울산지방법원 2025타경1255. 울산 북구 매곡동 903-3의 근린시설 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설로, 일련번호(2)는 사무실, 일련번호(3)는 휴게실(황토방)으로 이용 중입니다. 토지는 대 347.1㎡이고 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(호계매곡지구)에 속합니다.
권리구조의 중심은 2020.06.09 설정된 청량농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 토지 매곡동 903-3과 이 건물 외에 주건축물제2동 및 매곡동 903-4 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 국세·지방세 관련 압류 3건과 임의경매개시결정이 이어졌으며, 등기상 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1255 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 매곡동 903-3 · 울산광역시 북구 당수골4길 5(매곡동) |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 제2종근린생활시설 · 사무실 / 휴게실(황토방) |
| 토지 | 대 · 347.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김도열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 811,329,000원 / 194,800,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24% |
| 신청채권자 / 청구 | 청량농업협동조합 / 1,040,546,992원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준은 2020.06.09 청량농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.05.31 동울산세무서장 압류, 2025.01.02 울산세무서장 압류, 2025.02.07 울산광역시 압류와 2025.07.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 4회 유찰, 현재 감정가 24%
감정가는 811,329,000원, 현재 최저매각가는 194,800,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24%로 제시되어 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 136,360,000원, 6회 유찰 시 95,452,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 194,800,000원 | 191,272,800원 | 1,008,727,200원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 136,360,000원 | 133,650,960원 | 1,066,349,040원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 95,452,000원 | 93,333,864원 | 1,106,666,136원 |
여기서 중요한 점은 낮아진 최저가 자체를 곧바로 시세 메리트로 해석하면 안 된다는 것입니다. 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가와 시장가격의 직접 비교는 할 수 없습니다. 특히 근린시설과 토지가 결합된 물건에서 4회 유찰은 가격뿐 아니라 용도와 환금성까지 함께 점검해야 하는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,527,200원 |
| 2. 근저당 · 청량농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 191,272,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 청량농업협동조합 근저당 채권최고액 1,200,000,000원 중 191,272,800원이 배당되는 시나리오이며 미배당은 1,008,727,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호계중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·단독주택·근린생활시설·나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 오토밸리로 마동I.C가 위치하여 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 일련번호(2)는 제2종근린생활시설 사무실, 일련번호(3)는 제2종근린생활시설 휴게실(황토방)로 이용 중입니다.
- 건물. 일련번호(2)는 경량철골구조 경량철골지붕 2층 건물, 일련번호(3)는 일반목구조 기와지붕 단층 건물이며 모두 2019.8.27 사용승인되었습니다.
- 설비. 일련번호(2)에 위생 및 급배수시설, 일련번호(3)에 아궁이시설이 있습니다.
- 토지. 대 347.1㎡, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,066,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(호계매곡지구)·도시개발구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 선순위 확인. 동울산세무서장·울산세무서장·울산광역시 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 청량농업협동조합 근저당은 매곡동 903-3 토지·본건 외 건물·매곡동 903-4 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 현장 이용상태 확인. 사무실과 휴게실(황토방)의 실제 이용 현황, 점유자, 내부 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 4회 유찰된 근린시설 + 토지 물건이므로 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 지구단위계획구역·도시개발구역·상대보호구역·장애물제한표면구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 24%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 환금성은 별개
이 사건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2020.06.09 청량농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 감정가 811,329,000원에서 4회 유찰되어 현재 194,800,000원까지 내려왔지만, 동일 물건군의 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 제2종근린생활시설 사무실·휴게실과 토지가 결합된 물건이라는 점, 4회 유찰 이력, 국세·지방세 압류의 배당순위 변수를 함께 보면 권리 자체보다 환금성·현장가치·세금 검증이 승부처입니다.
