인천지방법원 2024타경13595. 인천 서구 가좌동 우진빌라 2동 3층 302호, 다세대주택입니다. 소유자 장재광은 2007년 거래가액 50,000,000원에 소유권을 취득했고, 2009년 4월 28일 근해안강망수산업협동조합 앞으로 채권최고액 71,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 320,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 이영숙과 김현진이 확인됩니다. 이영숙의 전입일은 2022.04.06, 김현진은 2016.10.12로 모두 2009.04.28 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·배당액은 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원적로124번길 7-26, 2동 3층302호 (가좌동,우진빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 지하1층 지상3층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 장재광 (2007.06.04 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 37,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 84,532,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1991년 한국주택은행 근저당과 2007년 광양새마을금고 근저당, 2009년 정순화 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2009.04.28 을구 6번 근해안강망수산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 주택도시보증공사의 가압류와 인천지방법원의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 점유자 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영숙 | 2022.04.06 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김현진 | 2016.10.12 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2009.04.28보다 늦습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수하는 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 이영숙은 2024.10.21 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김현진 역시 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 때문에 실제 배당표에서는 임차인 최우선변제 여부에 따라 선순위 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 49%까지 내려왔지만 최근 거래보다 높다
우진빌라 2동의 비교 거래는 전용 35.4㎡ 기준 2건입니다. 전체 평균은 40,500,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 더 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.10 26,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 26,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -52.7%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 35.4㎡ | -1 | 26,000,000원 |
| 2022.08 | 35.4㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.4㎡ | 2건 | 40,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.4㎡ | 1건 | 26,000,000원 |
현재 최저가 37,240,000원은 전체 평균 40,500,000원만 보면 낮아 보이지만, 그 평균에는 2022.08의 55,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보면 현재 최저가는 143.2%입니다. 즉 2회 유찰됐어도 최근 거래가격보다 높은 구간입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,070,320원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 71,500,000원 | 36,169,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,070,320원 후 근해안강망수산업협동조합에 36,169,680원이 배당되고 미배당이 발생합니다. 주택도시보증공사 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 목적물 특정·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 목적물 특정. 건축물 관계도면이 없어 탐문 및 건물에 표시된 동호수를 기준으로 감정평가했습니다. 경매 집행 시 동·호수 특정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 입지. 서구 가좌동 가좌시장 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통이나, 해당 토지는 차량통행이 어려운 세로를 통해 서측 소로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상3층 규모의 다세대주택으로, 일반적인 상하수도설비 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 1,111,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 우진빌라 2동은 8세대, 사용승인일은 1991.04.02입니다. 비교 거래는 2건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래가격 우선. 현재 최저가 37,240,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 26,000,000원의 143.2%입니다. 감정가 대비 49%만 보고 저가로 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -52.7%입니다. 전체 평균 40,500,000원보다 최근 거래 26,000,000원을 가격 판단의 중심에 두어야 합니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 두 점유자 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당 및 최우선변제 여부를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 동·호수 특정. 건축물 관계도면 부재 상태에서 탐문과 현장 표시를 기준으로 평가된 물건입니다. 현장과 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 도로 접근. 차량통행이 어려운 세로를 통해 서측 소로에 연결되는 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “두 번 유찰됐다고 싸진 것은 아니다”
권리 자체는 비교적 명확합니다. 2009년 근해안강망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 점유자 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격과 목적물 특정입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 26,000,000원이고 현재 최저가는 그 가격의 143.2%입니다. 거래 추세도 -52.7%입니다. 여기에 건축물 관계도면 부재라는 확인 과제까지 있습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수는 없지만, 현재 가격을 싸다고 보기 어렵고 현장 특정 확인이 필수인 다세대 물건으로 보는 것이 적절합니다.
