울산지방법원 2025타경1165. 양산시 물금읍 부산대학로 126, ‘일루아타워’ 1층 108호 근린시설입니다. 현 소유자는 김경순이며 2018년 거래가액 354,657,112원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 차례의 신탁관계가 정리된 뒤 2023년 5월 17일 김경순 명의로 신탁등기가 말소되고 같은 날 하나은행이 채권최고액 490,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞선 2021년 양산시 압류가 한 차례 존재했지만, 해당 압류는 2021년 4월 27일 해제되어 이미 말소됐습니다. 따라서 현 등기 흐름상 말소기준 이전에 매수인이 승계해야 할 권리는 남아 있지 않습니다. 2025년 이후 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단· 하나카드·삼성카드의 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1165 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 1층 108호 · 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 구조 · 현황 공실상태 또는 휴업상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 1층 108호 |
| 소유자 | 김경순 · 2018.11.30 소유권이전 · 거래가액 354,657,112원 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 83,555,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 420,602,478원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 0원
실제 임차인 0명. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 핵심은 2023.05.17 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 490,800,000원이고, 공동담보로 같은 범어리 2775-4의 6층 603호·604호가 기재돼 있습니다. 이후의 가압류·압류· 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 감정가 24%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 348,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 83,555,000원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 58,488,500원(감정가 17%), 40,941,950원(감정가 12%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하면 안 됩니다. 특히 대상은 아파트가 아니라 근린시설이며, 감정평가상 현황은 공실 또는 휴업 상태입니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 시장에서 감정가 기준의 수요가 약했다는 점을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,903,990원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 490,800,000원 | 81,651,010원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,305,889원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,693,427원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,879,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 83,555,000원 가정 시 채권자 총 청구액 604,678,489원 중 81,651,010원이 배당되고 523,027,479원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
④ 현황 리스크 — 권리보다 더 중요한 부분
감정평가상 108호는 근린생활시설 구조이나 현황 공실상태 또는 휴업상태로 조사됐습니다. 즉 낙찰 후 바로 임대수익이 발생하는 전제는 둘 수 없습니다. 상가는 등기 권리보다 실제 호실 구획, 공실기간, 관리상태와 임대수요가 환금성에 더 크게 작용할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 ‘증산초등학교’ 북동측 인근 일루아타워로, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·문화집회시설 등이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 위치·배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 주변으로 대로 및 중로에 접하고 있으며 도로 폭과 포장상태 등 인접 도로상태는 보통 수준입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지로 근린생활시설 및 문화집회시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기 등 부대설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이고 현재 공실 또는 휴업 상태이며 이미 4회 유찰됐습니다. 동일·유사 호실 실거래 자료가 없어 환금성 판단은 현장 수요와 임대조건 확인이 필수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106·107호와의 경계 확인. 108호 독립 출입 가능 여부, 칸막이 위치, 연결부 범위와 원상복구 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 공실·휴업 상태 확인. 실제 내부 상태와 잔존 시설, 임대 가능 상태까지 확인해야 합니다.
- 외벽 파손 확인. 파손 부위가 108호 사용·영업에 미치는 영향과 수선비 부담 주체를 확인하세요.
- 시세 역산. 감정가 대비 24%라는 할인율 대신 주변 동일·유사 근린시설의 매매가와 현실 임대료를 기준으로 적정 낙찰가를 역산해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 다음 회차 58,488,500원, 그 다음 40,941,950원 시나리오가 있으나 가격 하락만을 이유로 가치가 높아지는 것은 아닙니다.
- 권리 원본 대조. 2021년 양산시 압류의 해제·말소, 2023년 하나은행 근저당, 이후 가압류·압류의 등기 상태를 입찰 직전 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 관리비·공과금. 상가 공실이 장기화됐을 가능성을 고려해 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 말소기준 이전에 존재했던 양산시 압류는 이미 해제됐고, 2023년 하나은행 근저당 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 348,000,000원이 4회 유찰돼 83,555,000원까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없고, 대상은 공실 또는 휴업 상태의 근린시설입니다. 더구나 108호는 인접 106·107호와 일부 연결돼 있다는 명세서 기재까지 있습니다. 따라서 감정가의 24%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리는 통과, 현황과 환금성은 반드시 현장 검증이 필요한 유형입니다.
