의정부지방법원 2026타경60611. 장항동 일산쌍용플래티넘오피스텔 10층 1030호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 장세철이며, 권리분석의 기준점은 2015.11.04 접수된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 채권최고액 48,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 신한카드·신한은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 이종욱·박보현 실제 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 배당요구도 접수했습니다. 다만 두 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 그럼에도 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산구 장항동 727-1 일산쌍용플래티넘오피스텔 10층 1030호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 중 10층 |
| 소유자 | 장세철 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이해자 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2015.11.04 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 2024.10.30 경기신용보증재단 가압류 6,875,000원은 2025.08.29 말소됐고, 2025.09.03 신용보증기금 가압류 20,261,603원 역시 2025.10.01 말소됐습니다. 이후 2026.03.13 강제경매개시결정, 2026.04.28 신한카드 가압류 25,211,567원, 2026.05.20 신한은행 가압류 7,559,191원은 모두 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 전입은 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종욱 | 2024.07.08 | 미상 | 2026.03.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박보현 | 2024.09.27 | 미상 | 2026.04.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준일은 2015.11.04인데 이종욱은 2024.07.08, 박보현은 2024.09.27 전입했습니다. 따라서 두 임차인 모두 말소기준권리보다 후순위여서 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부·배당액은 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 98,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액 역시 68,600,000원입니다.
다만 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 실거래 시세와의 직접 비교 없이 ‘30% 내려왔으니 싸다’고 표현할 근거는 없습니다. 따라서 입찰가격 판단은 권리분석과 분리해 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 임대수익 구조를 추가로 대조하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이해자 | 60,000,000원 | 18,965,200원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,211,567원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 7,559,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 68,600,000원 가정 시 채권 총액 140,770,758원 중 66,965,200원이 배당되고 73,805,558원이 미배당됩니다. 신청채권자 이해자는 청구액 60,000,000원 중 18,965,200원을 배당받는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 73,805,558원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 94,015,118원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 108,161,810원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각대금이 48,020,000원 또는 33,614,000원으로 내려가더라도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 배당재원이 줄어들기 때문에 채권자 측 미배당액은 증가합니다. 이는 채권자 회수율의 변화이지, 그 자체가 매수인의 추가 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 일산동부경찰서 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·관공서 등이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 10층에 위치합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 평가 대상 건물은 약 40미터 도로와 약 10미터 도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지이용. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 98,000,000원에서 1회 유찰돼 68,600,000원이 됐다는 사실과 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 최근 유사 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 임차인 서류. 이종욱·박보현 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구와 우선변제 관련 서류를 최종 대조하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명이 확인되는 물건이므로 낙찰 후 점유관계와 인도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 관련 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 명료, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2015.11.04 현대해상화재보험 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 이종욱·박보현 두 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 68,600,000원이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 확인 후 결정”입니다. 특히 실제 임차인 2명의 점유·명도와 보증금·확정일자 확인을 끝낸 뒤, 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 시장가격을 대조해 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
