창원지방법원 2025타경21043. 창원시 마산합포구 추산동 60-4의 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며 목조 2층 건물과 목조 단층 건물이 포함됩니다. 현재 소유자는 유명갑이고, 2024년 1월 16일 상속을 원인으로 2024년 8월 23일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 신청채권자는 마산상공회의소 신용협동조합, 청구금액은 149,544,742원입니다.

등기상 말소기준은 2016년 10월 26일 설정된 마산상공회의소신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경남신용보증재단·동창원농업협동조합·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 앞서 전입한 점유자입니다. 이두연은 2013년 11월 15일 전입해 말소기준보다 빠르고, 배당계산상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인이 남는다

말소기준권리 이후 등기된 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 이두연의 전입일은 2013.11.15로 말소기준일 2016.10.26보다 빠릅니다. 보증금은 3,500만원이며 배당요구는 2025.12.29 접수됐지만, 예상배당에서는 우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 2명

김영수의 전입일은 2025.01.15로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이두연은 말소기준보다 약 3년 앞서 전입한 선순위 점유자로, 두 사람의 보증금을 단순 합산해 매수인 인수액으로 잡아서는 안 됩니다. 현재 인수 계산에 반영되는 것은 이두연 35,000,000원입니다.

② 낙찰가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다

현재 회차 최저가는 감정가의 49%인 94,419,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 떨어졌지만, 선순위 임차인 보증금 35,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 129,419,000원, 감정가의 약 67.2%가 됩니다.

이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다. 특히 연립·다세대와 토지가 결합된 주택이고 목조 건물, 인접 토지와의 경계 확인 문제까지 있으므로 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 현황과 별도 시세조사가 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,419,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 92,319,458원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게는 예상 배당이 없습니다. 총 채권 미배당 예상액은 113,647,141원입니다. 이두연 보증금은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도 인수액으로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·물건·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시립마산박물관 북동측 인근으로 공동주택과 단독주택이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중입니다. 목조 2층 건물과 목조 단층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
• 지붕 현황. 목록 2번은 공부상 목조지붕이나 현황은 아스팔트 싱글지붕으로 조사됐습니다.
• 토지. 153.5㎡, 지목 대, 완경사 사다리형, 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 603,500원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고, 소로3류에 접합니다.
• 경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 위치와 경계 확인에는 지적측량이 요구될 수 있습니다.
• 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 현장 점유범위와 실제 구조를 입찰 전 대조해야 합니다.
• 환금성. 연립/다세대 + 토지 형태의 목조 주택이고 이미 2회 유찰된 사건입니다. 동일 조건 실거래 자료가 없어 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 94,419,000원에 이두연 인수 35,000,000원을 더한 129,419,000원을 기본 자금부담으로 보세요.
• 이두연 무상거주 확인서 원문 확인. 확인서가 실제 임대차와 대항력에 어떤 효력을 갖는지, 보증금 반환채무까지 제거하는 별도 확약이 있는지 문서 원문을 직접 대조해야 합니다.
• 근저당 경정등기 대조. 101,500,000원에서 201,500,000원으로 표시된 채권최고액 경정의 정확한 효력과 현재 채권계산을 최신 등기에서 확인하세요.
• 점유관계 확인. 이두연은 지하 전부, 김영수는 본건 전부를 점유하는 것으로 조사돼 점유범위가 겹쳐 보입니다. 실제 사용현황과 인도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
• 지적측량 검토. 인접 토지와 경계가 불분명하다는 감정평가 의견이 있으므로 담장·마당·계단·데크 등 실제 사용범위와 지적도를 대조하세요.
• 제시외 건물과 일괄매각 범위 확인. 매각에 포함되는 건물과 부합물, 공부상 구조와 현황 차이를 매각목록과 현장에서 확인하세요.
• 시세 별도 조사. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 유사 단독·다가구·다세대 주택 및 토지 거래를 별도로 확인하세요.
• 배당·세금 원본 대조. 실제 배당에는 당해세·최우선변제 등 변수가 있을 수 있으므로 매각물건명세서·현황조사·등기부·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “선순위 3,500만원”이 먼저다

이 사건의 겉모습은 감정가 192,691,500원에서 두 번 유찰돼 최저가가 94,419,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 그러나 권리분석을 통과하면 숫자의 인상이 달라집니다. 이두연의 2013년 전입은 2016년 말소기준보다 빠르고, 현재 배당구조에서는 보증금 35,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산됩니다. 그래서 현재 회차 실질취득 부담은 129,419,000원입니다.

여기에 이두연의 무상거주 확인서 제출 사실, 101,500,000원에서 201,500,000원으로 표시된 근저당 채권최고액 경정, 인접 토지의 불분명한 지적경계, 제시외 건물 포함 일괄매각까지 확인할 사안이 적지 않습니다. 비교 실거래 자료도 없어 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 이 물건은 후순위 등기 자체는 정리되지만 선순위 점유관계와 물리적 경계 확인이 핵심인 사건입니다. 낙찰가보다 인수액을 먼저 더하고, 가격보다 문서를 먼저 확인해야 합니다.