인천지방법원 2025타경2373. 김포 구래동 스위트엠아크라시티1차 6층 617호 오피스텔입니다. 감정가는 70,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 34,300,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 핵심은 2020.03.20. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 111,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 지수경·오윤우 두 명이 조사됐습니다. 전입일은 각각 2024.08.02., 2021.12.31.로 모두 말소기준일인 2020.03.20.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 오윤우는 2025.09.12. 배당요구를 했고, 지수경의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부는 원본 서류로 추가 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2373 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 6층 617호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 내부는 폐문부재로 확인하지 못함 |
| 소유자 | 김충모 · 단독소유 · 거래가액 125,260,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 187,539,243원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.03.20. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 111,600,000원이고 채무자는 김충모입니다. 이후 2025.06.19. 임의경매개시결정과 2025.11.26. 동수원세무서장의 압류는 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2020.01.31. 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지수경 | 2024.08.02 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 오윤우 | 2021.12.31 | 미상 | 2025.09.12 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
두 임차인 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인 인수형 임차인으로 볼 수는 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당표에서 임차인 배당 또는 최우선변제가 개입하는지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료는 없다
감정가 70,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 34,300,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 가정은 24,010,000원(감정가 34%), 그다음은 16,807,000원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 오피스텔은 실제 거래가와 임대수익, 공실 가능성 등을 함께 확인해야 현재 34,300,000원의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 111,600,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 34,300,000원 가정 시 신한은행 근저당 채권최고액 111,600,000원 중 33,282,600원이 배당되고 78,317,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근. 업무시설·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인은 2020.01.22.입니다. 기본 위생·급배수·승강기·주차 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 23미터, 북측·동측 약 12미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 용도가 오피스텔인 만큼 현재 최저가만으로 환금성을 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실거래와 임대수요를 직접 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 지수경·오윤우의 보증금과 확정일자를 최신 매각물건명세서·현황조사·문건접수 자료에서 확인하세요.
- 인수 여부 재확인. 현재는 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 계산상 인수 0원이지만 입찰 직전 최신 서류와 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 70,000,000원의 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 건물과 인근 오피스텔 최근 실거래를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했으므로 현장 상태와 수리비 가능성을 확인하세요.
- 임대수요. 오피스텔 이용 물건이므로 공실·임대료·관리비 수준을 함께 확인해 실제 수익성과 환금성을 점검하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 신한은행 배당 및 미배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2020.03.20. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없어 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
다만 두 임차인의 보증금·확정일자가 미상이고 내부도 확인되지 않았습니다. 무엇보다 최근 실거래 자료가 없기 때문에 34,300,000원이라는 최저가를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리보다 가격과 현장 확인이 승부처입니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단이 적절합니다.
