울산지방법원 2025타경1165. 양산시 물금읍 범어리 2775-4 ‘일루아타워’의 근린시설입니다. 감정평가 대상은 1층 108호와 6층 603호·604호이고, 매각물건명세서에도 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 김경순이며, 2018.11.30. 거래가액 212,000,503원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2023.05.17. 주식회사하나은행 근저당권 490,800,000원입니다.
말소기준 이후 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·삼성카드 주식회사의 가압류와 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.04.09. 양산시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2021.04.27. 해제로 이미 말소돼 현재 인수권리로 볼 사안은 아닙니다. 문제는 등기보다 임차관계의 불확실성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1165 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 · 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설구조 · 상업용 부동산 |
| 매각대상 | 1층 108호 · 6층 603호 · 6층 604호 일괄매각 |
| 소유자 | 김경순 (2018.11.30. 거래가액 212,000,503원) |
| 감정가 / 최저가 | 606,000,000원 / 145,501,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 420,602,478원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2023.05.17. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 490,800,000원이고, 108호·603호·604호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 가압류·경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — ‘타워’ 권리관계 미상
| 성명 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 타워 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
매각물건명세서상 임차 관련 기재는 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 이 상태에서는 선순위 여부와 보증금 잔액, 배당 후 매수인 인수 가능성을 계산할 수 없습니다. 반면 감정평가의 이용상태 조사에서는 603호를 포함해 근린생활시설이 공실상태 또는 휴업상태로 조사됐습니다. 두 자료 사이의 점유상태를 입찰 전 원본과 현장으로 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰 자체는 ‘시세 대비 할인’ 근거가 아니다
현재 최저매각가는 145,501,000원으로 감정가 606,000,000원의 24% 수준입니다. 다만 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어, 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다.
특히 대상은 아파트가 아니라 근린생활시설 구조의 상업용 부동산이고, 108호·603호·604호가 일괄매각됩니다. 감정가에서 크게 하락했다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하기보다는, 임대수익·공실기간·실제 점포 거래가격을 별도로 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,501,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,837,014원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 490,800,000원 | 142,663,986원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,305,889원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,879,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 595,985,062원, 총 배당액은 142,663,986원, 미배당액은 453,321,076원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상의 임차관계는 확정 반영된 것으로 볼 수 없습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 증산초등학교 북동측 인근. 각종 근린생활시설·업무시설·문화집회시설이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 108호는 근린생활시설 구조이나 공실상태 또는 휴업상태, 603호·604호는 근린생활시설 구조이나 공실상태로 조사됐습니다.
- 일괄매각. 108호·603호·604호가 함께 매각되며, 603호와 604호의 내벽경계 일부는 구분 없이 사용 중입니다.
- 경계 복원. 집합건축물대장 현황도상 각 호별 위치와 수치가 명확하고 물리적으로 호별 내벽경계 복원이 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 외벽 상태. 건물 외벽마감 일부가 파손된 상태입니다. 감정평가에서는 사용·수익에 큰 영향은 없다고 조사했으나 응찰 시 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 토지면적은 816.6㎡, 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. ‘타워’의 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실 또는 휴업상태와 매각물건명세서의 임차 관련 기재가 일치하는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 108호·603호·604호를 하나의 자금계획과 운영계획으로 검토해야 합니다.
- 내벽 경계 확인. 603호·604호 내벽 일부가 구분 없이 사용 중이므로 원상복구 필요성과 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 외벽 파손 확인. 외벽마감 일부 파손의 실제 범위와 관리주체·보수 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 24%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모델은 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동요인을 완전히 반영하지 않습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다 ≠ 안전하게 싸다”
이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 606,000,000원이 4회 유찰돼 최저매각가 145,501,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 근린시설의 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장가격보다 낮다고 증명할 수 없고, ‘타워’의 전입일과 보증금도 미상이라 임차인 인수 위험을 확정적으로 배제할 수 없습니다.
등기만 보면 하나은행 근저당 이후 권리는 소멸하는 비교적 정리된 구조지만, 실제 입찰 판단은 공실 여부, 임차관계, 108호·603호·604호 일괄매각, 603호·604호의 통합 사용 상태, 외벽 파손, 상업용 부동산의 환금성을 함께 봐야 합니다. 등기 흐름은 단순하지만 실물·점유 리스크는 남아 있는 사건입니다.
