부산지방법원 2024타경5652. 부산광역시 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 14층 1412호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사제이에스엠앤씨이며, 2020.09.29. 거래가액 202,068,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 부산은행 근저당권이 채권최고액 138,600,000원으로 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2024.01.17. 국의 압류가 들어왔고, 2024.10.23. 부산은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가는 114,800,000원으로 감정가의 70%이며, 배당 시나리오상 부산은행 근저당에는 26,207,200원의 미배당이 생기지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5652 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 14층1412호 (중앙동6가,커넥트부산호텔) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 내 14층 |
| 소유자 | 주식회사제이에스엠앤씨 (2020.09.29. 거래가액 202,068,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 257,141,302원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.09.29. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 138,600,000원입니다. 2024.01.17. 국의 압류와 2024.10.23. 부산지방법원의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기부상 2020.05.12. 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 2건 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)부산커넥트호텔(김동희) | 1412호 | 2024.06.10 | 10,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)커넥트호텔부산(변재균) | 1413 | 2022.05.17 | 5,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 1412호 점유 신고와 1413 점유 신고가 함께 기재돼 있습니다. 두 건의 전입일은 각각 2024.06.10.과 2022.05.17.로, 모두 말소기준일인 2020.09.29.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 두 점유자 모두 대항력이 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가는 164,000,000원, 현재 최저매각가는 114,800,000원으로 1회 유찰된 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 80,360,000원(49%), 3회 유찰 시 56,252,000원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 숙박시설(생활숙박시설)의 실제 거래가격·운영수익·관리비 등은 별도 확인이 필요한 가격 변수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,407,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 138,600,000원 | 112,392,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,800,000원 가정 시 부산은행 근저당 채권최고액 기준 26,207,200원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동 소재 롯데백화점 광복점 북측 인근. 각종 상업시설, 업무용건물, 부산항만공사, 주차장 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 중앙역·남포역이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 숙박시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 4m, 남측 약 14m, 동측 약 35m 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지면적은 696.5㎡, 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 범위 대조. 사건 주소는 1412호이나 현황조사와 감정평가에는 1413 관련 내용도 있으므로 매각물건명세서·감정평가서 원본에서 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 1412호의 (주)부산커넥트호텔(김동희), 1413의 (주)커넥트호텔부산(변재균) 점유 관계와 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력. 두 점유 신고 모두 말소기준 2020.09.29. 이후 전입이라 제공된 판정상 대항력은 없지만, 현황과 원본 서류의 변동 여부를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%여도 실거래 시세 자료가 없으므로 최근 거래가격과 실제 운영가치를 별도로 조사해야 합니다.
- 숙박시설 이용. 감정평가 및 매각물건명세서상 숙박시설로 이용 중인 점을 전제로 실제 운영 상태와 관련 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격 검증이 남는다
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2020.09.29. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사의 두 점유 신고 역시 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가 164,000,000원의 70%인 114,800,000원이지만 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부를 판단할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 “감정가보다 많이 내려왔다”는 사실보다, 숙박시설(생활숙박시설)의 실제 시세와 점유·운영 상태, 그리고 1412호·1413호 표시 범위를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다. 권리는 소멸형, 가격은 별도 검증.
