대전지방법원 2023타경4257. 대전 중구 태평동 뉴삼부프라자 5층 509호 근린시설입니다. 감정가는 1,387,000,000원이고 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 679,630,000원입니다. 등기상 말소기준은 2017.12.20. 을구 5번 이연복 근저당권 450,000,000원입니다. 2015년과 2016년, 2017년 6월에 설정됐던 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 기준권리 이후의 압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 난도는 등기부만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 여러 점유자가 확인되고, 그중 이민경과 김윤자는 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 김윤자는 보증금이 확인되지 않았고, 박수진은 전입일과 보증금 모두 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 닫아놓고 계산할 수 없는 상태입니다. 여기에 건물 외벽 등에 유치권 행사 현수막과 안내문이 게시돼 있고, 인덕건설 주식회사가 2,598,083,127원의 공사대금 유치권을 신고했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 등기는 소멸, 그러나 점유권리가 변수

현재 권리분석의 기준점은 2017.12.20. 이연복 근저당권입니다. 이후 공주세무서 압류, 인덕건설 가압류, 반석개발 강제경매, 이현숙 가압류, 김영철·김정국 경매개시, 이연복 가압류, 인덕건설 가압류, 대전 중구 압류, 이에이에스제육차유동화전문 유한회사 경매개시 등은 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 7명, 대항력 2명 + 대항력 가능·미상 1명

보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인·점유자는 7명으로 봅니다. 이민경은 말소기준보다 앞선 2017.04.26. 전입으로 대항력이 있고, 배당 계산상 우선변제권 없이 보증금 4,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 김윤자는 2017.10.26. 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다. 박수진은 배당요구를 했지만 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않으므로 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 유치권·관리비·세금 — 이 사건의 핵심 리스크

또한 국세·지방세 압류가 3건 있습니다. 공주세무서, 공주시, 대전광역시 중구 관련 압류가 확인되며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 배당 계산에도 당해세는 반영돼 있지 않아 후순위 채권 배당액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 결론 낼 수 없다

현재 최저매각가는 679,630,000원으로 감정가 1,387,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도에 대한 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부를 숫자로 검증할 수 없습니다. 근린시설은 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하기 어렵고, 이 사건은 특히 임차인 인수금액 미상과 유치권 신고가 함께 존재합니다.

확정 계산 가능한 범위에서만 보면 현재 최저가 679,630,000원에 이민경 보증금 4,000원을 더한 금액은 679,634,000원입니다. 하지만 이것이 최종 실질취득가라는 뜻은 아닙니다. 김윤자의 보증금이 미상이고 박수진도 대항력 여부와 보증금이 확정되지 않았으며, 유치권 2,598,083,127원의 성립 여부 또한 별도입니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 679,634,000원 이상으로만 표현하는 것이 안전합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 679,630,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 9,196,300원, 이연복 근저당 450,000,000원, 인덕건설 가압류 220,433,700원까지 배당되며 총 미배당액은 5,333,483,080원입니다. 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제 가능액이 반영되지 않았고, 유치권 신고액 2,598,083,127원은 배당항목으로 계산되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 태평동 태평초등학교 북서측 인근으로, 대규모 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 대체로 가로장방형 평지, 상업용 건부지로 이용 중이며 남동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·대로3류 접합, 상대보호구역에 해당합니다.
• 공시지가. 2,134,000원/㎡, 토지면적 6,739.9㎡로 기재돼 있습니다.
• 시설. 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소방·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 건물 이용. 뉴삼부프라자 내에는 상점·의원·서점·사무실 등의 용도가 혼재하며 필라테스 스튜디오·헬스장·학원·사무소 등으로 이용되는 호수도 확인됩니다.
• 점유·분쟁. 상당수 물건에 유치권 행사 안내문이 부착돼 있고 일부 호수는 유치권 침탈 관련 법적분쟁이 있는 것으로 조사됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립요건 확인. 인덕건설의 공사대금 2,598,083,127원 유치권 신고에 대해 공사계약·채권 발생·변제기·점유 주체·점유 개시시점·점유 계속성을 원문으로 확인해야 합니다.
• 김윤자 보증금 확인. 2017.10.26. 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 자료를 대조해 실제 인수액을 확정해야 합니다.
• 박수진 대항력 확인. 배당요구는 2023.11.24. 확인되지만 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 인수액을 0원으로 두면 안 됩니다.
• 이민경 인수. 전입일 2017.04.26., 보증금 4,000원으로 대항력이 있고 배당 계산상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
• 위현숙 관계 확인. 등기부상 권리자와 동일한 점유자로 표시돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 2019.01.31.까지 공용부분 관리비 14,431,020원이 미납된 것으로 기재돼 있으므로 현재 체납액과 승계 범위를 관리주체에서 확인해야 합니다.
• 보증금 20% 준비. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
• 가등기 원문 대조. 갑구 24-2 주식회사대동산업단지 가등기권 이전 기재와 원 24번 가등기의 말소 상태를 등기부 원문에서 재확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 임대수익·공실·점유상태와 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 권리 확인이 먼저다

이 물건은 숫자만 보면 감정가 1,387,000,000원에서 679,630,000원까지 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 그러나 핵심은 가격표가 아닙니다. 2,598,083,127원의 유치권 신고, 대항력 있는 임차인 이민경·김윤자, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 박수진, 공용부분 관리비 14,431,020원, 국세·지방세 압류가 동시에 존재합니다.

이민경의 4,000원은 계산할 수 있지만 김윤자의 보증금은 미상이고, 박수진 역시 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득액은 679,634,000원 이상일 뿐, 최종 인수금액은 확정되지 않았습니다. 여기에 유치권이 성립한다면 경제성 판단 자체가 달라질 수 있습니다. 최저가 49%라는 숫자를 보기 전에, 유치권과 대항력 임차인의 실체를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.