의정부지방법원 2025타경64527. 풍동 성원아파트 201동 17층 1704호, 전용 59.76㎡ 아파트에 관한 강제경매입니다. 외형만 보면 감정가 93,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 45,570,000원까지 내려온 물건이지만, 매각물건명세서의 핵심 문구는 “지분매각”입니다. 등기부상 현재 소유자는 조경민·조경실·조경아·조우형의 공유이고, 현재 사건번호와 대응되는 갑구 8번은 조경아 지분에 대한 강제경매개시결정입니다.
조경아 지분은 5,825,524,764분의 1,763,531,441, 계산상 약 30.27%입니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 아파트 전체 소유권이 아니라 이 지분입니다. 배당모델에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으나, 공유지분 자체의 사용·처분·환금성 제약과 공유자의 우선매수신고 1회가 실전 입찰의 중심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 551-34 성원아파트 201동 17층 1704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 · 지상17층 중 17층 |
| 매각 대상 | 조경아 공유지분 1,763,531,441 / 5,825,524,764 (약 30.27%) |
| 공유자 | 조경민 · 조경실 · 조경아 · 조우형 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조경실 / 817,435,772원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유지분 구조’가 핵심
과거 국민은행·우리은행·신한은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 등기부 요약상 근저당권 수는 0건, 압류 수도 0건입니다. 데이터상 말소기준은 2025.10.27. 갑구 7번 조우형 지분 강제경매개시결정으로 계산되어 있고, 다음 날인 2025.10.28. 현재 사건번호 2025타경64527에 해당하는 조경아 지분 강제경매개시결정이 접수되었습니다. 배당모델상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체호 실거래와 지분 최저가는 직접 비교 금지
성원2차 전용 59.76㎡ 전체 호실의 최근 12개월 실거래 6건 평균은 288,083,333원, 최신 거래는 2026년 7월 270,000,000원입니다. 전체 기간 12건 평균 291,291,666원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 구간 추세도 -2.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 17 | 287,500,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 16 | 275,000,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 14 | 302,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 299,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.76㎡ | 6건 | 288,083,333원 |
데이터에 표시된 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 15.8%지만, 이 수치는 지분 최저가 45,570,000원과 전체 아파트 실거래가를 그대로 나눈 값이므로 가격 메리트 판단에 그대로 사용할 수 없습니다. 조경아 지분 약 30.27%를 단순 비례해 최저가를 전체호 가격으로 환산하면 약 150,532,708원 수준이고, 최근 12개월 평균의 약 52.3%, 최신 거래 270,000,000원의 약 55.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 조경실 | 817,435,772원 | 44,349,740원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 조경실 | 817,435,772원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 45,570,000원 가정 시 집행비용 1,220,260원, 채권자 배당 44,349,740원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸질수록 지분의 절대가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 1,590,521,804원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 1,603,946,727원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 22,329,299원 | 21,527,372원 | 1,613,344,172원 | 0원 |
가격이 추가로 내려가더라도 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 유찰이 반복되는 동안 사라지는 것은 지분의 매입가격이지 공유관계 자체가 아닙니다. 현재도 이미 2회 유찰되었고, 성원2차 경매 집계의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 따라서 단순히 “49%까지 내려왔다”는 사실만으로 충분한 투자매력이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 201동 1704호는 아파트로 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 풍산초등학교 북측 및 남측 인근으로, 아파트 단지·근린생활시설·각급 학교·공원이 혼재하는 주거지역이며 제반 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 자유롭고 인근 노선버스 정류장과 근거리에 풍산역·백마역(경의중앙선)이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상17층 건물의 17층 1704호이며 위생·급배수·난방·승강기·기본 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형, 중로각지이며 공시지가는 1,904,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 거래. 성원2차는 201세대, 1998.02.25 준공이며 전용 59.76㎡ 거래 표본 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 288,083,333원이고 최신 거래는 270,000,000원입니다.
- 환금성. 아파트 전체 호실에는 실거래가 존재하지만, 본건은 전체호가 아닌 공유지분이므로 일반적인 아파트 매매와 같은 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상부터 확인. 전체 1704호가 아니라 조경아 지분 1,763,531,441/5,825,524,764만 매각되는 사건입니다.
- 전체호 시세와 직접 비교 금지. 데이터상 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 15.8%로 표시되지만 분모는 전체호 가격입니다. 이를 “84.2% 할인”으로 해석하면 오류입니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서의 공유자 우선매수신고 1회 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임차관계를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 288,083,333원, 최신 거래 270,000,000원이며 최근 구간 추세는 -2.2%입니다. 과거 전체 평균 291,291,666원만 보고 시세를 높게 잡지 않는 것이 안전합니다.
- 추가 유찰 판단. 3회 유찰 시 31,898,999원, 4회 유찰 시 22,329,299원 시나리오가 제시되어 있지만, 가격 하락만으로 공유관계·우선매수 위험이 해소되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것은 ‘30.27% 지분’
이 사건의 숫자만 보면 감정가 93,000,000원에서 45,570,000원까지 내려와 매우 싸 보입니다. 배당모델상 인수액도 0원이어서 권리금액 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 낙찰자가 받는 것은 성원2차 1704호 전체가 아니라 조경아의 약 30.27% 공유지분입니다. 전체 호실의 최근 12개월 평균 288,083,333원이나 최신 거래 270,000,000원과 지분 최저가를 그대로 비교해 “시세보다 압도적으로 저렴하다”고 결론 내릴 수 없는 이유입니다.
특히 공유자의 우선매수신고가 1회 허용되고, 임대관계가 미상이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 전체호 시장도 최근 구간 기준 -2.2% 하락입니다. 따라서 이 물건은 인수금액 0원이라는 장점보다 공유지분의 처분·환금·우선매수 변수를 얼마나 감당할 수 있느냐가 승부처입니다. 최저가 49%라는 숫자만 보고 일반 아파트 반값 경매로 접근하기에는 구조적 위험이 큽니다.
