인천지방법원 2025타경34417. 김포시 장기동 2025-3, 태장로 780에 있는 3층 근린301호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 ‘라임 휘트니스’이며, 매각물건명세서에는 301호와 305호를 통합해 헬스장으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 매각대상인 301호의 권리뿐 아니라 실제 사용 경계와 305호와의 분리 가능성, 점유 상태를 현장에서 확인하는 절차가 중요합니다.
등기상 말소기준권리는 2020년 8월 11일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 국세 압류, 김포시 압류 2건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 전극영의 전입일은 2024년 12월 27일로 말소기준권리보다 늦고, 자료상 대항력은 없습니다. 예상배당에서도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2025-3 3층근린301호 · 경기도 김포시 태장로 780 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(라임 휘트니스) · 14층 중 3층 |
| 실제 이용 | 301호와 305호를 통합하여 헬스장으로 이용 중 |
| 소유자 | 부경주식회사 · 2020.08.11 소유권이전 등기 · 거래가액 251,812,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 61,226,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 648,825,386원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 대지 1,692.8㎡ · 공시지가 3,772,000원/㎡ · 평지·가로장방 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 코람코자산신탁과 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 부경주식회사이며, 2020년 8월 11일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 공동담보목록이 연결된 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권이지만, 매각으로 소멸하므로 미배당액 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입일 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전극영 | 13,730,000원 / 1,370,000원 | 2024.12.27 / 미상 | 2025.11.19 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일이 말소기준권리인 2020년 8월 11일보다 늦으므로 자료상 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025년 11월 19일 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 모두 회수되지 않더라도 낙찰자가 잔액을 인수하는 구조로 분석되지는 않으며, 예상 인수액은 0원입니다.
③ 가격과 유찰 구조 — 24.01%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 61,226,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 이미 4회 유찰됐지만, 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 거래가로 단순 비교하기 어렵고, 현재 이용도 301호와 305호를 합친 헬스장입니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 61,226,000원 | 2,460,276,068원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 42,858,200원 | 2,478,313,248원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 30,000,739원 | 2,490,939,274원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 61,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,068원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,520,000,000원 | 59,723,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 59,723,932원이 중소기업은행에 배당되고, 채권최고액 기준 2,460,276,068원이 미배당됩니다. 미배당액은 채권자 측 잔존채권이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포경찰서 북서측 인근이며, 주변은 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층 근린301호이며, 근린305호와 함께 라임 휘트니스로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측·북서측·남서측으로 약 30m·12m·10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·김포신도시 택지개발지구이며, 고도지구와 공항 관련 제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 인접지와 평탄한 가로장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 시설. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비와 스프링클러설비를 갖추고 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호·305호 경계 확인. 매각대상 주소는 근린301호인데 실제로는 305호와 통합 사용 중입니다. 벽체·출입구·전기·급배수·소방설비의 분리 상태를 확인해야 합니다.
- 305호 권리관계 별도 확인. 통합사용 상대인 305호의 소유·점유·임대차 관계와 낙찰 후 분리 또는 계속 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 전극영은 대항력이 없지만 실제 점유와 영업 상태, 배당 후 인도 일정 및 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위. 국세와 김포시 압류 3건 가운데 당해세 해당액이 있는지 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 상업시설 환금성. 4회 유찰과 헬스장 이용 상태를 감안해 임대수익, 공실, 시설 철거·원상복구와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리비·시설비. 공용부분 관리비 체납과 운동시설·소방·승강기 관련 비용을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 사용구조와 환금성이 승부처
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 말소기준 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하며, 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 권리분석만 보면 비교적 단순한 유형입니다.
그러나 감정가 255,000,000원에서 4회 유찰되어 61,226,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 실제로는 301호와 305호를 합쳐 헬스장으로 쓰고 있습니다. 낙찰 후 단독 이용·임대가 가능한지, 경계 복원과 명도에 어떤 부담이 있는지에 따라 실질 가치가 달라집니다. 결론은 권리는 통과, 가격 판단은 현장과 통합사용 구조 확인 후입니다.
