의정부지방법원 2026타경60445. 고양시 일산서구 대화동 1470-7의 근린시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호2 건물은 철근콘크리트조 2층 단독주택(다가구주택)으로 1층 2가구·2층 1가구가 주거용으로 이용되고 있고, 기호4는 철근콘크리트조 2층 제2종근린생활시설로 1층 자동차정비업소, 2층 공실 상태입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리관계의 기준점은 2011.09.05 설정된 송포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 936,000,000원, 채무자는 김정희입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 김진명·조현옥·황용배 역시 전입일이 모두 2011년 말소기준보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60445 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1470-7 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 주거용 다가구주택 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 김정자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,170,849,400원 / 573,717,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 732,067,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2011.09.05 송포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 936,000,000원이며 공동담보로 대화동 1470-2의 건물·토지와 대화동 1470-7 토지가 기재돼 있습니다. 2026.02.25 송포농업협동조합이 임의경매를 개시했고, 해당 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진명 | 2017.07.10 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현옥 | 2019.08.06 | 확인 필요 | 2026.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황용배 | 2015.01.27 | 30,000,000원 / 1,650,000원 | 2026.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 구조 — 2회 유찰, 현재 최저가 49%
감정가는 1,170,849,400원, 현재 최저매각가는 573,717,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 주거용 다가구·자동차정비업소·공실·토지가 결합된 혼합형 물건이므로 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 573,717,000원 | 565,579,830원 | 370,420,170원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 401,601,900원 | 395,185,881원 | 540,814,119원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 281,121,330원 | 276,385,631원 | 659,614,369원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 송포농업협동조합 근저당의 미배당액은 커지지만, 해당 근저당 자체는 매각으로 소멸하므로 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 현재 회차의 실질취득은 573,717,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 573,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,137,170원 |
| 2. 근저당 · 송포농업협동조합 | 936,000,000원 | 565,579,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 936,000,000원 중 565,579,830원이 예상 배당되고, 미배당은 370,420,170원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고양시 일산서구 대화동 대송중학교 남측 인근으로, 주변은 대화마을 아파트·단독주택·점포가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 근거리에 고양대로가 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 주거용 건물. 기호2는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 단독주택(다가구주택), 2002.07.19 사용승인. 1층 2가구·2층 1가구가 주거용으로 이용 중입니다.
- 근린시설. 기호4는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 제2종근린생활시설, 2003.11.25 사용승인. 1층 자동차정비업소, 2층 공실입니다.
- 토지. 지목 대, 평지·부정형·중로한면이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,818,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역이며 절대·상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 경계. 인접토지와의 경계, 본건 토지 상호 간 경계와 면적 등은 측량감정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차조건 재확인. 김진명·조현옥은 보증금이 확인되지 않았습니다. 세 임차인의 실제 점유 부분과 계약조건, 확정일자·우선변제 관계를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당과 명도 분리 판단. 대항력은 없고 인수액도 0원이지만 실제 점유자가 3명입니다. 낙찰 후 인도·명도 절차는 권리소멸 여부와 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 각 목록의 위치와 이용관계를 현장에서 대조하세요.
- 경계 측량. 인접토지 및 본건 토지 상호 간 경계·면적에 측량 필요성이 명시돼 있으므로 경계분쟁 가능성을 입찰 전 확인하세요.
- 자동차정비업소 현황. 기호4 1층은 자동차정비업소, 2층은 공실입니다. 현 이용상태와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 토지규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 학교보호구역 등 제한이 있으므로 예정 용도에 맞는 허가·규제를 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 주거·근린시설·토지 각각의 이용가치와 수익성을 따로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
권리만 보면 결론은 선명합니다. 2011년 송포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 김진명·조현옥·황용배의 전입은 모두 그 이후입니다. 대항력 있는 임차인이 없고 명시 인수권리·법정지상권도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 주거용 다가구주택과 자동차정비업소·공실이 있는 제2종근린생활시설, 토지가 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 두 임차인의 보증금이 확인되지 않았으며 경계·면적은 측량감정이 필요합니다. 현재 최저가는 573,717,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 할인율 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리인수보다 임차 실태·수익성·경계·토지규제·현장 이용상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단을 좌우합니다.
