광주지방법원 2026타경30350. 광산구 운수동 66-104 소재 건물에 대한 강제경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 단독주택이고, 건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물입니다. 이 사건의 진짜 특징은 부동산의 형태보다 무엇을 낙찰받는지에 있습니다. 현재 건물은 한영현이 1/2, 송민정과 송안근이 각각 1/4씩 소유하며, 경매개시결정이 기재된 대상은 송민정·송안근 지분입니다. 따라서 낙찰자가 취득할 대상은 두 공유자의 합계 1/2 지분이지, 건물 전체의 독점적인 소유권이 아닙니다.
더 큰 문제는 토지가 함께 매각되지 않는다는 점입니다. 토지는 한영현·송민정·송안근의 소유로 기재돼 있지만, 이번 매각에서는 건물 지분과 토지 지분을 함께 취득하는 구조가 아닙니다. 건물이 위치한 토지에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 건물을 싸게 낙찰받더라도 토지사용권 분쟁이나 공유자와의 협의가 뒤따를 수 있습니다. 이 때문에 낙찰가와 실질적인 취득비용을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 운수동 66-104 등기상: 광주광역시 광산구 운수동 66-104 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 분류 · 감정상 단독주택 이용 · 철근콘크리트구조 2층 건물 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 공유지분 1/2 송민정 1/4 + 송안근 1/4 · 제시외 건물 매각 포함 |
| 비매각 공유자 | 한영현 (건물 지분 1/2) |
| 토지 | 매각 제외 · 토지 소유자 한영현, 송민정, 송안근 · 법정지상권 성립 여부 불분명 |
| 감정가 | 199,028,260원 |
| 최저매각가 | 89,165,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 | 홍주송씨성재공익항종손문중 |
| 청구금액 | 263,156,164원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.10. 갑구 2번 가압류 |
| 조사 임차인 | 한애자 · 전입일 2017.06.12 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 행사 1회 제한 |
| 건축물 상태 | 건축물대장상 위반건축물 등재 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 위험이 끝나지는 않는다
등기부상 최초 소유권보존은 2017.05.02. 이루어졌고, 당시 한영현과 송종익이 각각 지분 1/2을 보유했습니다. 2017.05.08.에는 고서농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 해당 근저당권은 2019.07.30. 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 유효한 말소기준권리로 보아서는 안 됩니다.
현재 경매 분석의 말소기준은 2025.02.10. 갑구 2번 가압류입니다. 채권자는 홍주송씨성재공익항종손문중, 청구금액은 263,156,164원입니다. 이후 송종익의 지분은 증여를 원인으로 송민정·송안근에게 각각 1/4씩 이전됐고, 2026.02.05. 두 공유자의 지분에 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 가압류와 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소대상으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상의 대항력 위험
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 임차인은 한애자 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고가 아닌 개인 임차인으로 기재돼 있습니다. 다만 전입일 외에 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아, 낙찰자가 실제로 부담할 금액을 계산할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한애자 점유 범위 미상 |
2017.06.12. 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
우선변제 미상 확정일자·배당요구 미확인 |
승계 신고 아님 인수 가능성 미배당 보증금 미상 |
임차인 1명 · 전입일 2017.06.12. · 대항요건 유지 및 보증금·우선변제권은 추가 확인 대상. 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 보증금 전액 인수를 확정할 수는 없습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금 배당 및 인수 구조가 이에 대응하는 경우에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 알려지지 않았으므로 해당 구조에 해당하는지조차 확정할 수 없습니다. 그러므로 최저가 89,165,000원만을 실질적인 취득가격으로 보는 판단은 위험합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 44.8%가 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 89,165,000원으로 감정가 199,028,260원의 44.8% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율을 구별해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 가격 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 89,165,000원 | 44.8% | 현 최저가 · 실질취득 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 71,332,000원 | 35.84% | 가정 시나리오 · 권리위험 유지 |
| 5회 유찰 시 | 57,065,600원 | 28.67% | 가정 시나리오 · 권리위험 유지 |
위의 후속 회차 가격은 유찰을 전제로 한 계산상 시나리오일 뿐, 실제 매각기일이나 낙찰가를 보장하지 않습니다. 가격이 낮아진다고 건물 지분매각, 토지사용권 불명, 선순위 임차인 가능성, 위반건축물 문제가 함께 사라지는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 표시 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,004,970원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 홍주송씨성재공익항종손문중 |
263,156,164원 | 87,160,030원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 홍주송씨성재공익항종손문중 |
263,156,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | 526,312,328원* | 89,165,000원 |
* 표시 채권액 합계는 가압류와 경매개시결정에 기재된 동일 채권자·동일 청구금액을 각각 합산한 수치입니다. 실제로 서로 독립된 채권인지 검증되지 않았으므로 확정 채권총액으로 해석하면 안 됩니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인의 최우선변제·선순위 임차권 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
단순 계산상 집행비용 2,004,970원을 제외한 87,160,030원이 가압류 채권자에게 배당되며, 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 그러나 이 결과는 임차인의 권리와 보증금을 확정적으로 반영한 배당표가 아닙니다. 실제 임차권이 선순위로 인정되고 배당에 참가하면 채권자 배당액과 미배당액 모두 변동할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 모델상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 89,165,000원 | 87,160,030원 | 439,152,298원 |
| 4회 유찰 시 | 71,332,000원 | 69,648,024원 | 456,664,304원 |
| 5회 유찰 시 | 57,065,600원 | 55,638,419원 | 470,673,909원 |
⑤ 토지·건축물·환금성 — 가격보다 큰 구조적 제한
- 입지. 광주광역시 광산구 운수동 소재 광주광산경찰서 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 농경지 등이 분포하는 주택지대로서 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 소재합니다. 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·강화유리·판넬 등으로 마감됐으며 일반적인 전기·위생·급배수 및 도시가스·냉난방설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 단독주택으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 연립/다세대로 분류된 사건 용도와 실제 이용상태의 차이도 확인 대상입니다.
- 토지이용규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 공유관계. 송민정·송안근의 건물 공유지분을 취득하더라도 한영현의 1/2 지분은 존속합니다. 낙찰자가 건물을 전부 소유하는 것이 아니므로 사용·관리·처분 및 공유관계 해소 문제가 남습니다.
- 환금성. 건물 지분만 매각되고 토지가 제외되며, 임차관계와 법정지상권이 불명확하고 위반건축물 문제까지 존재합니다. 일반적인 단독소유 주택에 비해 매수자를 찾고 거래를 마무리하는 과정이 어려워질 가능성이 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트 — 반드시 해소해야 할 조건
- 건물 지분의 정확한 매각 범위. 송민정·송안근의 각 1/4 지분이 매각대상인지 매각물건명세서·등기부·감정평가서 원본에서 재확인하세요. 한영현의 1/2 지분 및 토지는 매각에 포함되는 것으로 가정하면 안 됩니다.
- 한애자의 임대차 계약. 보증금, 실제 점유, 주택 인도일, 전입 유지, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해야 합니다. 임차보증금 인수 가능액이 확인되기 전에는 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
- 선행 근저당과 임차권 관계. 2017.05.08. 설정된 고서농업협동조합 근저당은 2019.07.30. 말소됐습니다. 해당 말소 경위와 현재 임차권에 미치는 영향을 등기부와 임대차 증빙으로 함께 검토하세요.
- 토지사용권. 토지소유자의 권리관계, 건물 지분 취득 이후의 토지사용 가능 여부, 법정지상권의 성립 요건과 사용료 등 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
- 위반건축물의 구체적인 내용. 관할 행정청과 건축물대장에서 위반 부분, 시정명령, 이행강제금 및 원상회복 가능성을 확인하세요.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권 행사 1회 제한의 구체적인 적용 방식, 공유자의 행사 여부 및 매각절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 동일 채권자의 중복 청구 표시. 가압류와 경매개시결정에 기재된 홍주송씨성재공익항종손문중의 청구금액이 동일 채권에 기초한 것인지 확인해야 합니다. 단순 합산액을 실제 채권총액으로 취급하면 안 됩니다.
- 가격 산정. 최저가 89,165,000원을 실제 취득비용으로 사용하지 말고 인수보증금, 토지사용 위험, 위반건축물 관련 비용, 공유관계 해소 가능성을 반영한 상한을 별도로 검토해야 합니다.
- 매각조건 원본 확인. 2026.11.03. 매각기일 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 특별매각조건을 재확인하세요.
맺으며 — “감정가 45%”보다 중요한 것은 취득하는 권리의 내용
이 사건을 일반적인 주택 경매와 같은 기준으로 평가하면 가장 중요한 위험을 놓치게 됩니다. 최저매각가 89,165,000원은 감정가 199,028,260원의 44.8%에 불과하지만, 그 금액으로 취득하는 것은 토지를 포함한 완전한 주택 소유권이 아니라 건물 공유지분 1/2입니다.
등기상 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 말소기준 이전에 전입한 한애자의 대항력 성립 가능성과 보증금 규모가 불명확합니다. 법정지상권 성립 여부도 불분명하고, 위반건축물에 대한 시정명령 및 이행강제금 위험이 존재합니다. 더구나 공유자우선매수권이 있어 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 최종 취득에 제한을 받을 수 있습니다.
이러한 조건에서는 유찰이 더 진행되어 최저가가 낮아져도 반드시 투자 매력이 커진다고 볼 수 없습니다. 실질취득비용과 취득 후 사용·처분의 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 임차보증금, 토지사용권, 위반건축물 시정 부담, 공유자와의 관계가 정리되지 않는 한 가격 메리트는 검증 불가, 권리 위험은 매우 높음이라는 판단이 타당합니다.
