의정부지방법원 2026타경60445. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가 이용상태를 보면 기호2는 1층 2가구·2층 1가구의 주거용 다가구주택, 기호4는 1층 자동차정비업소·2층 공실인 제2종근린생활시설입니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 목록2 옥상에는 제시외 태양광시설이 있으며 정원수도 존재합니다. 따라서 일반적인 단일 주거물건보다 권리와 현황을 함께 확인해야 하는 유형입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2011.09.05 송포농업협동조합이 채권최고액 936,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 2026.02.25 같은 송포농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 732,067,085원입니다. 현재 최저매각가 433,905,000원에서는 근저당채권이 전액 배당되지 않지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60445 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1470-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호2 다가구주택 · 기호4 제2종근린생활시설 |
| 이용상태 | 기호2: 1층 2가구, 2층 1가구 주거용 · 기호4: 1층 자동차정비업소, 2층 공실 |
| 소유자 | 김정자 |
| 감정가 / 최저가 | 885,519,560원 / 433,905,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송포농업협동조합 / 732,067,085원 |
| 말소기준 | 2011.09.05 근저당권 · 송포농업협동조합 · 채권최고액 936,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 후 전입 임차인 3명
말소기준권리는 2011.09.05 송포농업협동조합 근저당입니다. 김진명은 2017.07.10, 조현옥은 2019.08.06, 황용배는 2015.01.27 전입해 세 사람 모두 말소기준보다 뒤에 들어왔습니다. 따라서 조사자료상 세 임차인은 대항력 없음으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수 0원
| 임차인 | 이용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진명 | 해당 없음 | 2017.07.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현옥 | 주거 | 2019.08.06 | 미상 | 2026.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황용배 | 해당 없음 | 2015.01.27 | 30,000,000원 / 1,650,000원 | 2026.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가는 49%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 별개
감정가는 885,519,560원, 현재 최저매각가는 433,905,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 433,905,000원입니다.
다만 이 물건은 다가구주택과 제2종근린생활시설이 결합된 일괄매각이고, 주거·자동차정비업소·공실이 함께 존재합니다. 여기에 인접토지와 본건 토지 상호간의 경계 및 면적은 측량감정이 필요하다고 명시되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기보다는 현황·경계·이용상태를 함께 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 433,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,739,050원 |
| 1. 근저당 · 송포농업협동조합 | 936,000,000원 | 427,165,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 미배당액은 508,834,050원입니다. 이 예상표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 미배당액 자체를 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 대송중학교 남측 인근이며, 주변은 대화마을 아파트·단독주택·점포가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 근거리에 고양대로가 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 주거용 건물. 기호2는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 2층 단독주택(다가구주택)으로 2002.07.19 사용승인됐습니다.
- 근린생활시설. 기호4는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 2층 제2종근린생활시설로 2003.11.25 사용승인됐으며, 1층 자동차정비업소·2층 공실입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 284.0㎡, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역이며 공시지가는 1,716,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·사다리형 토지이며 중로 한 면에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김진명·조현옥·황용배 3명의 실제 점유 부분과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 대항력은 없더라도 인도 절차는 별개입니다.
- 우선변제·최우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 부분이 있으므로 배당표 원본과 임차인 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 측량감정. 인접토지와의 경계, 본건 토지 상호간 경계 및 면적은 측량감정이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되고, 정원수와 옥상 태양광시설도 존재하므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 복합용도 확인. 다가구주택과 자동차정비업소가 있는 제2종근린생활시설이 함께 존재하므로 각 공간의 이용상태와 공실 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2011.09.05 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 3명은 모두 후순위 전입이어서 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순한 주거 한 동이 아닙니다. 주거용 다가구주택과 자동차정비업소가 있는 제2종근린생활시설이 함께 있고, 제시외 건물·태양광시설·정원수가 존재하며 토지 경계와 면적에는 측량감정 필요성이 명시돼 있습니다. 이미 2회 유찰되어 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 권리 인수는 비교적 깨끗하지만, 현황·경계·복합용도를 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
