인천지방법원 2025타경2373. 김포시 구래동 스위트엠아크라시티1차 2층 222호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 김충모이고, 2020.03.12 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.19 임의경매개시결정, 2025.11.26 국 압류, 2026.03.19 수원시 압류가 뒤따랐으며, 모두 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 70,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 34,300,000원까지 내려왔습니다. 데이터상 최저매각가는 감정가의 약 49% 수준입니다. 반면 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 가격을 시장시세와 직접 비교해 ‘싸다’고 단정하기보다는, 유찰에 따른 가격 하락과 권리상 인수금액 0원을 함께 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 2층 222호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 76 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김충모 |
| 거래가액 | 120,010,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 187,539,243원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2020.03.12 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 106,800,000원이고, 이후 경매개시결정과 압류 2건이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후 권리로 정리되어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있고, 법정지상권도 해당사항없음으로 확인됩니다.
② 임차인 조사 — 대항력 없음, 다만 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지수경 | 2024.08.02 | 없음 | 미상 | 없음 확인 | 없음 |
| 오윤우 | 2021.12.31 | 없음 | 미상 | 있음 · 2025.09.12 | 없음 |
두 임차인 모두 전입신고가 말소기준권리인 2020.03.12 이후라서 대항력 없음으로 확인됩니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 오윤우는 2025.09.12 배당요구를 했으므로, 실제 보증금과 배당순위는 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본 확인이 필요합니다. 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 106,800,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 구조는 집행비용 1,017,400원과 신한은행 근저당 33,282,600원이 반영되어 소유자 잔여금은 0원입니다. 신한은행 근저당은 채권최고액 106,800,000원 중 33,282,600원이 배당되고 73,517,400원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근이며, 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 222호이며, 사용승인은 2020.01.22입니다.
- 토지·도로. 준주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하고, 서측 약 23m 도로 및 북측·동측 약 12m 내외 도로에 접합니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상이며, 임차인 2명의 보증금도 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2020.03.12 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정·압류 2건은 매각으로 소멸합니다.
- 인수. 매각물건명세서 명시 인수권리는 해당사항없음이며, 현재 확인된 임차인 2명도 대항력이 없습니다. 인수액은 0원입니다.
- 임차인 확인. 지수경·오윤우의 보증금이 미상입니다. 오윤우는 2025.09.12 배당요구를 했으므로 배당관계 원본 확인이 필요합니다.
- 명도. 오피스텔 점유관계와 내부상태는 현황조사·현장 확인이 필요합니다. 감정평가에서는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 가격. 현재 최저가 34,300,000원은 감정가의 49%입니다. 실거래 자료가 없어 시장 대비 저가 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰로 가격은 내려왔지만, 시세 확인이 먼저”
이 물건의 가장 큰 특징은 2회 유찰로 최저가가 34,300,000원까지 내려온 점입니다. 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.12 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 압류 2건은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리도 해당사항없음입니다. 임차인 2명 역시 대항력이 없어 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 메리트를 시세와 동일시해서는 안 됩니다. 실거래 자료가 확인되지 않았고, 임차인 보증금도 미상입니다. 현재 회차 34,300,000원은 감정가 70,000,000원의 49%라는 점에서 유찰에 따른 할인은 분명하지만, 실제 매수 판단은 현장 상태와 임대관계, 임차인 배당자료를 보완한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.
