인천지방법원 2025타경2267. 김포시 장기동 김포마스터비즈파크 1층 105호입니다. 현재 소유자 이도영은 2023.06.20 거래가 168,700,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 888,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.13 국민은행의 임의경매개시결정, 2025.06.26 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김진아 1명으로 조사되어 있습니다. 보증금 15,000,000원, 월차임 1,000,000원, 전입일은 2025.04.14입니다. 전입이 말소기준인 2023.06.20보다 늦어 대항력은 없고, 따라서 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 배당요구는 2025.09.04 접수됐고 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하므로, 실제 배당 순위와 금액은 원문 서류를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 1층 105호 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 · 집합건축물대장상 지식산업센터, 현황 음식점(풍국면) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상7층 · 사용승인일 2019.07.19 |
| 소유자 | 이도영 (2023.06.20 소유권이전 · 거래가 168,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 767,271,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 과거 수협은행 근저당권(채권최고액 540,000,000원)은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023.06.20 국민은행 근저당권입니다. 이 권리는 본건 외 김포마스터비즈파크 제1층 제알150호와 공동담보 관계로 기재되어 있습니다. 국민은행 근저당 이후의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진아 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 2025.04.14 | 2025.09.04 접수 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 49%여도 ‘시세 할인’으로 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 84,770,000원으로 감정가 173,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 84,770,000원입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 따라서 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 805,155,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 830,129,103원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 41,537,299원 | 40,389,628원 | 847,610,372원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 이 사건의 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반대로 매각가가 내려갈수록 국민은행 채권최고액 기준 미배당액은 805,155,860원 → 830,129,103원 → 847,610,372원으로 커집니다. 이는 채권자의 배당 부족 문제이지, 그 금액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,925,860원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 888,000,000원 | 82,844,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 888,000,000원 기준 예상배당이며 신청채권자의 청구액은 767,271,204원입니다. 근저당권은 공동담보로 기재되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포경찰서 북서측 인근. 주변은 아파트단지·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 현황 이용. 집합건축물대장상 기호1은 지식산업센터, 기호2는 근린생활시설이나 현황은 기호1·2를 일괄 음식점 ‘풍국면’으로 이용 중입니다.
- 분리 상태. 물건2와 벽체 구분 없이 사용 중이지만 경계벽 복원이 용이하고 출입문은 별도 분리되어 있습니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 용도는 공장(지식산업센터) 및 제1·2종근린생활시설로 등재되어 있고, 집합건축물대장은 공장/제1종근린생활시설로 2019.10.30 주용도 정정됐으나 등기상 미정리 상태입니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지이며 북동측 약 20m, 남서측 약 30m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 속하고 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 음식점 확인. 지식산업센터 계열 용도와 현황 음식점 이용 사이의 관계를 확인하고, 취득 후 예정 용도로 실제 사용할 수 있는지 점검해야 합니다.
- 물건2와의 합벽 사용. 현재 벽체 구분 없이 일괄 사용 중입니다. 경계벽 복원 비용·공사 범위·인도 시점과 독립사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 김진아. 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원이지만, 배당요구가 접수돼 있으므로 우선변제 관계와 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당은 다른 호실과 공동담보로 기재되어 있습니다. 배당표와 채권관계는 원본 등기 및 배당 관련 서류와 대조하는 것이 안전합니다.
- 감정가 49% 해석. 84,770,000원은 감정가 대비 49%이나, 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하지 말고 별도의 현장 시세·임대수익·환금성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.06.20 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김진아의 전입은 2025.04.14이므로 대항력이 없습니다. 현재 회차 84,770,000원에서 매수인 인수액은 0원, 실질취득액 역시 84,770,000원입니다.
하지만 입찰 판단의 무게중심은 권리보다 현황과 용도에 있습니다. 집합건축물대장상 지식산업센터인 공간이 음식점으로 사용되고 있고, 물건2와 벽체 없이 일괄 운영되고 있습니다. 경계벽 복원이 용이하다는 조사 내용은 긍정적이지만, 실제 취득 후 독립사용·인도·원상복구가 어떻게 진행되는지는 별도 확인이 필요합니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건이며, 권리 인수 0원이라는 장점과 현황 리스크를 함께 보고 판단해야 합니다.
