인천지방법원 2026타경500875. 인천 중구 운남동 럭키프라자 1층 103호로, 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정가는 650,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 222,950,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 최저가 숫자만 보면 안 됩니다. 임차인 이민숙의 전입일이 2020.02.03으로, 말소기준인 2022.11.30 청주축산업협동조합 근저당보다 빠르고, 제공된 권리판정에서도 대항력 있음으로 확인됩니다.
이 임차인의 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,400,000원이며 2026.04.13 배당요구를 했습니다. 그러나 예상배당에서는 우선변제권 없음으로 처리되어 배당액은 0원이고, 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰대금 222,950,000원만 준비하는 구조가 아니라, 권리분석상 252,950,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1602-6 럭키프라자 1층 103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상7층 · 사용승인 2022.07.27. |
| 소유자 | 주식회사우리산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 222,950,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 773,051,264원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준은 2022.11.30 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,780,000,000원이며 공동담보목록이 설정돼 있습니다. 그 뒤의 인천광역시 중구 압류, 국 압류, 청주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 3천만원 승계
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민숙 | 39.9㎡ | 30,000,000원 | 2,400,000원 | 2020.02.03 | 2026.04.13 | 대항력 有 우선변제 無 승계 30,000,000원 |
보증금 대위·보증기관 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 접수됐지만, 예상배당상 우선변제권이 없어 보증금에서 배당받는 금액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차에서는 낙찰자가 임차보증금 30,000,000원을 별도로 승계하는 구조가 핵심입니다.
③ 가격 구조 — 2.23억 낙찰가가 곧 취득원가는 아니다
현재 최저가는 감정가의 34.3%인 222,950,000원입니다. 하지만 이 물건의 경제적 부담은 매수인이 떠안는 임차보증금까지 더해야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 252,950,000원으로, 감정가 대비 약 38.9%입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 222,950,000원 | 30,000,000원 | 252,950,000원 | 1,560,971,300원 |
| 4회 유찰 시 | 156,065,000원 | 30,000,000원 | 186,065,000원 | 1,626,919,910원 |
| 5회 유찰 시 | 109,245,500원 | 30,000,000원 | 139,245,500원 | 1,673,083,937원 |
④ 예상배당표 (매각가 222,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,921,300원 |
| 인수 · 임차인 이민숙 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 청주축산업협동조합 | 1,780,000,000원 | 219,028,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 청주축산업협동조합에 219,028,700원이 배당되고, 채권최고액 기준 1,560,971,300원이 미배당으로 남습니다. 임차인 보증금 30,000,000원은 배당재원이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영종IC 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 상업나지, 공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상7층 건물로, 사용승인일은 2022.07.27.입니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 약 30m·8m 내외 포장도로에 접하고, 북서측으로 약 6m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방이며 토지면적은 953.7㎡, 공시지가는 3,082,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 222,950,000원에 임차보증금 30,000,000원을 더한 252,950,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 이민숙은 전입이 말소기준보다 빠르고 제공된 권리판정상 대항력이 있습니다. 보증금 전액 인수 구조를 원본 명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 구분. 2026.04.13 배당요구가 접수됐지만 예상배당에서는 우선변제권 없음·배당 0원으로 계산돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 인천광역시 중구·국·청주시 압류가 존재합니다. 매각으로 등기는 소멸하더라도 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 상가 환금성 검토. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 권역·유사 근린생활시설의 실제 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차관계·세금채권을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔어도, 3천만원은 따로 남는다”
세 차례 유찰로 최저가는 감정가 650,000,000원에서 222,950,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 전입이 말소기준보다 앞선 임차인 이민숙에게 대항력이 있고 보증금 30,000,000원 전액을 매수인이 인수하기 때문입니다. 현재 회차의 실질취득은 252,950,000원입니다.
등기상 후순위 압류는 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 승계와 세금 배당 변수는 별개입니다. 실거래 시세 근거가 확인되지 않는 상태에서 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론을 내리기보다는, 실질취득 252,950,000원과 상가 환금성·임대수익을 함께 비교하는 접근이 필요합니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체보다 선순위 임차인 인수액을 반영한 총 취득부담입니다.
