의정부지방법원 2025타경73821. 동두천 지행동 ‘동양엔파트’ 102동 14층 1405호, 전용 84.9414㎡ 아파트입니다. 소유자 심일순은 2016.12.30 매매를 원인으로 2017.02.24 소유권을 이전받았고 거래가액은 206,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 165,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 동두천시·국의 압류와 오에스비저축은행 근저당권 및 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 임차인 전상희입니다. 전입일은 2020.12.03으로 말소기준일 2017.02.24보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 300,000,000원이어도 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73821 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 172 지행동동양엔파트 102동 14층 1405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9414㎡ · 15층 건 내 14층 |
| 소유자 | 심일순 · 거래가액 206,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 179,900,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2017.02.24 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 165,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 오에스비저축은행 |
| 청구액 | 349,989,351원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.02.24 주식회사우리은행 근저당권 165,000,000원입니다. 이후 동두천시 압류, 국 압류, 오에스비저축은행 근저당권 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 유현열 근저당권과 드림저축은행 가압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전상희 | 2020.12.03 | 300,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전상희의 전입일 2020.12.03은 우리은행 근저당권 설정일 2017.02.24보다 뒤입니다. 따라서 선순위 대항력 임차인이 아니며 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 84.1%
동양엔파트 동일 평형 최근 12개월 거래는 12건, 평균은 213,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.07의 14층 210,000,000원이고, 표본 최저는 200,000,000원, 최고는 234,000,000원입니다. 현재 최저매각가 179,900,000원은 최근 평균의 84.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 15 | 211,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 12 | 219,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 2 | 203,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 평균 | 84.9414㎡ | 12건 | 213,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,318,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 108,000,000원 | 11,581,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 309,000,000원 중 예상 배당은 176,581,400원, 미배당은 132,418,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 179,900,000원 | 176,581,400원 | 132,418,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 125,929,999원 | 123,366,979원 | 185,633,021원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 88,150,999원 | 86,164,281원 | 222,835,719원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당이 매수인에게 이전되는 구조가 아닙니다. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 데이터상 매수인 인수 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 15층 건 내 14층 1405호입니다.
- 주위환경. 지행초등학교 남동측 인근으로 아파트 단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 전·답·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지행역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 991,500원/㎡입니다.
- 단지. 동양엔파트는 500세대, 준공일은 2011.12.02입니다.
- 거래. 동일 평형 최근 12개월 12건의 거래가 확인되며 200,000,000원~234,000,000원 범위입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 전상희의 전입일은 2020.12.03으로 말소기준보다 늦지만, 실제 점유관계와 임대차 원본을 재확인합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 179,900,000원은 최근 12개월 평균 213,916,666원의 84.1%, 최신 거래 210,000,000원보다 낮습니다.
- 후순위 채권 혼동 금지. 후순위 근저당의 미배당이 커도 그 금액이 곧 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 데이터상 인수액은 0원입니다.
- 세금·배당변수 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인합니다.
맺으며 — 보증금 3억보다 중요한 것은 ‘선후순위’다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 300,000,000원입니다. 그러나 그 숫자만 보고 낙찰자가 거액을 추가 인수한다고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 전입일 2020.12.03은 말소기준 2017.02.24보다 늦고, 데이터상 대항력은 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 긍정적입니다. 최저가 179,900,000원은 최근 12개월 평균 213,916,666원의 84.1%이고 최신 14층 거래 210,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이 물건은 “보증금 3억이라 위험한 물건”이 아니라, 대항력 없는 임차인의 점유·명도와 배당 관련 원본만 정확히 확인하면 되는 가격 할인형 아파트로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
