인천지방법원 2024타경13595. 신흥동2가 ‘대봉하이츠빌라’ 2층 201호, 전용 30.29㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 장재광이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2009.04.28. 근해안강망수산업협동조합 근저당 45,500,000원입니다. 이후 2024.10.10. 임의경매개시결정과 2026.01.21. 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 이영숙·김현진 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 이영숙은 2022.04.06., 김현진은 2016.10.12. 전입으로, 둘 다 2009.04.28. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경13595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 서해대로463번길 34-6, 2층201호 (신흥동2가, 대봉하이츠빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 30.29㎡ · 철근콘크리트조 4층 규모 중 2층 201호 |
| 소유자 | 장재광 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 24,990,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 84,532,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 / 세대수 | 1995.11.21 / 7세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2009.04.28. 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 45,500,000원이고 근저당권자는 근해안강망수산업협동조합입니다. 2024.10.10. 같은 조합의 임의경매개시결정과 2026.01.21. 국민건강보험공단 압류는 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부에 남아 있는 매수인 인수형 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영숙 | 2022.04.06 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현진 | 2016.10.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 83.3%지만 ‘현재 시세 할인’으로 단정 금지
대봉하이츠빌라 전용 30.29㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2건이며, 2021.08과 2021.12에 모두 30,000,000원으로 거래됐습니다. 확인된 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 30,000,000원이고, 현재 최저매각가 24,990,000원은 그 금액의 83.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 30.29㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2021.08 | 30.29㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 평균 | 30.29㎡ | 2건 | 30,000,000원 |
숫자만 보면 실질취득 24,990,000원은 확인 실거래 30,000,000원보다 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2021.12이고 거래 표본도 2건뿐이라, 이를 2026년 현재의 시세로 그대로 대입해 “시세보다 싸다”라고 판단하는 것은 위험합니다. 특히 7세대 소규모 다세대이고, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.4% 추정) | - | 849,820원 |
| 2. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 45,500,000원 | 24,140,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 45,500,000원 중 24,140,180원이 배당되고, 미배당액은 21,359,820원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 24,990,000원 | 24,140,180원 | 21,359,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 17,493,000원 | 16,778,126원 | 28,721,874원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 12,245,100원 | 11,624,688원 | 33,875,312원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대봉하이츠빌라 2층 201호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 신흥동행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 성숙된 주택지대이며 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측에 세로가 개설돼 있으나 차량통행은 불가하고 도보로 통행합니다. 토지정보도 도로접면을 ‘세로한면(불)’로 표시합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·특별관리해역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지·건물. 토지는 완경사지대 내 다세대주택 부지로 이용 중이고, 공시지가는 1,060,000원/㎡입니다. 건물은 철근콘크리트조 4층 규모이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1995.11.21 준공, 7세대 규모이고 확인 실거래는 2021년 2건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 탐색 기간을 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 대조. 이영숙·김현진의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서·배당요구 내역을 최종 확인하세요.
- 시세 최신성 확인. 확인된 실거래는 2021.08과 2021.12의 30,000,000원 거래뿐입니다. 현재 호가와 실제 체결 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 차량 접근 확인. 감정평가상 차량통행은 불가하고 도보 통행입니다. 현장 동선·주차·이사 접근성을 직접 확인하세요.
- 소규모 빌라 환금성. 총 7세대이고 2회 유찰된 상태입니다. 매도 시 매수층과 금융 가능 여부를 함께 점검하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 과거 거래만 보고 결정할 물건이 아니다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2009년 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 두 임차인도 2016년·2022년 전입으로 모두 후순위여서 제공된 판정상 대항력이 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 실질취득액 24,990,000원은 확인된 실거래 30,000,000원의 83.3%지만, 그 실거래는 2021년 2건에 그칩니다. 여기에 7세대 소규모, 1995년 준공, 차량통행 불가, 2회 유찰 조건까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 최신 시세와 환금성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는다.” 로 정리하는 것이 맞습니다.
