울산지방법원 2025타경12106. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4, 부산대학로 126의 제7층 제701호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물이며, 현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스입니다. 이 회사는 2024년 6월 10일 매매를 원인으로 거래가액 1,750,000,000원에 취득했고, 같은 달 28일 주식회사아이엠뱅크 앞으로 채권최고액 2,880,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 294,123,000원으로 감정가의 16.81%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 근린시설이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 5회 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 높은 가격대에서 응찰하지 않았다는 점을 보여주는 지표로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 7층 701호 · 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상11층 건물 내 제7층 제701호 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 · 2024.06.10 매매 · 거래가액 1,750,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,000,000원 / 294,123,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 2,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정요항상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 매수인 인수는 0원
말소기준은 2024.06.28 설정된 주식회사아이엠뱅크 근저당권 2,880,000,000원입니다. 이후 2025.07.09 임의경매개시결정, 2025.07.21 국민건강보험공단 압류, 2025.09.24 주식회사 빙그레 가압류 3,121,688원, 2026.01.02 양산시 압류가 이어졌고, 이들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거 2018~2019년 및 2023년에 설정된 압류·근저당권들도 등기부상 해제 또는 말소 기록이 뒤따릅니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 별도 경고사항으로 국세·지방세 압류 4건이 기재돼 있고, 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감돼 후순위 채권의 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 17%지만 현재 시세는 별도 확인이 필요
현재 회차는 5회 유찰, 최저가 294,123,000원입니다. 데이터상 회차별 가격은 6회 유찰 시 205,886,100원, 7회 유찰 시 144,120,270원으로 내려갑니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율 자체를 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 294,123,000원 | 289,205,278원 | 2,593,916,410원 |
| 6회 유찰 시 | 205,886,100원 | 202,203,695원 | 2,680,917,993원 |
| 7회 유찰 시 | 144,120,270원 | 141,302,586원 | 2,741,819,102원 |
③ 예상배당표 (매각가 294,123,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,917,722원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 주식회사아이엠뱅크 | 2,880,000,000원 | 289,205,278원 |
| 3. 갑구 23번 가압류 · 주식회사 빙그레 | 3,121,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,883,121,688원 중 채권자 예상배당은 289,205,278원, 미배당은 2,593,916,410원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 부산대양산캠퍼스역 서측 인근이며, 주위는 단독주택·주거나지·상업시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상11층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역, 대로2류와 중로3류에 접하며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 형상. 평지의 가로장방형 토지이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다. 다만 대지면적은 집합건축물대장 816.62㎡, 토지대장·등기사항전부증명서 816.6㎡로 기재 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·수익가치 확인. 최근 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 유사 근린시설의 매매가와 임대료, 공실률을 직접 확인해야 합니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 현 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·사용자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 기재돼 있습니다. 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당순서와 채권자 배당액이 달라질 수 있으므로 매각 전 세금 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 아이엠뱅크 근저당권에는 제8층 제801호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 부동산의 처분·배당 진행상황과 채권잔액을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 근린시설은 주거용보다 매수층과 금융조달이 제한될 수 있습니다. 반복 유찰 원인이 단순 가격인지, 공실·수익성·상권·건물 운영 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 세금·점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 현재 가치
이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2024.06.28 아이엠뱅크 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 1,750,000,000원에서 5회 유찰돼 294,123,000원까지 내려왔지만, 현재 비교할 실거래가 없어 이 가격이 시장가보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다. 게다가 근린시설·5회 유찰·임대관계 미상이라는 조합은 환금성과 수익성 점검이 선행돼야 한다는 신호입니다. 여기에 당해세 가능성과 공동담보 관계까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 사건은 할인율보다 실제 임대수익과 시장 매매가를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
