인천지방법원 2025타경2267. 김포시 장기동 김포마스터비즈파크 1층 알150호 사건입니다. 현재 등기상 소유자는 이도영이고, 2023.06.20 소유권이전과 같은 날 주식회사 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.06.13 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기부상 선행 신탁등기 일부는 이미 말소된 상태이고, 경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
현재 가장 중요한 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 최저매각가는 373,380,000원으로 감정가 762,000,000원의 약 49%까지 내려왔습니다. 둘째, 가격만 보고 판단하기보다 실제 이용상태와 용도·경계를 확인해야 합니다. 집합건축물대장상 기호1은 지식산업센터, 기호2는 근린생활시설이지만 현황은 기호1,2를 일괄해 음식점으로 이용하고 있고, 본건은 인접 물건과 벽체 구분 없이 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 1층 알150호 |
| 등기상 용도 | 공장(지식산업센터) 및 제1,2종근린생활시설 |
| 현황 이용상태 | 기호1,2 일괄 음식점(상호:풍국면) |
| 소유자 | 이도영 |
| 감정가 / 최저가 | 762,000,000원 / 373,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 767,271,204원 |
| 근저당 채권최고액 | 888,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2023.06.20 설정된 주식회사 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2019.07.26의 하나자산신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 2020.08.13 무궁화신탁 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다. 2023.06.20 소유권이전으로 이도영이 소유자가 되었고 같은 날 국민은행 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2025.06.13 임의경매개시결정이 기록됐으며 이는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 분석 |
|---|---|---|---|---|
| 김진아 | 2025.04.14 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 보증금 인수 없음 |
임차인 김진아는 2025.04.14 전입했고 2025.09.04 배당요구를 했습니다. 조사 결과 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제권에 대해서는 별도로 단정하지 않습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있어, 현재 자료상 매수인이 보증금 15,000,000원을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 매각대금 배분 — 채권 미배당이 크게 남는다
현재 회차 최저매각가 373,380,000원을 가정하면 집행비용 추정액 6,027,320원을 먼저 반영하고, 주식회사 국민은행 근저당권에 367,352,680원이 배당됩니다. 채권최고액 888,000,000원과 비교해 520,647,320원 미배당이 남고 소유자 잔여금은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,027,320원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 888,000,000원 | 367,352,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 미배당액은 520,647,320원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태·토지 메모
- 입지. 경기도 김포시 장기동 소재 김포경찰서 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재해 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제1층 105호외 1개호이며, 사용승인일은 2019.07.19입니다.
- 토지. 준주거지역, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 토지는 대체로 사다리형 평지입니다. 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 20m 내외, 남서측 약 30m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구, 성장관리권역, 진입표면구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등 여러 제한사항이 존재합니다.
- 공부와의 차이. 등기사항전부증명서상 용도와 집합건축물대장상 용도가 완전히 일치하지 않고, 등기부에는 주용도 정정 내용이 미정리 상태로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저매각가 373,380,000원은 감정가 762,000,000원의 약 49%입니다. 단, 시세 자료가 없으므로 단순히 ‘싸다’고 단정하기보다 현황과 개별 거래조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 흐름. 현재까지 2회 유찰됐고, 다음 단계 시나리오는 3회 유찰 시 261,365,999원, 4회 유찰 시 182,956,199원입니다.
- 임차인. 김진아의 보증금 15,000,000원은 대항력 없음으로 조사됐고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현황 확인. 실제로 음식점으로 사용 중이며 인접 물건과 벽체 구분 없이 사용되고 있으므로 경계벽·출입문·독립사용 가능 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 실제 영업상태 사이에 차이가 있으므로 용도와 관련 인허가·사용범위를 함께 점검해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역 등 토지이용계획상 제한사항을 입찰 전 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장과 실제 현장을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 현황은 따로 본다”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2023.06.20 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김진아는 2025.04.14 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음이 명시돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 이 물건의 핵심은 현황과 용도입니다. 집합건축물대장상 용도와 실제 음식점 이용상태가 다르고, 기호1·2가 일괄 사용되며 본건도 벽체 구분 없이 사용 중입니다. 현재 최저매각가는 373,380,000원까지 내려왔지만, 시장 시세 자료가 없으므로 가격 메리트는 숫자 하나로 확정하기 어렵습니다. 권리는 안전형, 가격은 현황 확인 후 판단이 적절합니다.
