인천지방법원 2024타경13595. 인천 중구 신흥동2가 대봉하이츠빌라 2층 201호, 전용 30.29㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 장재광이며, 2009년 설정된 근해안강망수산업협동조합의 채권최고액 45,500,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정과 2026년 국민건강보험공단 압류가 등기됐습니다. 해당 근저당권과 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 등기부만 보고 판단을 끝내서는 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 이영숙·김현진 2명의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력 인수형에 해당하지 않습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이고 실제 점유·임대차 조건도 확인이 필요합니다. 더구나 최근 확인되는 거래가격은 2021년 기록으로, 현재 시장가격을 직접 증명하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 서해대로463번길 34-6, 2층 201호 (신흥동2가, 대봉하이츠빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 30.29㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 |
| 단지 규모 / 준공 | 7세대 · 1995.11.21 |
| 소유자 | 장재광 (2006.06.15 소유권이전) |
| 감정가 | 51,000,000원 |
| 최저매각가 | 17,493,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 | 근해안강망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 84,532,520원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 점유관계 | 임차 관련 전입자 2명 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸
말소기준권리는 2009.04.28 접수된 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 45,500,000원이며, 근저당권자는 근해안강망수산업협동조합입니다. 이보다 후순위인 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
2000년 한국주택은행 근저당권, 2005년 국민은행 임의경매개시결정, 2006년 삼성카드 가압류, 2006년 한국투자상호저축은행 근저당권, 2007년 조춘호 근저당권 및 2011년 강현욱 근저당권은 등기부상 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 매수인이 중점적으로 확인할 권리는 2009년 말소기준 근저당권과 그 이후의 등기권리, 그리고 실제 임차관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상
현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 전입자는 이영숙·김현진입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고가 아닌 실제 임차 관련 인원 2명으로 집계됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 이영숙 | 2022.04.06 | 미상 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 | 신청 · 2024.10.21 |
| 김현진 | 2016.10.12 | 미상 | 선순위 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 | 확인 필요 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 2009.04.28 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자와 실제 점유·임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.
현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 확인된 전입일 기준으로 선순위 보증금 인수 구조가 아니라는 분석과 일치합니다. 다만 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 매수인에게 대항할 수 있는 별도의 임차권이나 인수 조건이 없는지 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 58.3% 할인처럼 보이는 숫자의 한계
대봉하이츠빌라의 동일 면적 실거래로 확인되는 거래는 2021년 2건입니다. 모두 전용 30.29㎡, 3층 거래이며 각각 30,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 30.29㎡ | 3층 | 30,000,000원 |
| 2021.08 | 30.29㎡ | 3층 | 30,000,000원 |
| 확인된 거래 평균 | 30.29㎡ | 2건 | 30,000,000원 |
최저매각가 17,493,000원은 이 거래 평균 30,000,000원의 58.3% 수준입니다. 감정가 51,000,000원과 비교하면 3회 유찰로 최저가가 크게 내려왔습니다.
그러나 이 비율의 기준이 되는 거래는 2021년 기록입니다. 비교 대상은 본건보다 높은 3층 거래이며, 본건은 2층입니다. 현재 시점의 최근 12개월 실거래를 보여주는 표본으로 취급할 수 없습니다. 따라서 58.3%라는 비율을 오늘의 시세 대비 할인율로 해석하거나, 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,493,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 배당 가능 금액이 근해안강망수산업협동조합의 근저당권에 배분됩니다. 근저당 채권최고액 45,500,000원보다 매각대금이 작아 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 714,874원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 45,500,000원 | 16,778,126원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 17,493,000원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 28,721,874원 |
집행비용은 매각가의 약 4.1%로 추정한 714,874원을 반영했습니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준 계산이며, 실제 피담보채권액과 배당액은 다를 수 있습니다. 임차인 보증금·우선변제, 당해세 및 국민건강보험공단 압류와 관련한 우선배당은 별도로 확정되지 않아 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
추가 유찰을 가정한 매각가와 근저당 배당 추정치입니다. 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 모두 근저당권의 미배당이 발생하지만, 각 회차에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
| 유찰 회차 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 17,493,000원 | 16,778,126원 | 28,721,874원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 12,245,100원 | 11,624,688원 | 33,875,312원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 8,571,570원 | 8,017,282원 | 37,482,718원 | 0원 |
각 금액은 회차별 가정에 따른 추정치이며, 실제 매각가격과 배당 결과를 보장하지 않습니다.
현재 신청채권자의 청구금액은 84,532,520원입니다. 이는 등기된 근저당권의 채권최고액 45,500,000원과 구별해야 합니다. 배당표에서는 근저당 채권최고액을 기준으로 배당액과 미배당을 계산했습니다. 실제 채권액 및 배당 가능한 범위는 관련 채권계산서와 배당절차에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 신흥동2가 소재 신흥동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 다만 해당 토지 서측에 개설된 세로는 차량통행이 불가능하고 도보로 이용하는 것으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 4층 규모의 다세대주택 중 2층 201호입니다. 외벽은 치장타일 마감이며 섀시창호가 설치돼 있습니다. 일반적인 상하수도 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 다세대주택 부지입니다. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 및 특별관리해역에 포함됩니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항도 표시돼 있어 적용 여부와 범위 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 1,060,000원/㎡로 표시돼 있습니다. 이는 토지 단위면적에 관한 지표이며 본건의 매매가격이나 낙찰 적정가격을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 전체 7세대의 소규모 다세대주택이며 1995.11.21 준공됐습니다. 확인된 동일 면적 거래는 2021년 2건입니다. 최근 거래 공백과 3회 유찰 이력을 함께 고려해 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 실체 확인. 이영숙과 김현진의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인하세요. 전입일이 늦다는 사실과 보증금이 확인됐다는 사실은 다릅니다.
- 매각물건명세서 대조. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이나 별도의 인수 조건이 없는지 확인하세요. 현재 0원으로 산정된 인수액은 원본 확인을 전제로 평가해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2021년 거래가격 30,000,000원을 현재 시세로 사용하지 마세요. 최근 인근 유사 면적 다세대주택의 거래 및 매물 호가, 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 차량 진입·주차 확인. 감정요항표상 차량통행이 불가능한 도로 여건을 현장에서 확인하고 매도 시 수요에 미칠 영향을 검토하세요.
- 건물 상태 확인. 1995년 준공 다세대주택인 만큼 누수, 균열, 배관, 공용부분 수선 상태 및 실제 내부 상태를 확인하세요.
- 체납·공과금 확인. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 부분과 국민건강보험공단 압류 관련 사항, 당해세 및 배당순위를 확인하세요.
- 명도 계획. 임차인 관련 전입자 2명이 확인됩니다. 낙찰 후 실제 점유자와 인도 협의가 필요한지, 인도명령 등 절차가 가능한지 미리 검토하세요.
- 경매 진행상태 확인. 매각기일은 2026.10.14로 표시돼 있습니다. 입찰 전에 법원 공고에서 매각기일 변경, 정지·취하 여부, 매각조건과 최신 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 시세는 따로 검증해야 한다”
이 물건의 특징은 분명합니다. 감정가 51,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 17,493,000원까지 내려왔습니다. 2009년 근저당권이 말소기준권리이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 전입자 역시 확인된 전입일 기준으로는 후순위이며, 현재 예상 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 불확실성도 뚜렷합니다. 실제 임차 관련 인원 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래는 2021년 기록에 머물러 있습니다. 전체 7세대의 소규모 다세대주택이며 차량 진입에도 제약이 있습니다. 현재까지 3회 유찰된 사실은 매각가격과 수요를 재검토할 이유가 됩니다.
권리상 후순위 소멸 구조는 확인되지만, 현재 가격의 적정성은 아직 확정할 수 없습니다. 따라서 과거 거래 대비 58.3%라는 숫자 자체에 가격 가점을 부여하기보다는, 임차관계·점유상태·현장 접근성·최근 주변 거래를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 필요합니다.
