237,160,000원
인천지방법원 2025타경3208. 김포 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 115호입니다. 명칭에 ‘오피스텔’이 들어가지만 감정평가의 이용상태는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(근린생활시설)로 확인됩니다. 따라서 주거용 아파트나 일반 오피스텔로 가정해 가격과 환금성을 판단하면 안 됩니다. 현 소유자는 박홍석이고, 2023.04.14. 거래가액 484,202,250원으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 계양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 공동담보로 같은 건물 비동 1층 116호가 기재돼 있습니다. 이후 삼성카드 가압류 19,601,123원, 중소기업은행 가압류 50,656,624원, 이연숙 근저당권 30,000,000원, 김포시 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(근린생활시설) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 박홍석 (2023.04.14. 소유권이전 · 거래가액 484,202,250원) |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 237,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 계양농업협동조합 / 738,591,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 현황상 주의 | 115호는 물건 2와 통합하여 사용하는 것으로 보임 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수할 권리가 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 제공된 배당 가정상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 다만 계양농업협동조합의 근저당 채권최고액 780,000,000원이 최저가를 크게 웃돌기 때문에 현 최저가로는 채권 전액이 배당되지 않습니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’와 ‘시세 49%’는 다르다
현재 최저매각가는 237,160,000원으로 감정가 484,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”라고 결론 내릴 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 오피스텔이 아니라 집합건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(근린생활시설)입니다. 환금성과 적정가격을 판단하려면 동일 건물 또는 인근에서 실제로 거래된 유사 근린생활시설 가격과 임대수익성을 별도로 비교해야 합니다. 현재 자료에서 확인되는 것은 유찰에 따른 법원 최저가 하락이지, 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,120,240원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 780,000,000원 | 233,039,760원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,601,123원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 50,656,624원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이연숙 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 880,257,747원 중 예상 배당은 233,039,760원이며, 미배당은 647,217,987원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 가정에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 237,160,000원 | 233,039,760원 | 647,217,987원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 166,012,000원 | 162,887,832원 | 717,369,915원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 116,208,400원 | 113,781,482원 | 766,476,265원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금을 인수하는 유형이 아니므로 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 대신 낮아진 매각대금만큼 채권자의 미배당이 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 ‘한가람삼거리’ 남서측 인근이며, 주변은 업무시설·공동주택·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 지하주차장을 통한 차량 출입이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장과 김포골드라인 구래역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(근린생활시설)입니다. 주거용 오피스텔로 가정하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 115호이며, 공동위생설비·공용승강기·소화전·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 12m 포장도로를 통해 차량 접근이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이고 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 115호·116호 통합사용 확인. 내부가 실제로 하나의 영업공간처럼 연결돼 있는지, 115호만 별도로 인도받아 사용할 수 있는지 현장을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소입니다. 향후 사용할 업종이 건축물 용도와 맞는지 별도 검토가 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근의 유사 근린생활시설 실거래와 임대수익성을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 계양농업협동조합 근저당에는 116호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당과 권리관계 원본을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 임대관계 현장 확인. 조사상 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 영업 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 체납·운영비 확인. 관리비와 공용부분 관련 체납, 영업시설 철거·원상회복 비용 등이 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격과 사용현황은 단순하지 않다”
이 물건의 장점은 권리관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 말소기준은 2023.04.14. 계양농업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 따로 있습니다.
첫째, 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인이라고 단정할 수 없습니다. 둘째, 이용상태는 일반 주거가 아니라 인터넷컴퓨터게임시설제공업소인 근린생활시설입니다. 셋째, 115호가 116호와 통합 사용되는 것으로 보인다는 비고가 있어 단독 이용·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 깨끗, 가격·용도·통합사용은 확인 필요”입니다.
