의정부지방법원 2025타경64527. 고양시 일산동구 풍동 숲속마을 601동 18층 1801호에 관한 강제경매입니다. 표면만 보면 감정가 208,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 101,920,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매각물건명세서의 핵심 문구는 “지분매각”입니다. 현재 등기상 소유자는 조경민·조경실·조경아·조우형 4명의 공유자이고, 이 사건은 일반적인 아파트 한 세대 전체를 단독으로 취득하는 매각과 구분해서 봐야 합니다.

등기에는 2025.10.27 조우형 지분에 대한 강제경매개시결정과 2025.10.28 조경아 지분에 대한 강제경매개시결정이 연이어 기입되어 있습니다. 현재 사건번호 2025타경64527은 갑구 20번의 조경아 지분 강제경매개시결정에도 표시돼 있고, 제공된 권리분석 기준은 2025.10.27 갑구 19번 경매개시결정을 말소기준으로 잡고 있습니다. 따라서 입찰 전에는 실제 매각대상 지분과 사건별 등기 기입을 원본으로 다시 대조하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 등기보다 ‘지분매각 구조’가 더 중요하다

과거에는 신한은행·토마토상호저축은행·신한저축은행 등의 근저당권, 신한은행 가압류, 2019년 임의경매개시결정 등이 있었지만 해당 권리들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2017년 설정된 신한은행 근저당권 338,400,000원과 그 이전·질권 관련 등기도 2019.10.08까지 말소돼 현재 배당계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.

임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 특정 임차인의 보증금이나 확정일자, 대항력 여부를 단정할 근거는 없으며, 현장 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

② 공유지분 — 이 사건을 일반 아파트 경매처럼 보면 안 되는 이유

현재 소유관계는 4인 공유이고, 매각물건명세서에는 명확히 지분매각이라고 적혀 있습니다. 따라서 최저가 101,920,000원을 같은 아파트 전체 호수의 실거래가격과 바로 나눠서 할인율을 판단해서는 안 됩니다. 시장자료에 계산된 최저가 대비 최근 시세 비율은 16.7%지만, 비교 대상 실거래가가 전체 아파트 거래인 반면 경매대상은 지분이므로 그 16.7% 자체를 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 전체 호수는 하락 추세, 지분과는 직접 비교 금지

숲속마을(6단지두산위브)은 730세대, 2006.09.28 준공 단지입니다. 비교 면적은 133.703㎡이고 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균 619,583,333원보다 더 중요한 최근 12개월 7건 평균은 611,428,571원, 최신 2026.08 거래는 605,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 3.1% 하락해 가격 흐름도 상승장이 아니라 하락 방향입니다.

전체 호수 거래만 보면 최근 가격대는 550,000,000원~685,000,000원이고 최신 거래는 605,000,000원입니다. 하지만 경매의 101,920,000원은 지분 최저가이므로 이 가격과 전체 호수 실거래가 사이의 큰 차이는 곧바로 할인폭을 뜻하지 않습니다. 특히 최근 시세 자체도 3.1% 하락 추세라 전체 아파트 시장가격을 낙관적으로 잡을 근거도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)

현재 회차 매각가 101,920,000원 가정 시 채권자 총 배당은 99,693,120원, 미배당은 1,535,178,424원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 지분 리스크는 그대로

3회 유찰이면 71,344,000원, 4회 유찰이면 49,940,800원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 낙찰가가 내려간다고 지분매각이라는 성격이나 공유자 우선매수 가능성이 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 회차가 깊을수록 자동으로 투자 매력이 커진다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 풍산초등학교 북측 및 남측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입이 자유롭고 인근 노선버스 정류장, 근거리에 풍산역·백마역(경의중앙선)이 있습니다.
• 이용상태. 601동 1801호는 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸 등의 아파트입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(풍동택지개발)이며 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 1,877,000원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 단지. 숲속마을(6단지두산위브) 730세대, 2006.09.28 준공입니다.
• 시장흐름. 최근 12개월 평균 611,428,571원, 최신 거래 605,000,000원이며 최근 거래군은 이전보다 3.1% 하락했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 지분 확인. 이 사건은 지분매각입니다. 매각물건명세서와 등기 원본에서 정확히 어떤 공유지분이 대상인지 다시 대조해야 합니다.
• 사건번호 대조. 갑구 19번 조우형 지분은 2025타경64528, 갑구 20번 조경아 지분은 2025타경64527로 기재돼 있습니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 가능하므로 외부 낙찰 가능성을 일반 아파트 경매와 동일하게 보지 마세요.
• 시세 비교 방식. 101,920,000원을 전체 호수 최근 실거래 611,428,571원과 직접 비교해 ‘83% 이상 할인’으로 해석하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전보다 3.1% 하락했습니다. 전체 아파트 자체의 시장가격도 보수적으로 봐야 합니다.
• 점유관계 확인. 특정 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계를 확인하세요.
• 인수와 배당 분리. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 신청채권의 미배당은 1,535,178,424원으로 큽니다. 미배당 자체와 매수인 인수는 구분해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 ‘무엇을 사는가’

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 208,000,000원 대비 최저가 101,920,000원, 즉 49%입니다. 그러나 가장 중요한 단어는 숫자가 아니라 지분매각입니다. 동일 단지 전체 호수 최근 12개월 평균은 611,428,571원이고 최신 거래도 605,000,000원이지만, 지분 최저가를 전체 호수 시세와 곧바로 비교해 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

등기상 과거 담보권은 이미 말소돼 배당계산상 매수인 인수는 0원이라는 점은 긍정적입니다. 반면 공유자 우선매수신고가 1회 가능하고, 2025타경64527과 2025타경64528의 공유지분 경매등기가 연이어 존재하며, 시장도 최근 3.1% 하락 추세입니다. 결국 이 물건은 “권리 인수 0이라서 쉬운 물건”이 아니라, “지분의 범위와 취득 구조를 정확히 확인해야 하는 물건”입니다. 최저가 할인율보다 매각대상 지분과 공유자 우선매수 여부를 먼저 확인해야 합니다.