318,500,000원
인천지방법원 2026타경500875. 인천 중구 운남동 럭키프라자 1층 103호입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 사용승인일은 2022.07.27입니다. 감정가 650,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 318,500,000원까지 낮아졌습니다. 다만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 이민숙의 전입일이 2020.02.03으로, 말소기준인 청주축산업협동조합 근저당 설정일 2022.11.30보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이고, 보증금 30,000,000원은 배당 시나리오에서 매수인 인수로 계산됩니다.
현재 회차 매각가 318,500,000원을 기준으로 집행비용 5,259,000원을 먼저 빼면 청주축산업협동조합 근저당에 313,241,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 1,780,000,000원 가운데 1,466,759,000원이 미배당으로 남습니다. 임차인 보증금은 배당액 0원으로 계산돼 매수인이 별도로 30,000,000원을 부담합니다. 즉 낙찰대금과 인수액을 합친 현재 회차 실질취득액은 348,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1602-6 럭키프라자 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상7층 · 제1층 제103호 · 사용승인일 2022.07.27 |
| 소유자 | 주식회사우리산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 318,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 773,051,264원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.11.30 설정된 청주축산업협동조합 근저당권 1,780,000,000원입니다. 그 뒤의 인천광역시 중구 압류, 국 압류, 청주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 있던 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.11.30 주식회사우리산업개발로 소유권이 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민숙 | 39.9㎡ | 2020.02.03 | 30,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖고 있고, 배당표에서는 임차인에게 돌아가는 배당액이 0원으로 계산돼 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 부담으로 남습니다.
③ 실질취득 — 최저가에 3,000만원을 더해야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 318,500,000원 | 30,000,000원 | 348,500,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 222,950,000원 | 30,000,000원 | 252,950,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 156,065,000원 | 30,000,000원 | 186,065,000원 |
이 사건의 임차보증금은 현재 회차 매각가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차든 낙찰대금만 비교하면 실제 부담을 30,000,000원만큼 작게 보게 됩니다. 가격 판단의 출발점은 항상 낙찰가 + 인수보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 318,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,259,000원 |
| 인수 · 임차인 이민숙 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 1,780,000,000원 | 313,241,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권최고액 1,780,000,000원 중 313,241,000원이 배당되고 1,466,759,000원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금 30,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운남동 영종IC 북서측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·상업나지·공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 30미터·8미터 내외 포장도로와 접하고, 북서측으로 폭 약 6미터 내외 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역에 포함되고, 대로2류·중로2류·소로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 953.7㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 3,082,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전이 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 318,500,000원에 임차보증금 30,000,000원을 더한 348,500,000원이 실제 부담 기준입니다.
- 임차인 권리 재확인. 이민숙은 2020.02.03 전입, 보증금 30,000,000원, 월차임 2,400,000원이며 2026.04.13 배당요구했습니다. 확정일자와 실제 점유관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 배당순서와 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 미배당과 인수는 구분. 청주축산업협동조합의 미배당액은 후순위 채권의 부족액이고, 매수인이 떠안는 금액은 임차보증금 30,000,000원입니다.
- 상가 이용상태 확인. 감정상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 이용상태와 점유범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 세금 우선순위를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인
감정가 650,000,000원에서 최저가가 318,500,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 사건의 권리분석 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 2년 이상 빠른 임차인 전입입니다. 이민숙의 보증금 30,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수이므로 현재 회차의 실제 부담은 348,500,000원입니다. 후순위 압류는 소멸하지만 세금의 당해세 여부에 따라 배당은 변동될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 49%만 보고 접근할 사건이 아니라, 선순위 임차보증금과 상가 점유·세금 우선순위를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
