광주지방법원 2026타경30350. 광주 광산구 운수동 66-104 소재 건물로, 사건상 용도는 연립/다세대이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 등기상 소유자는 송민정 4분의 1, 송안근 4분의 1, 한영현 4분의 2입니다. 2017년 설정됐던 고서농업협동조합 근저당권 120,000,000원은 2019.07.30 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.02.10 홍주송씨성재공익항종손문중의 가압류 263,156,164원입니다. 이 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부의 담보권 소멸만 보고 안전하다고 결론내리기 어렵습니다. 한애자가 2017.06.12 전입해 말소기준권리인 2025.02.10보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료만으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 규모나 실제 인수액을 확정할 수 없으며, 최저가 139,320,000원이 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 운수동 66-104 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 송민정 4분의 1 · 송안근 4분의 1 · 한영현 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 199,028,260원 / 139,320,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍주송씨성재공익항종손문중 / 263,156,164원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 특별 조건 | 건물만 매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 지분매각 · 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인·토지는 별도 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한애자 | 2017.06.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 한애자의 전입일은 2017.06.12로 말소기준권리 2025.02.10보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 존재하고 대항요건이 유지되는 경우 매수인에게 미배당 보증금 승계 문제가 생길 수 있으므로 실제 인수액은 배당표의 0원과 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘70%라 싸다’고 할 수 없다
감정가 199,028,260원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 139,320,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 게다가 임차보증금이 미상이고 건물만 매각되는 구조이므로 최저가 자체를 실질취득가로 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,750,480원 |
| 1. 가압류 · 홍주송씨성재공익항종손문중 | 263,156,164원 | 136,569,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 홍주송씨성재공익항종손문중 | 263,156,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 139,320,000원 기준 채권자 총 미배당액은 389,742,808원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 한애자의 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 승계 여부까지 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광산경찰서 동측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·도시가스·냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 330.0㎡, 완경사·가로장방형·소로 한면 접면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 521,500원/㎡입니다.
- 환금성. 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명한 데다 위반건축물 표시까지 있어 일반적인 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한애자 보증금 확인. 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 현황·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 건물만 매각 범위 확인. 토지가 매각대상에 포함되지 않는 조건과 제시외 건물 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서 원본으로 대조하세요.
- 법정지상권 검토. 토지 사용권의 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 낙찰 후 토지 이용관계와 비용·분쟁 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 위반 내용, 시정 가능 여부, 이행강제금 부과 가능성을 관할 행정청·건축물대장으로 확인하세요.
- 지분매각·우선매수. 공유자우선매수권 1회 제한이라는 특별매각조건을 확인하고 입찰 절차 변수를 반영하세요.
- 가격 판단 보수화. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가의 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 토지 관계를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 권리 구조가 먼저”
이 사건은 감정가 199,028,260원에서 최저가 139,320,000원으로 내려와 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 가격 할인보다 더 큰 변수가 네 가지 있습니다. 첫째, 2017.06.12 전입한 한애자의 보증금이 확인되지 않아 대항력·인수액이 미상입니다. 둘째, 건물만 매각되고 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 셋째, 지분매각과 공유자우선매수권이라는 절차 변수가 있습니다. 넷째, 매각물건명세서에 위반건축물로 기재돼 시정명령·이행강제금 가능성도 남아 있습니다. 실거래 시세까지 확인되지 않는 상황이므로, 이 물건은 “싸게 나온 주택”이 아니라 “권리와 사용관계를 먼저 해소해야 가격을 평가할 수 있는 물건”으로 보는 편이 맞습니다.
