인천지방법원 2025타경35250. 부천시 오정구 삼정동 부천테크노파크쌍용3차의 일반제조 11층 101-1104호입니다. 감정 이용상태는 아파트형공장이며, 철근콘크리트조 13층 건물 중 11층에 위치합니다. 소유자 이승우는 2012년 7월 31일 거래가 285,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

권리의 기준점은 2015년 12월 22일 설정된 중소기업은행 근저당 150,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당 252,000,000원과 기술보증기금·방지혜·주식회사성진레이져·중소기업은행의 가압류, 국·국민건강보험공단·부천시의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 별도로 점유·임대관계, 공동담보 배당, 당해세 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준권리보다 앞서 존재했던 2010년·2012년 근저당과 여러 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당 대상이 되는 권리들은 말소기준인 을구 6번 근저당 이후에 설정돼 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.

② 회차별 가격 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 221,480,000원으로 감정가 452,000,000원의 49%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 155,036,000원, 그다음 회차는 108,525,200원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 비율일 뿐, 현재 아파트형공장 시장가격과 직접 비교한 결과는 아닙니다. 따라서 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.

현재 회차에서도 신청채권자 중소기업은행의 청구액 642,000,000원은 전액 충족되지 않습니다. 다만 채권자의 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 본건 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰이 거듭될수록 채권 미배당은 커지지만 소유자 잔여금은 계속 0원으로 계산됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 221,480,000원 가정)

채권총액 1,044,191,842원 중 217,579,280원이 배당되고 826,612,562원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 삼정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트형공장과 일반공장이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난합니다.
• 이용·설비. 아파트형공장으로 이용 중이며 위생설비, 소화전, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 사다리형 토지를 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 외곽 공도에 접합니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며 광로2류·중로1류 접합, 소로1류 저촉, 과밀억제권역·항공표면·도로구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 가격 확인. 2회 유찰된 아파트형공장인 만큼 감정가 할인율과 별개로 실제 매매가·임대료·공실 및 업종별 수요를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록과 명도 가능 여부를 확인하세요.
• 공동담보. 을구 6·7번 근저당에 101-1103호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보목록과 다른 담보의 경매·배당 진행상황을 대조하세요.
• 감정 범위. 매각 소재지는 101-1104호지만 감정요항의 건물 구조에는 101-1103호와 101-1104호가 함께 기재돼 있으므로 감정평가서 원문과 매각 대상 범위를 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 경고돼 있으므로 법정기일과 당해세 해당 여부, 실제 배당 순위를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 같은 단지·같은 용도·유사 면적의 실제 거래와 임대수익을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
• 용도·규제. 일반공업지역의 아파트형공장인 만큼 입주 가능 업종, 공장등록, 관리규약과 토지이용 제한을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 확인할 것이 많다

이 물건은 등기만 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 예상 인수액도 0원인 구조입니다. 감정가 452,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 221,480,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.

그러나 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 감정 이용상태가 아파트형공장이고 임대관계가 미상이며, 두 근저당에는 101-1103호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 또한 매각 대상 주소는 101-1104호인데 감정요항에는 101-1103호와 101-1104호가 함께 표시돼 감정 범위 대조가 필요합니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

등기상 인수는 0원, 가격 판단은 아직 보류. 공동담보·점유·세금·감정 범위를 확인하고 아파트형공장의 실제 거래가격과 임대가치를 검증한 뒤에야 221,480,000원이 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.