의정부지방법원 2026타경60611. 고양시 일산동구 장항동 우인아크리움빌1 10층 1037호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 장세철이며, 등기상 핵심은 2015.06.12 설정된 농협생명보험주식회사의 채권최고액 48,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 강제경매개시결정과 신한카드·신한은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 이종욱과 박보현 두 명이 조사됐습니다. 각각 2024.07.08, 2024.09.27 전입으로 말소기준권리보다 늦기 때문에 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 추가 확인이 필요합니다. 다만 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없고 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 730 우인아크리움빌1 10층 1037호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 무궁화로 43-50 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 15층 중 10층 |
| 소유자 | 장세철 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이해자 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.06.12 농협생명보험주식회사 근저당권 48,000,000원입니다. 2024.10.30 경기신용보증재단 가압류는 2025.08.29 이미 말소됐고, 2026.03.13 강제경매개시결정과 이후 신한카드 25,211,567원, 신한은행 7,559,191원 가압류는 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종욱 | 2024.07.08 | 2026.03.31 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박보현 | 2024.09.27 | 2026.04.29 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 최저가보다 ‘시세 확인’이 먼저
감정가는 79,000,000원이고 현재 회차 최저매각가는 55,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 보면 할인폭은 커 보이지만, 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않기 때문에 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 55,300,000원이지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 55,300,000원 | 86,866,158원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 38,710,000원 | 103,157,538원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 27,097,000원 | 114,561,504원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰이 더 진행돼도 채권자의 미회수액이 증가하는 구조이지, 그 부족액이 곧바로 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 2. 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이해자 | 60,000,000원 | 5,904,600원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,211,567원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 7,559,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 55,300,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 140,770,758원, 채권자 예상배당은 53,904,600원, 미배당은 86,866,158원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산동부경찰서 서측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설·관공서 등이 혼재하는 중심상업지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 정방형이고 업무용으로 이용됩니다. 공시지가는 4,497,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 중심상업지 내 오피스텔 이용 물건이므로 주거용 아파트와 같은 기준으로 가격을 판단하기보다 실제 이용·임대수요·동일 건물 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이종욱·박보현의 전입일은 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자와 최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서와 배당요구서 원본으로 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 79,000,000원에서 1회 유찰돼 55,300,000원이 됐다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 오피스텔 실거래를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 공부상 용도, 금융·세금 적용을 입찰 전에 점검하세요.
- 배당 변동. 제공된 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 명도. 조사된 임차인이 2명 있으므로 대항력 여부와 별개로 실제 점유상태와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2015.06.12 농협생명보험 근저당권이 말소기준이고, 이종욱·박보현의 전입은 모두 그 이후여서 대항력이 없습니다. 이후 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 55,300,000원은 감정가의 70%이지만, 이를 비교할 최근 실거래가가 확인되지 않는 상태에서 ‘30% 내려왔으니 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 사건상 근린시설이고 감정상 오피스텔 이용 물건인 만큼 실제 거래가격과 임대수요, 용도에 따른 환금성을 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
