울산지방법원 2025타경12106. 양산시 물금읍 부산대학로 126 소재 집합건물 8층 801호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 소유자는 주식회사스카이공유오피스이며 2024년 6월 28일 소유권이전등기가 접수됐고, 등기상 거래가액은 1,700,000,000원입니다. 같은 날 주식회사아이엠뱅크가 채권최고액 2,880,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 7월 9일 아이엠뱅크 신청으로 임의경매가 개시됐고, 이후 국민건강보험공단 압류, 빙그레 가압류, 양산시 압류가 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도 임차인은 없어 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다. 다만 세금 관련 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 당해세 여부에 따라 선순위 차감이 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12106 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 8층 801호 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상11층 건물 내 제8층 제801호 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 · 2024.06.28 소유권이전 접수 · 거래가액 1,700,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,740,000,000원 / 204,709,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 / 말소기준 | 주식회사아이엠뱅크 근저당권 · 채권최고액 2,880,000,000원 · 2024.06.28 |
| 청구금액 | 2,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 후순위 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제도 없습니다. 2024년 6월 28일 아이엠뱅크 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이므로, 최저가 204,709,000원에 낙찰된다는 가정 아래 실질취득 금액도 동일한 204,709,000원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 11.8%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 204,709,000원으로 감정가 1,740,000,000원의 약 11.8%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 근린생활시설이고 이미 6회 유찰됐습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가와 현재 최저가만으로 시장가치를 확정할 수 없습니다.
특히 현 소유자의 2024년 등기상 거래가액은 1,700,000,000원이지만, 이것만으로 2026년 현재의 시세를 대신할 수는 없습니다. 6회 연속 유찰됐다는 사실 자체가 현재 시장에서 감정가 부근의 가격 수용성이 낮았다는 신호이므로, “감정가 대비 싸다”와 “시장가 대비 싸다”를 반드시 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,665,926원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 2,880,000,000원 | 201,043,074원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 빙그레 | 3,121,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 3,665,926원을 제외한 201,043,074원이 아이엠뱅크에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 2,682,078,614원입니다. 후순위 빙그레 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세는 별도 변수입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 물건으로 접근해야 합니다.
- 입지. 부산대양산캠퍼스역 서측 인근이며 주위는 단독주택, 주거나지, 상업시설, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 토지면적은 816.6㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,965,000원입니다. 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 외벽 외장타일, 내벽 대리석 및 인테리어 마감, 페어글라스창이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 6회 유찰이라는 결과가 이미 확인됩니다. 근린시설 특성상 실제 영업·임대수요와 재매각 수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 실질취득가. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 낙찰 가정의 실질취득은 204,709,000원입니다.
- 시세 확인이 최우선. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 가격 외에도 공실 가능성, 면적 구성, 관리비, 업종 제한, 전용·공용부분 상태 등 반복 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있는지 확인해 실제 배당순위와 채권자 배당 변동을 점검해야 합니다.
- 근린시설 이용·임대 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물의 체납관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관련 자료와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 11.8%”는 결론이 아니다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024년 6월 28일 아이엠뱅크 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 가격과 환금성입니다. 감정가 17.4억원에서 6회 유찰돼 최저가가 204,709,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않고 물건 자체가 근린시설입니다. 반복 유찰까지 겹친 만큼 낮은 최저가만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 실제 시장에서 얼마에 임대되고 얼마에 다시 팔릴 수 있는지를 확인한 뒤에야 이 204,709,000원의 의미가 생깁니다.
