울산지방법원 2025타경12106. 양산시 물금읍 부산대학로 126의 8층 801호 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하3층·지상11층 건물에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스이고, 2024.06.28. 주식회사아이엠뱅크 근저당권 2,880,000,000원이 설정돼 이 권리가 말소기준입니다. 이후 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 1,740,000,000원이 5회 유찰돼 현재 최저매각가가 292,442,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭 자체를 시세 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어렵기 때문에 현 임대수익·공실·상권·전용면적과 실제 거래사례를 별도로 대조해야 가격 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12106 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 8층 801호 · 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상11층 · 8층 801호 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 · 2024.06.10. 매매 · 거래가액 1,700,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,740,000,000원 / 292,442,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 2,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 권리관계의 기준은 2024.06.28. 주식회사아이엠뱅크 근저당권이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 주식회사 빙그레 가압류, 양산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 감정가 17%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 회차는 5회 유찰, 최저매각가 292,442,000원입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 204,709,400원, 7회 유찰 시 143,296,580원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 292,442,000원 | 287,547,812원 | 2,595,573,876원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 204,709,400원 | 201,043,468원 | 2,682,078,220원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 143,296,580원 | 140,490,428원 | 2,742,631,260원 |
감정가 대비 가격이 크게 낮아졌다는 사실과 ‘시장가보다 싸다’는 판단은 서로 다릅니다. 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 292,442,000원이 실제 시세 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 5회 유찰이라는 결과 자체는 시장이 앞선 회차 가격을 받아들이지 않았다는 점을 보여주므로, 추가 가격 가점보다 환금성과 수익성 검토를 우선하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,442,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,894,188원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 2,880,000,000원 | 287,547,812원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 빙그레 | 3,121,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,883,121,688원 중 예상 배당액은 287,547,812원이고, 미배당액은 2,595,573,876원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산대양산캠퍼스역 서측 인근이며, 주변은 단독주택·주거나지·상업시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 현재 근린생활시설로 이용 중이며 토지는 상업용 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역도 포함됩니다.
- 토지. 대지면적 816.6㎡, 평지·가로장방형·광대소각 조건이며 공시지가 1,965,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 평가돼 있어 실제 공실·임대료·보증금 현황을 현장에서 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 1,740,000,000원 대비 최저가 292,442,000원이라는 숫자만으로 저평가를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매사례를 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 근린시설은 임대료·공실률·관리비가 가치에 직접 영향을 주므로 현재 사용현황과 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주식회사아이엠뱅크 근저당은 7층 701호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 함께 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰된 근린시설인 만큼 단순 가격 문제인지, 공실·수익성·권리 외 현장 요인이 있는지 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다르다
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 5회 유찰 끝에 최저가가 292,442,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 시세가 없고 물건 용도도 근린시설입니다. 여기에 현재 회차 기준 채권 미배당이 2,595,573,876원에 달하고 국세·지방세 배당순위도 확인이 필요합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
