창원지방법원 2025타경21043. 창원시 마산합포구 추산동 소재 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 2·4는 주택으로 이용 중이고, 건물은 목조 2층 건물과 목조 단층 건물로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 68,382,000원으로 감정가 139,553,700원의 49%까지 낮아졌지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
핵심은 2013.11.15 전입한 이두연입니다. 말소기준권리인 2016.10.26 마산상공회의소신용협동조합 근저당보다 전입이 앞서고, 배당계산에서는 보증금 3,500만원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리돼 있습니다. 현 최저가 기준으로는 최저가 68,382,000원에 인수 35,000,000원을 더한 103,382,000원이 권리비용을 반영한 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21043 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 추산동 60-11 외 1필지 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 |
| 소유자 | 유명갑 · 단독소유 |
| 토지 | 174.3㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 372,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 139,553,700원 / 68,382,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 마산상공회의소 신용협동조합 / 149,544,742원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2016.10.26 설정된 마산상공회의소신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 경남신용보증재단 가압류, 동창원농업협동조합 가압류, 창원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이두연의 전입일은 2013.11.15로 말소기준보다 빠르므로 등기상 후순위 권리의 소멸만 보고 “인수 0원”으로 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이두연 | 지하 전부(제시건물 및 제시외건물) | 2013.11.15 | 35,000,000원 | 2025.12.29 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
| 김영수 | 본건 전부(제시건물 및 제시외건물) | 2025.01.15 | 20,000,000원 | 2025.12.31 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
이두연은 전입일이 말소기준권리보다 앞서고, 배당계산에서는 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리돼 보증금 35,000,000원이 매수인 인수액으로 반영됩니다. 반면 김영수는 2025.01.15 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 실질취득액 — 최저가만 보면 안 된다
현재 회차의 최저매각가는 68,382,000원입니다. 여기에 배당계산상 이두연 보증금 35,000,000원을 인수한다고 보면 매수인의 실질취득액은 103,382,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 68,382,000원 | 35,000,000원 | 103,382,000원 | 135,213,037원 |
| 3회 유찰 시 | 47,867,400원 | 35,000,000원 | 82,867,400원 | 155,358,374원 |
| 4회 유찰 시 | 33,507,179원 | 35,000,000원 | 68,507,179원 | 169,460,111원 |
④ 예상배당표 (매각가 68,382,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,630,876원 |
| 인수 · 임차인 이두연 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 마산상공회의소신용협동조합 | 101,500,000원 | 66,751,124원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 50,690,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동창원농업협동조합 | 49,774,161원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 201,964,161원 중 66,751,124원이 배당되고, 135,213,037원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이두연 보증금 35,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 일련번호 2·4는 주택으로 이용 중입니다. 일련번호 2는 목조 목조지붕 2층, 일련번호 4는 목조 기와지붕 단층 건물로 조사됐습니다.
- 지붕 현황. 목록 4번은 공부상 기와지붕이나 현황은 칼라강판지붕으로 확인됐습니다.
- 입지. 창원시립마산박물관 북동측 인근이며 공동주택과 단독주택이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 174.3㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 제1종일반주거지역이고 공시지가는 372,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 경계. 인접 토지와의 지적경계가 불분명해 정확한 현황·경계를 확인하려면 지적측량이 필요할 수 있음이 명시돼 있습니다.
- 매각범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 아파트형 표준화 물건이 아니라 토지와 목조 주택·제시외 건물이 결합된 형태이고 경계 확인 이슈까지 있어, 처분 전 현황확인의 중요성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 68,382,000원이 아니라 인수액을 더한 103,382,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 이두연 임대차 원본 확인. 전입일 2013.11.15, 보증금 35,000,000원, 배당요구 2025.12.29와 임대차계약서·점유관계를 함께 대조해야 합니다.
- 배당배제신청서 확인. 신청채권자가 제기한 임대차 적법성 이견이 실제 매수인 인수범위에 어떤 영향을 주는지 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 김영수 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 본건 전부를 점유하는 것으로 조사돼 낙찰 후 실제 인도·명도 상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 경정 확인. 을구 3번의 101,500,000원과 3-1 경정등기의 201,500,000원 차이를 등기부 원문과 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 지적측량 검토. 인접 토지와 경계가 불분명하다고 평가돼 토지 위치·경계를 현장에서 확인하고 필요하면 측량을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 물건이므로 현황과 매각 대상의 일치 여부를 매각물건명세서와 감정평가도면으로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자는 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 실제 인근 거래·매물과 실질취득액 103,382,000원을 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 3,500만원 인수
이 사건은 겉으로 보면 감정가 139,553,700원에서 2회 유찰돼 최저가가 68,382,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 기준가격은 단순 최저가가 아닙니다. 이두연의 선순위 전입으로 보증금 35,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있어 현재 회차의 실질취득액은 103,382,000원입니다.
더구나 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장 대비 저렴한지 확인되지 않았고, 신청채권자의 임대차 적법성 이견, 근저당 채권최고액 경정, 지적경계 불명확, 제시외 건물 포함까지 확인해야 합니다. 최저가 할인율은 크지만 권리·현황 확인 난도도 큰 물건. 입찰 여부는 이두연 임대차의 실제 인수범위와 현장·측량 확인, 그리고 별도 시세조사를 마친 뒤 판단하는 편이 타당합니다.
