 내려간다고 권리위험까지 함께 줄어드는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사동초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·단독 및 다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 동두천중앙역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 21층 건물 중 20층 2006호입니다. 기본 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역과 일반상업지역에 걸쳐 있으며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 376세대, 2020.11.17. 준공 단지로 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 307,500,000원이고 최근 추세가 -5.8%여서 현재 가격대의 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 무상거주확약서 원본 확인. 채권자가 2026.07.28. 제출한 사본과 임차인의 2026.08.04. 반박 자료를 직접 대조해야 합니다.
- 임대차계약서 확인. 참고자료에 첨부된 계약서 사본에는 확정일자 2020.11.13.이 표시돼 있으므로 계약 성립·보증금 지급·점유 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 실질 인수 0원은 조건부. 본 분석에서는 확약 적용 규칙에 따라 0원으로 처리했지만, 확약이 배제될 경우 300,000,000원의 인수 위험이 다시 살아납니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 320,208,333원보다 최근 12개월 평균 307,500,000원과 최신 거래 305,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -5.8%이므로 현재 최저가 367,000,000원을 “2회 유찰이라 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 제출자료·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도, 지금 가격과 문서 분쟁은 별개다”
이 사건은 두 개의 리스크를 분리해서 봐야 합니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 소멸해 구조가 단순하지만, 전입일 2020.12.03.의 선순위 임차인 전상희와 보증금 300,000,000원이 존재합니다. 무상거주확약서가 제출됐기 때문에 본 규칙상 실질 인수는 0원*이지만, 당사자가 문서 작성을 부인하고 있어 그 안전판을 무조건 확정적으로 볼 수 없습니다.
그리고 확약이 유효하다고 가정해도 현재 실질취득가는 367,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 307,500,000원의 119.3%, 최신 거래 305,000,000원보다도 높은 가격이고 최근 추세는 -5.8%입니다. 즉 이 사건은 권리분쟁 가능성과 가격 부담이 동시에 남아 있는 물건입니다. 현재 회차에서는 “유찰됐다”는 사실보다 확약서 진정성 확인과 최근 시세 대비 가격이 우선 판단 기준입니다.
