인천지방법원 2026타경500875. 인천 중구 운남동 럭키프라자 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 감정가 650,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 318,500,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.11.30. 청주축산업협동조합 근저당권이며, 이후의 국민건강보험공단·국·청주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 이민숙의 전입신고일은 2020.02.03.으로 말소기준일인 2022.11.30.보다 앞섭니다. 보증금은 30,000,000원이고 배당요구는 2026.04.13. 접수됐지만 우선변제권은 확인되지 않아, 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500875 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1602-6 럭키프라자 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 주식회사우리산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 318,500,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 773,051,264원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2022.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준은 2022.11.30. 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,780,000,000원이고 공동담보목록 제2022-3257호가 기재돼 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 청주시 압류와 2026.02.06. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2022.08.18. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.11.30. 주식회사우리산업개발 명의로 소유권이 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민숙 | 39.9㎡ | 2020.02.03 | 30,000,000원 | 2,400,000원 | 2026.04.13 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
이민숙의 전입일 2020.02.03.은 말소기준일 2022.11.30.보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 30,000,000원, 월차임 2,400,000원이며 2026.04.13. 배당요구를 했습니다. 그러나 우선변제권은 확인되지 않아 제공된 예상배당에서는 임차보증금에 대한 배당액이 0원이고, 보증금 전액 30,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,259,000원 |
| 인수 · 임차인 이민숙 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 1,780,000,000원 | 313,241,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,259,000원 차감 후 청주축산업협동조합에 313,241,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,466,759,000원입니다. 이민숙 보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 318,500,000원 | 30,000,000원 | 348,500,000원 | 313,241,000원 | 1,466,759,000원 |
| 3회 유찰 시 | 222,950,000원 | 30,000,000원 | 252,950,000원 | 219,028,700원 | 1,560,971,300원 |
| 4회 유찰 시 | 156,065,000원 | 30,000,000원 | 186,065,000원 | 153,080,090원 | 1,626,919,910원 |
이 사건은 보증금 30,000,000원이 각 회차에서 동일하게 매수인 인수로 남습니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려가지만, 항상 낙찰가에 30,000,000원을 더한 금액으로 자금계획을 세워야 합니다. 현재 회차만 보면 318,500,000원이 아니라 348,500,000원이 실질 기준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운남동 소재 영종IC 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·상업나지·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하2층·지상7층 건물 내 1층이며 사용승인일은 2022.07.27.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 노폭 약 30미터·8미터 내외 포장도로와 접하고, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고, 공시지가는 3,082,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 이민숙 보증금 30,000,000원이 현재 예상배당상 전액 인수입니다. 최저가가 아닌 실질취득 348,500,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 전입일 2020.02.03., 배당요구일 2026.04.13., 보증금 30,000,000원과 우선변제권 상태를 매각물건명세서 등 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·국·청주시 압류 중 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 청주축산업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,780,000,000원이며 공동담보목록 제2022-3257호가 기재돼 있습니다.
- 상가 이용상태. 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)이므로 주거용 부동산과 다른 임대수요·환금성 구조를 전제로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 3,000만원 인수를 먼저 보라”
감정가 650,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 318,500,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 대항력 임차인입니다. 이민숙의 전입은 말소기준보다 빠르고, 예상배당상 보증금 30,000,000원이 배당되지 않아 매수인에게 그대로 넘어옵니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 348,500,000원입니다.
등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 국세·지방세의 당해세 여부는 별도로 확인해야 하고 청주축산업협동조합 근저당에는 대규모 미배당도 남습니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득가가 시장가격보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 최저가 할인폭만 보고 접근하기보다, 임차보증금 인수와 세금·상가 환금성을 함께 검증해야 하는 물건입니다.
