인천지방법원 2025타경3208. 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 116호입니다. 공부상 용도 표기는 기타이고, 감정평가상 실제 이용상태는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(근린생활시설)입니다. 소유자 박홍석은 2023.04.14 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 484,202,250원입니다. 같은 날 설정된 계양농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 최이원 근저당 60,000,000원, 이연숙 근저당 30,000,000원, 롯데카드 가압류 10,049,062원, 중소기업은행 가압류 50,656,624원과 김포시 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당이 커지더라도 이를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3208 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 116호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(근린생활시설) |
| 소유자 | 박홍석 · 2023.04.14 소유권이전 · 거래가액 484,202,250원 |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 237,160,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 738,591,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 특이사항 | 물건 1과 통합하여 사용하는 것으로 보임 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.04.14 접수된 을구 1번 계양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고, 공동담보로 비동 1층 115호가 함께 기재돼 있습니다. 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 인수권리는 없지만 현장 확인 필요
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 임차보증금이 확인된 사건은 아니며, 매각물건명세서상 인수할 권리도 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 484,000,000원이고 현재 최저매각가는 237,160,000원으로 사건 자료상 감정가 49% 구간입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 직접 비교할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 오피스텔이 아니라 감정평가상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(근린생활시설)로 이용되는 1층 물건입니다. 여기에 115호와 통합사용 정황까지 있으므로, 단순히 감정가 대비 낙폭만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,120,240원 |
| 을구 1번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 780,000,000원 | 233,039,760원 |
| 을구 2번 근저당권 · 최이원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,049,062원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 50,656,624원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이연숙 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 930,705,686원 중 예상배당은 233,039,760원이며, 현재 회차 부족액은 697,665,926원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 237,160,000원 | 233,039,760원 | 697,665,926원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 166,012,000원 | 162,887,832원 | 767,817,854원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 116,208,400원 | 113,781,482원 | 816,924,204원 | 0원 |
유찰이 진행되면 계양농업협동조합의 회수액은 233,039,760원에서 162,887,832원, 113,781,482원으로 줄어들지만, 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심 위험은 미배당 채권의 인수가 아니라 물건 자체의 사용·환금성 및 현황에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 한가람삼거리 남서측 인근. 업무시설, 공동주택, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 지하주차장을 통한 차량 출입이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 김포골드라인 구래역이 있습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(근린생활시설)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 115호·116호로 조사됐습니다.
- 설비. 공동위생설비, 공용승강기, 소화전, 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 12m 포장도로를 통해 차량 접근이 가능합니다.
- 토지. 준주거지역이며 2필 일단의 장방형 토지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,206,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 115호와 경계 확인. 116호가 물건 1과 통합사용되는 것으로 보인다는 기재가 있으므로 실제 벽체·출입문·설비·영업공간 분리 여부를 확인해야 합니다.
- 단독 활용 가능성. 116호만 낙찰받았을 때 현재 이용상태를 유지할 수 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물 및 인근 근린생활시설의 매매·임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 비동 1층 115호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 물건의 진행상황과 배당관계를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2023.04.14 계양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 용도는 근린생활시설이며 115호와 통합사용 정황이 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 소멸형이므로 싸게 보인다”가 아니라, “권리는 정리되지만 116호 단독 가치와 사용성을 먼저 확인해야 한다”는 관점으로 접근하는 것이 맞습니다.
