인천지방법원 2024타경13595. 인천 서구 가좌동 우진빌라 제2동 3층 302호, 다세대주택입니다. 소유자 장재광 씨는 2007년 6월 4일 매매로 50,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2009년 4월 28일 근해안강망수산업협동조합이 채권최고액 71,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후인 2023년 7월 5일 주택도시보증공사의 320,000,000원 가압류가 들어왔고, 2024년 10월 10일 근해안강망수산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 말소기준 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 판단할 수 없습니다. 임차인으로 조사된 사람이 2명이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 여기에 감정평가서의 동호수 표기 불일치까지 있어, 302호가 실제 매각 대상과 정확히 일치하는지 확인하는 절차가 입찰의 선결 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원적로124번길 7-26, 2동 3층 302호 (가좌동, 우진빌라) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 시세 비교면적 35.4㎡(면적 일치) · 우진빌라 제2동 3층 302호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 3층 규모 |
| 소유자 | 장재광 (2007.06.04. 매매 취득 · 거래가 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 18,247,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 근해안강망수산업협동조합 / 84,532,520원 |
| 말소기준권리 | 2009.04.28. 근저당권 · 근해안강망수산업협동조합 · 채권최고액 71,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.19. |
| 건물 준공 / 세대수 | 1991.04.02. 준공 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2009년 4월 28일 설정된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액 71,500,000원으로, 이 권리보다 후순위인 주택도시보증공사의 가압류 320,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거의 한국주택은행 근저당권 6,500,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 등기상 말소됐습니다. 광양새마을금고 근저당권 41,600,000원과 정순화 근저당권 10,000,000원도 각각 말소된 상태입니다. 현재 매각으로 소멸할 권리와 이미 정리된 과거 권리를 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 2명 조사, 보증금·확정일자 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에 이영숙, 현황조사에 김현진이 임차인으로 조사되어 있습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영숙 | 2022.04.06. | 미상 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 김현진 | 2016.10.12. | 미상 | 없음* | 미상 | 없음 |
* 두 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2009.04.28. 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 대항력은 없는 것으로 판단합니다. 보증금·확정일자와 실제 점유관계는 확인되지 않았습니다.
현황조사상 임대차관계 자체가 미상인 만큼, 임차인 2명의 보증금을 임의로 추정하거나 합산해서는 안 됩니다. 명도 과정에서 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지, 점유자가 어떤 권원을 주장하는지 확인하는 절차가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세
비교 대상은 우진빌라(2동), 35.4㎡입니다. 전체 평균 40,500,000원만 보면 현재 최저가가 매우 낮아 보일 수 있지만, 과거 거래가 섞인 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 중심으로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 35.4㎡ | -1층 | 26,000,000원 |
| 2022.08 | 35.4㎡ | 2층 | 55,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.4㎡ | 2건 | 40,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.4㎡ | 1건 | 26,000,000원 |
| 현재 경매 최저가 | 35.4㎡ | 3층 | 18,247,000원 |
핵심은 거래가격의 변화입니다. 2022년 8월 55,000,000원이던 거래가 2025년 10월에는 26,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 거래 기준 추세는 -52.7%입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 40,500,000원은 현재 시장가격을 판단하는 기준으로 사용하기 어렵습니다.
현재 최저가 18,247,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 26,000,000원의 70.2%입니다. 가격 차이만 보면 최근 거래보다 29.8% 낮습니다. 다만 최신 거래는 -1층이고 경매 대상은 3층이므로 층별 차이를 고려해야 합니다. 또한 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이어서 이 가격을 확실한 시장가치로 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 728,446원 |
| 1. 근저당권 · 근해안강망수산업협동조합 | 71,500,000원 | 17,518,554원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 18,247,000원을 기준으로 집행비용 약 728,446원을 제외하면 근해안강망수산업협동조합에 17,518,554원이 배당됩니다. 채권최고액 71,500,000원에 크게 못 미치므로 근저당권 채권도 전액 변제되지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 320,000,000원에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
전체 채권액은 391,500,000원이고, 예상 배당액은 17,518,554원입니다. 채권 미배당액은 373,981,446원입니다. 경매신청 청구액은 84,532,520원이지만, 배당 계산의 근저당권 채권액은 채권최고액 71,500,000원을 기준으로 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 |
|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 18,247,000원 | 17,518,554원 |
| 5회 유찰 시 | 12,772,900원 | 12,142,988원 |
| 6회 유찰 시 | 8,941,030원 | 8,380,091원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서구 가좌동 소재 가좌시장 북측 인근입니다. 다세대주택과 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 건물 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 다만 대상 토지는 차량통행이 어려운 세로를 통해 서측 소로에 연결되는 구조이므로 실제 차량 진입 및 주차 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층 규모의 다세대주택입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감이며, 일반적인 상하수도 및 위생설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 222.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다. 공시지가는 1,111,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지 형상. 평지의 부정형 토지로 세로 한 면에 접합니다. 감정평가서상 차량통행이 어려운 좁은 도로 여건은 환금성과 실거주 편의 측면에서 감점 요소입니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 빌라로, 1991.04.02. 준공입니다. 최근 거래 표본이 1건뿐이고 거래가격 하락 추세가 -52.7%이므로 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 반드시 확인해야 할 핵심 위험 — 301호와 302호
감정평가서의 위치 및 주위환경과 건물 구조 설명에는 302호가 기재되어 있지만, 공부와의 차이 부분에는 301호가 등장합니다. 감정평가 과정에서 건축물 관계도면을 사용하지 못했다는 점까지 고려하면, 실제 평가 대상과 등기상 매각 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
또한 감정요항표에는 중구 신흥동2가 22-61 소재 대봉하이츠빌라 제2층 제201호도 별도의 연번으로 기재되어 있습니다. 해당 부동산이 이번 매각 대상에 포함되는지, 별도 평가 대상인지도 매각물건명세서와 감정평가서의 물건 목록을 대조해야 합니다.
- 등기부 대조. 우진빌라 제2동 3층 302호의 등기상 표시와 실제 현장 호수, 건축물대장상 전유부분을 일치시켜야 합니다.
- 감정평가서 대조. 301호와 302호가 함께 등장하는 사유를 확인하고, 실제 평가된 호실이 어느 곳인지 감정평가서 원본과 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 감정요항표의 대봉하이츠빌라 201호가 매각 대상에 포함되는지 물건 목록 및 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 건물 외부 호수 표시, 실제 출입구, 내부 구조와 점유 상태를 확인해야 합니다. 주민 탐문만으로 동일성을 확정해서는 안 됩니다.
- 임차인 확인. 이영숙과 김현진의 전입세대, 확정일자, 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 도로·주차. 차량 진입이 어려운 세로 구조이므로 현장 접근성, 주차 가능 여부, 주변 도로 여건을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 및 건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수, 노후 설비, 공용부 유지관리 상태 등을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 물건의 동일성이 먼저다
인천 2024타경13595는 말소기준권리 이후의 가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 비교적 단순한 권리 구조입니다. 임차인 두 사람의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.
가격도 최근 거래 기준으로는 낮습니다. 최저가 18,247,000원은 최근 거래 26,000,000원의 70.2%입니다. 하지만 2022년 55,000,000원에서 2025년 26,000,000원으로 거래가격이 52.7% 하락했고, 최근 거래 표본은 1건뿐입니다. 8세대 소규모 빌라에 차량 진입이 어려운 도로 여건까지 있어 환금성에 대한 기대를 낮춰야 합니다.
무엇보다 302호 경매인데 감정평가서의 공부와의 차이에는 301호가 등장한다는 사실이 중요합니다. 건축물 관계도면 없이 탐문과 건물 표시를 기준으로 평가했다는 점도 가볍게 볼 수 없습니다. 감정 대상과 실제 매각 대상이 일치하는지 확인하지 않은 상태에서 낮은 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
최종 판단은 C등급, 확인 전 입찰 보류입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 임차인의 실제 임대차 조건이 확인되지 않았고, 물건 동일성에 관한 중요한 의문이 남아 있습니다. 301호·302호 불일치와 매각 범위 문제를 해소하고, 실제 점유 및 임차인 배당관계를 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 정확히 무엇을 낙찰받는지 확인하는 것입니다.
