인천지방법원 2025타경34417. 김포시 장기동 태장로 780에 위치한 3층 근린305호로, 감정평가상 근린생활시설 ‘라임 휘트니스’로 이용 중입니다. 소유자 부경주식회사는 2018.07.02. 매매를 원인으로 2020.08.11. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 327,569,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,520,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 단순합니다. 2025년 부천세무서장과 김포시의 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 현장 이용관계는 단순하지 않습니다. 301호와 305호를 통합하여 하나의 헬스장으로 사용하고 있어, 305호만 취득한 뒤 독립적으로 사용하거나 임대할 수 있는지 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2025-3 3층 근린305호 · 경기도 김포시 태장로 780 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 3층 근린305호 · 근린생활시설(라임 휘트니스) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 14층 중 3층 · 페어글래스 및 외장석재 외벽 · 텍스 천장 |
| 소유자 | 부경주식회사 · 거래가액 327,569,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 85,956,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 648,825,386원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸
말소기준은 2020.08.11. 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이며 공동담보목록 제2020-1362호가 기재되어 있습니다. 이후 접수된 부천세무서장 압류, 임의경매개시결정, 김포시 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 제시된 배당계산상 매수인이 승계하는 권리금액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 인수는 없지만 현장 명도는 별개
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전극영 | 2024.12.27 | 13,730,000원 | 1,370,000원 | 2025.11.19 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전극영의 전입일은 말소기준일인 2020.08.11.보다 늦은 2024.12.27.이므로 제시된 판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.19. 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지는 않으며, 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 흐름 — 4회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 358,000,000원이고 현재 최저매각가는 85,956,000원으로, 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 60,169,199원, 6회 유찰 시 42,118,439원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 85,956,000원 | 24.01% | 84,008,792원 | 2,435,991,208원 |
| 5회 유찰 시 | 60,169,199원 | 16.81% | 58,686,153원 | 2,461,313,847원 |
| 6회 유찰 시 | 42,118,439원 | 11.76% | 40,960,307원 | 2,479,039,693원 |
감정가 대비 할인폭은 크지만 동일 호실 또는 직접 비교 가능한 실거래 가격이 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익, 전용면적, 공용면적, 관리비, 업종 제한, 공실기간과 내부시설 철거비가 가격에 큰 영향을 줍니다. 특히 이 물건은 인접 호실과 통합 사용 중이므로 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,956,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,947,208원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,520,000,000원 | 84,008,792원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 2,435,991,208원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포경찰서 북서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설과 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남동측·북서측·남서측으로 폭 약 30m, 12m, 10m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역과 택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 가로장방형 토지입니다. 공시지가는 3,772,000원/㎡입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비와 스프링클러설비가 있습니다.
- 규제. 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 하수처리구역과 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 301호와 305호 사이 벽체 철거 여부, 각 호실의 독립 출입구와 공용복도 연결 상태를 현장에서 확인하세요.
- 설비 분리 확인. 전기계량기, 급·배수, 냉난방, 소방설비와 내부 운동시설이 어느 호실에 귀속되는지 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 전극영의 실제 점유 부분과 영업 여부, 인도 일정과 시설물 소유관계를 확인하세요.
- 임차인 서류 대조. 보증금 13,730,000원, 월차임 1,370,000원, 배당요구일 2025.11.19. 및 우선변제 관련 서류를 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 부천세무서장과 김포시 압류의 법정기일, 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-1362호의 다른 담보물과 채권 잔액을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물 근린시설의 임대료, 공실, 관리비와 실제 매매사례를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 통합 사용과 가격
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하며, 임차인도 말소기준 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 비교적 정리된 사건입니다.
하지만 감정가 358,000,000원에서 4회 유찰돼 85,956,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자성을 판단할 수는 없습니다. 매각대상 305호가 301호와 통합된 헬스장으로 이용되고 있어 독립 사용 가능성과 원상분리 비용이 불확실하고, 임차인 점유와 시설물 처리도 남아 있습니다. 권리는 통과, 현장과 가격은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자가 아니라 305호만의 독립적인 가치와 사용 가능성을 확인하는 데 있습니다.
