인천지방법원 2026타경500875. 인천 중구 운남동 럭키프라자 1층 101호에 대한 임의경매입니다. 물건의 용도 표기는 대지이나, 등기사항전부증명서상 집합건물이며 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자는 주식회사우리산업개발이고, 청주축산업협동조합이 채권최고액 1,780,000,000원의 근저당권을 근거로 경매를 진행하고 있습니다.
권리 구조에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 근저당권이 아닙니다. 임차인 이민숙의 전입일이 말소기준권리 설정일보다 앞선다는 점입니다. 임차보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,400,000원이고, 배당요구도 이루어졌습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 배당표에서는 보증금을 배당받지 못하고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 최저매각가만을 실제 매입비용으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1602-6 럭키프라자 1층 101호 도로명주소: 인천광역시 중구 흰바위로 262 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 7층 · 제1층 101호 |
| 사용승인일 | 2022.07.27 |
| 소유자 | 주식회사우리산업개발 |
| 감정가 | 650,000,000원 |
| 최저매각가 | 222,950,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 청주축산업협동조합 / 773,051,264원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.30 청주축산업협동조합 근저당권 |
| 임차인 / 인수예상 | 이민숙 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.11.30 설정된 청주축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,780,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 그 이후 설정된 국민건강보험공단·국·청주시의 압류와 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 근저당권보다 앞선 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 이민숙의 전입신고일은 2020.02.03으로, 말소기준권리 설정일보다 앞섭니다. 현재 분석에서는 대항력 있는 임차인으로 분류하고 있으며, 임차보증금 30,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 가정합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민숙 | 39.9㎡ | 30,000,000원 | 2,400,000원 |
대항력 있음으로 분류 우선변제 확인 안 됨 확정일자 미상 |
전액 인수 가정 30,000,000원 |
| 실제 임차인 | 이민숙 1명 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2020.02.03 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 있음 · 2026.04.13 |
| 보증금 | 30,000,000원 |
| 월차임 | 2,400,000원 |
| 예상배당액 | 0원 |
| 예상 인수액 | 30,000,000원 |
현황조사·문건접수·매각물건명세서상 임차인으로 기재된 사람은 이민숙 1명입니다. 배당요구일은 2026.04.13입니다. 현재 배당계산에서는 우선변제권에 따른 배당이 없는 것으로 처리되어 있으므로 보증금 전액 인수를 반영해야 합니다.
임차인의 월차임이 2,400,000원이라는 점도 중요합니다. 현재 임대차가 낙찰 후에도 존속하는지, 차임 지급 상태와 보증금 공제 사유가 있는지, 인도 및 보증금 반환 조건이 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다. 월차임이 기재되어 있다는 사실만으로 안정적인 임대수익을 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 할인과 실질취득은 다르다
감정가 650,000,000원인 물건이 3회 유찰되면서 최저매각가 222,950,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 34% 수준이라는 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 물건은 매수인이 떠안을 임차보증금을 합산해야 실제 취득부담을 파악할 수 있습니다.
여기서 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 유형과 구별할 필요가 있습니다. 본건은 현재 최저매각가 222,950,000원이 보증금 30,000,000원을 웃돕니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 아닙니다. 제시된 회차별 계산에서는 낙찰가에 동일한 인수보증금이 더해집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34% |
222,950,000원 | 30,000,000원 | 252,950,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
156,065,000원 | 30,000,000원 | 186,065,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% |
109,245,500원 | 30,000,000원 | 139,245,500원 |
회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오에 보증금 30,000,000원 전액 인수 가정을 반영한 것입니다. 실제 다음 매각가격 및 보증금 인수 여부는 매각조건과 권리확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,921,300원 |
| 인수 · 임차인 이민숙 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 청주축산업협동조합 | 1,780,000,000원 | 219,028,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래, 집행비용 3,921,300원을 제외한 219,028,700원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 1,560,971,300원이고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 채권최고액은 실제 확정채무액과 다를 수 있으며, 공동담보 관계 및 실제 채권액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
임차인 이민숙의 보증금은 법원의 배당금과 구별해야 합니다. 임차인의 예상배당액은 0원이지만 매수인 인수예상액은 30,000,000원입니다. 이 금액은 매각대금에서 배당되는 돈이 아니라 낙찰자가 별도로 부담할 수 있는 금액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 미배당의 변화
| 회차 | 근저당 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 219,028,700원 | 1,560,971,300원 | 30,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 153,080,090원 | 1,626,919,910원 | 30,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 106,916,063원 | 1,673,083,937원 | 30,000,000원 |
경매가격이 하락할수록 청주축산업협동조합의 예상 회수액은 감소합니다. 그러나 근저당권의 미배당 채권을 매수인이 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 낙찰자가 별도로 확인해야 하는 부담은 선순위 임차보증금 인수 여부입니다. 제시된 시나리오에서는 모든 회차에 인수보증금 30,000,000원을 동일하게 적용합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운남동 영종IC 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·상업나지·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측과 남서측으로 폭 약 30m 및 8m의 포장도로에 접하며, 북서측에는 폭 약 6m의 보행자도로가 접합니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 건물로, 사용승인일은 2022.07.27입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 옥내소화전 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 일반상업지역과 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 3,082,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역도 기재되어 있으나, 그 적용 대상과 지정기간을 확인하여 본건 상가에 실제 적용되는지 구별해야 합니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 감정요항표에는 101호와 103호가 함께 언급되어 있습니다. 이번 경매대상인 101호의 정확한 전유부분과 평가범위를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 인근에 주거단지와 상업시설이 분포하지만, 동일·유사 상가의 최근 거래가격과 공실률은 확인되지 않았습니다. 감정가와 유찰 횟수만으로 매각 용이성이나 향후 재매각가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득금액 우선. 현재 최저매각가 222,950,000원에 보증금 인수예상액 30,000,000원을 더한 252,950,000원을 가격검토의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임차인 대항력. 이민숙의 전입일 2020.02.03과 건물 사용승인일 2022.07.27의 선후관계, 사업자등록 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 상가 임대차의 법적 대항요건 충족 여부가 중요합니다.
- 보증금 및 배당. 보증금 30,000,000원, 배당요구일 2026.04.13, 확정일자 미상이라는 기재를 매각물건명세서·배당요구 관련 서류와 대조해야 합니다. 우선변제권 및 최우선변제 해당 여부에 따라 실제 인수금액이 달라질 수 있습니다.
- 임대수익 검증. 월차임 2,400,000원의 실제 지급 여부와 계약 존속 조건, 차임 연체, 보증금 공제 가능액, 관리비 및 임대차 종료·명도 조건을 확인해야 합니다.
- 조세 압류. 국민건강보험공단·국·청주시의 압류 관련 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 조세의 우선배당 여부는 예상배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 공동담보. 청주축산업협동조합의 채권최고액 1,780,000,000원과 공동담보목록 제2022-3257호를 확인하고, 본건의 실제 채무액 및 배당관계를 구분해야 합니다.
- 경매 목적물 범위. 용도 표기는 대지, 등기는 집합건물, 감정 이용상태는 일반음식점으로 나타납니다. 집합건축물대장·등기부·감정평가서의 101호 전유부분, 대지권과 매각범위를 반드시 일치시켜 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 럭키프라자 101호의 출입구, 전면 노출, 내부 상태, 실제 영업 여부와 점유자를 확인하고, 유사 상가의 매매·임대 시세를 조사해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일·매각조건의 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세보다 저렴”
럭키프라자 101호는 3회 유찰로 최저매각가가 222,950,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 650,000,000원과 비교하면 할인 폭이 커 보이지만, 실제 입찰 판단에서는 임차보증금과 시장가치가 더 중요합니다.
등기상 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이민숙의 선순위 대항력을 인정하고 배당액이 없다고 가정하면 매수인이 30,000,000원을 인수합니다. 현재 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 252,950,000원입니다. 이와 별도로 상가 임대차의 실제 대항요건, 건물 사용승인일과 전입일의 불일치, 조세 배당 문제도 확인해야 합니다.
또한 동일·유사 상가의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 실질취득금액이 시세보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다. 향후 추가 유찰 시에는 최저매각가가 낮아지더라도 인수보증금과 별도 비용을 합산해 가격을 다시 비교해야 합니다.
이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 인수 여부와 상가의 검증 가능한 시장가치입니다. 대항력·배당관계·매각범위를 확인하고, 임대수익 및 주변 실거래가격을 검증한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 필요합니다.
