매력지수 B등급 · 인수 0원·권리소멸 구조지만 숙박시설 가치와 후순위 미배당 위험이 남는 물건
임차인 인수는 없고 권리정리는 가능하나 생활숙박시설 용도, 신건 가격, 후순위 근저당 미배당 가능성을 감안해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 대항력 없음·인수 0원으로 권리상 부담은 낮은 물건입니다. 다만 아파트가 아닌 생활숙박시설이며, 신건 가격 162,000,000원에서 호텔 운영성·환금성과 후순위 권리의 배당 구조를 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
162,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
162,000,000원
인수액 0원
인수 위험
0원
대항력 임차인 없음
핵심지표
생활숙박
용도 검토 필요
부산지방법원 2024타경5652. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 14층 1413호 생활숙박시설입니다. 소유자는 주식회사제이에스엠앤씨이며 부산은행 근저당을 중심으로 진행되는 임의경매입니다. 말소기준권리는 2020년 9월 29일 부산은행 근저당권이며, 이후 설정된 압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 일반 주거용 아파트와 달리 숙박시설 운영성과 시장성이 가격을 결정합니다. 권리상 깨끗하다는 점과 실제 수익·환금성이 좋다는 점은 별개의 문제입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2024타경5652 (임의경매)
소재지
부산광역시 중구 대교로 115-1, 14층1413호 (중앙동6가,커넥트부산호텔)
물건종류 / 이용상태
생활숙박시설 · 커넥트부산호텔 14층 1413호
소유자
주식회사제이에스엠앤씨
감정가 / 최저가
162,000,000원 / 162,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구
주식회사 부산은행 / 257,141,302원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리인 부산은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 정리됩니다. 압류 2건과 경매개시결정, 후순위 근저당권자인 박남종의 권리도 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만 배당 과정에서 후순위 근저당권은 일부 미배당이 발생합니다.
② 임차인 분석
점유자
호수
보증금
대항력
결론
(주)부산커넥트호텔(김동희)
1412호
10,000,000원
없음
말소기준 이후 전입
(주)커넥트호텔부산(변재균)
1413호
5,000,000원
없음
말소기준 이후 전입
✅ 임차권 인수 판단 두 점유자는 모두 전입 시점이 2020년 부산은행 근저당 이후로 확인되어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,068,000원
부산은행 근저당권
132,000,000원
132,000,000원
박남종 후순위 근저당권
30,000,000원
26,932,000원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (신건 1.62억)
회차별 미배당
유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 미배당 채권은 증가합니다.
⚠️ 가격 판단 신건 최저가는 162,000,000원입니다. 인수금액은 없지만 생활숙박시설은 아파트처럼 일반 실수요층이 넓지 않을 수 있어 운영수익·매각 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
입지. 부산 중구 중앙동 소재 롯데백화점 광복점 북측 인근으로 상업시설·업무시설·부산항만공사 등이 위치한 상가지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 중앙역·남포역이 인근에 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
용도. 공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며 일반 주거용 물건과 환금 구조가 다릅니다.
토지. 일반상업지역, 방화지구 등으로 지정된 상업용 부지이며 토지면적은 696.5㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
용도 확인. 생활숙박시설은 주거 아파트와 동일한 수요층으로 판단하면 안 됩니다.
운영성 검토. 호텔 운영 현황과 임대관계 확인이 필요합니다.
권리 확인. 인수권리는 없지만 배당표상 후순위 채권 미배당 구조를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 안전과 투자성은 다르다”
이 물건은 권리분석 측면에서는 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸되고 임차인도 대항력이 없어 인수 부담은 0원입니다. 그러나 생활숙박시설이라는 특성상 낙찰 후 가치 판단은 운영성과 시장성에 달려 있습니다. 권리는 합격, 수익성과 환금성은 별도 검토가 필요한 물건입니다.
