인천지방법원 2025타경35250. 부천시 오정구 삼정동 부천테크노파크쌍용3차의 13층 건물 중 11층에 있는 아파트형공장입니다. 소유자 이승우는 2009년 12월 3일 거래가 306,772,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 452,000,000원에서 두 차례 유찰돼 221,480,000원까지 내려왔습니다.

권리구조의 중심은 2012년 2월 24일 설정된 중소기업은행 근저당권 252,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리 인수가 없다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 아파트형공장으로 이용 중이고 임대관계는 미상으로 조사돼, 실제 점유자·임대차·사업장 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸

말소기준권리는 2012년 2월 24일 중소기업은행 근저당권 252,000,000원입니다. 2012년 3월 29일 주식회사동부로봇 근저당권 50,000,000원, 2019년 7월 30일 중소기업은행의 근저당권 240,000,000원과 150,000,000원, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가 221,480,000원은 감정가 452,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 감정가는 시장에서 즉시 처분 가능한 가격을 보장하지 않습니다. 특히 본건은 일반 주거용 아파트가 아니라 아파트형공장으로, 업종 수요·관리비·공실·사업장 활용도에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

동일 건물 또는 유사한 아파트형공장의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 주기보다, 같은 동·층·면적대의 실제 매매와 임대료, 관리비, 공실기간을 직접 조사해 적정 응찰가를 산정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 221,480,000원 가정)

채권 총액 1,354,191,842원 중 예상 배당은 217,579,280원이며, 미배당액은 1,136,612,562원입니다. 당해세에 해당하는 국세·지방세가 있으면 선순위로 차감돼 중소기업은행의 실제 배당액과 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 매수인에게 승계되지 않습니다.

④ 회차별 자금 구조

현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자의 청구액 642,000,000원은 전액 충족되지 않습니다. 그러나 채권자의 미회수액이 크다는 이유만으로 매수인이 이를 떠안지는 않습니다. 매수인의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하며, 현재 회차 기준 221,480,000원입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 주거용 아파트가 아니라 아파트형공장으로 이용 중입니다. 위생설비·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 주위환경. 삼정초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 아파트형공장과 일반공장이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 일반공업지역의 공장용지이며, 사다리형 토지를 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,057,000원/㎡입니다.
• 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도에 접하며, 광로2류·중로1류에 접하고 소로1류와 도로구역에 저촉됩니다.
• 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현재 사업장 운영자·점유자·임차보증금·계약기간을 직접 확인하세요.
• 실거래 조사. 같은 건물 11층 및 인접 호실, 유사 면적 아파트형공장의 최근 매매가격을 확인해 221,480,000원의 적정성을 검증하세요.
• 임대수익 검증. 현재 임대료·공실기간·부가가치세 처리·관리비를 반영해 예상 수익률을 계산하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 사업장 관련 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
• 업종·용도 제한. 입주 가능 업종과 공장등록, 관리규약상 제한이 예정한 사용 목적에 맞는지 확인하세요.
• 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인하세요. 이는 채권자 배당에는 영향을 주지만, 매수인 인수액 0원 판단과는 구분해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에는 부천테크노파크쌍용3차 11층 101-1104호 관련 공동담보 기재가 있으므로 공동담보 배당관계를 원본에서 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 통과, 가격은 실사 후 판단

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후 권리가 모두 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.

그러나 감정가 대비 51% 할인과 시세 대비 저가는 같은 말이 아닙니다. 아파트형공장은 주거용 아파트보다 수요층이 제한되고 임대·공실·관리비·업종 제한에 따라 가치 차이가 큽니다. 임대관계도 미상이고 비교 실거래가 확인되지 않으므로, 현장 점유와 실제 거래가격을 확인하기 전에는 현재 최저가를 싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 실사 후 판단입니다.