대전지방법원 2023타경4257. 대전 중구 태평동 뉴삼부프라자의 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사선양이고, 2015.08.28. 거래가액 1,550,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.06.08. 접수된 주식회사고운 근저당권 70,000,000원입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 기준권리 이후의 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건을 단순한 ‘후순위 전부 소멸형’으로만 보면 부족합니다. 임차관계에는 말소기준보다 앞서 전입한 이민경이 있고, 배당 계산에서는 보증금 4,000원 전액이 매수인에게 승계되는 것으로 반영돼 있습니다. 또 박수진은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 현재 확인된 실질취득액은 1,064,284,000원이지만, 박수진에 관한 확인 결과에 따라 인수위험이 추가될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경4257 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 태평로 71, 5층501호 (태평동,뉴삼부프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 대상은 상점·의원·서점·사무실 등 복수 용도가 혼재 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 · 승강기·에스컬레이터·소방·기계식 주차설비 |
| 소유자 | 주식회사선양 (2015.08.28. 거래가액 1,550,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,172,000,000원 / 1,064,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 904,554,195원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선순위 임차는 별도
말소기준은 2017.06.08. 주식회사고운 근저당권 70,000,000원입니다. 이후 등기된 국·공주시·대전 중구의 압류, 인덕건설·박광래·박종운·이현숙·이연복 등 가압류, 여러 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 권리는 등기순위와 별도로 봐야 합니다. 이민경은 2017.04.26. 전입으로 말소기준보다 앞서며 대항력 있음으로 분석됐고, 배당 계산상 우선변제권 없이 보증금 4,000원이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 1명은 대항력·보증금 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 아래 7명 모두 실제 임차인·점유 관계로 조사된 당사자입니다. 핵심은 이민경의 4,000원 인수와 박수진의 미확정 정보입니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수진 | 지움바디-필라테스 스튜디오 | 미상 | 미상 | 2023.11.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강창분 | - | 2021.06.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민경 | 피아노학원 | 2017.04.26 | 4,000원 | 2023.12.22 | 있음 | 없음 | 4,000원 |
| 주식회사 대원 | - | 2022.10.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤자 | - | 2017.10.26 | 미상 | 2023.12.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 대동산업단지 | - | 2021.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위현숙 | - | 2021.12.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 감정가 2,172,000,000원의 49%인 1,064,280,000원입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교 수치가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 실제 이용, 임대관계, 일괄매각 범위, 점유상태가 가치에 직접 영향을 주므로 ‘두 번 유찰 = 저가’로 해석하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,064,280,000원 | 1,051,237,200원 | 5,108,359,306원 | 4,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 744,996,000원 | 735,146,040원 | 5,424,450,466원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 521,497,199원 | 513,882,227원 | 5,645,714,279원 | 4,000원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 내려가지만, 채권총액 6,159,596,506원에 비해 매각대금이 부족해 미배당은 오히려 커집니다. 이민경의 보증금 4,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액이므로 현재 확인된 실질취득은 1,064,284,000원입니다. 박수진의 인수 여부가 확정되지 않은 만큼 이 금액은 ‘확인된 범위의 실질취득액’으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,064,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,042,800원 |
| 인수 · 이민경 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사고운 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 가압류 · 인덕건설 주식회사 | 386,600,000원 | 386,600,000원 |
| 4. 가압류 · 박광래 | 527,979,726원 | 527,979,726원 |
| 5. 가압류 · 박종운 | 7,700,000원 | 7,700,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 반석개발 | 904,554,195원 | 58,957,474원 |
| 7. 가압류 · 이현숙 | 400,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 인덕건설주식회사 | 미상 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 김영철 | 904,554,195원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 김정국 | 904,554,195원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 이연복 | 234,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 인덕건설 주식회사 | 675,700,000원 | 0원 |
| 13. 경매개시결정 · 인덕건설주식회사 | 미상 | 0원 |
| 14. 가압류 · 주식회사 | 239,400,000원 | 0원 |
| 15. 경매개시결정 · 이에이에스제육차유동화전문 유한회사 | 904,554,195원 | 0원 |
| 16. 경매개시결정 · 박광래 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 채권자 배당액이 1,051,237,200원, 총 미배당은 5,108,359,306원입니다. 이민경 보증금 4,000원은 대항력 있음·우선변제권 없음으로 매수인 인수 처리됩니다. 당해세에 해당하는 세금이 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 태평동 태평초등학교 북서측 인근. 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 폭 약 25미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도. 근린시설로, 감정평가 대상에는 상점·의원·서점·사무실 등이 혼재합니다. 일부는 필라테스 스튜디오·헬스장·피아노학원·사무소 등으로 실제 이용상태가 공부상 용도와 다릅니다.
- 구획. 일부 대상물건은 벽체를 제거해 일체로 이용 중이며, 건축물현황도상 기둥 위치와 벽면 길이를 기준으로 물리적 복원이 가능하다고 평가됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,134,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현재 2회 유찰돼 감정가 49%까지 내려왔지만, 근린시설·복수 용도·일괄매각·점유관계가 얽힌 사건이므로 아파트처럼 단순한 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박수진 권리 확인. 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 유무와 실제 인수액이 확정되기 전에는 현재 확인 인수 4,000원만을 기준으로 최종 입찰가를 정하지 마세요.
- 이민경 4,000원 인수. 2017.04.26. 전입으로 말소기준보다 빠르고, 배당 계산상 우선변제권 없이 전액 인수 처리됩니다.
- 유치권·분쟁 현장 확인. 상당수 대상물건에 유치권 행사 안내문이 부착돼 있고 일부 호수는 유치권 침탈 관련 법적분쟁이 조사됐습니다. 일괄매각 범위 전체의 점유자와 주장 내용을 대조해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당요구·교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 감정평가 대상에 상점·의원·서점·사무실 등 여러 용도가 섞여 있고 일부 호실은 실제 용도와 공부상 용도가 다릅니다. 매각대상과 현황을 호별로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율 자체를 시세 대비 할인율로 바꾸어 해석하지 마세요.
- 절차 기록 확인. 2025.06.17. 및 2026.05.08. 채권자 관련 기각결정정본 발송 기록이 있으므로, 현재 매각절차에 영향을 주는 결정인지 사건기록 원문을 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰가보다 미확정 권리가 더 중요하다”
표면적으로는 감정가 2,172,000,000원에서 1,064,280,000원까지 떨어져 가격이 크게 낮아진 사건입니다. 하지만 실거래 비교가 없으므로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 아직 없습니다. 권리 측면에서는 2017.06.08. 이후 등기가 소멸하고 이민경의 확인 인수액도 4,000원에 불과하지만, 박수진의 대항력·보증금 미상, 대상물건 중 상당수의 유치권 안내문과 일부 법적분쟁, 세금 배당 변수, 복수 용도의 일괄매각이라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 절반이니 싸다”가 아니라 “미확정 점유·유치권 위험을 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
