울산지방법원 2025타경12106. 양산시 물금읍 부산대학로 126, 7층 701호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사스카이공유오피스이며, 2024.06.28. 설정된 주식회사아이엠뱅크 근저당권 2,880,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 주식회사 빙그레 가압류, 양산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기에는 과거 압류와 근저당권이 여러 차례 등장하지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 특히 2019년 양산시 압류와 2023년 양산시 압류도 뒤이어 해제·말소됐기 때문에 현재 매수인이 떠안는 권리로 볼 수 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있었던 사건이므로 실제 배당에서는 당해세 여부를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12106 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 7층 701호 · 부산대학로 126 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,000,000원 / 205,886,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 2,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 현재 남는 인수는 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이나, 별도 임차인 자료는 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됐습니다. 2024.06.28. 아이엠뱅크 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 205,886,000원으로 감정가 1,750,000,000원의 약 11.76%입니다. 다음 시나리오에서는 7회 유찰 시 144,120,200원, 8회 유찰 시 100,884,140원까지 내려가는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 88% 이상 하락했다는 사실만으로 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 오히려 근린생활시설이 6회 연속 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 가격 수용성이 낮았다는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,682,404원 |
| 1. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 2,880,000,000원 | 202,203,596원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 빙그레 | 3,121,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 아이엠뱅크에 202,203,596원이 배당되고, 전체 채권 미배당액은 2,680,918,092원으로 계산됩니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 부산대양산캠퍼스역 서측 인근이며, 주위는 단독주택·주거나지·상업시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,965,000원입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상11층 건물 내 7층 701호이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 조사. 최근 매매시세 자료가 없으므로 감정가나 과거 등기 거래가액이 아니라 인근 유사 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 직접 확인해야 합니다.
- 공실·임대수익. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 점유·영업 여부, 보증금·월세, 공실 기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 이력이 있으며 당해세가 있으면 배당에서 먼저 공제될 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 아이엠뱅크 근저당권은 8층 801호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 실제 채권회수·배당은 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 6회 유찰 원인. 6회 연속 유찰의 배경이 가격뿐인지, 상가 수요·공실·관리비·권리 외 현장요인인지 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수와 좋은 가격은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 정리돼 있습니다. 아이엠뱅크 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하며 임차인 신고도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 1,750,000,000원에서 6회 유찰돼 205,886,000원까지 내려온 것은 큰 폭의 하락이지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없고 근린생활시설이라는 점을 감안하면 낮은 최저가 자체를 곧바로 저평가의 근거로 쓸 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
