수원지방법원 2025타경52140. 시흥시 장곡동 장현노블레스 1층 109호입니다. 사건의 용도 분류는 대지이지만, 등기상 집합건물이며 감정평가에서는 근린생활시설로 이용되는 것으로 조사되었습니다. 따라서 아파트 매매가격이나 주거용 임대수익을 전제로 분석해서는 안 되는 물건입니다. 2022년 이남석 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 우리은행의 채권최고액 1,404,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
표면적으로는 매력적인 할인율입니다. 하지만 경매에서 감정가의 34.3%라는 숫자는 과거 감정평가액 대비 하락폭이지, 현재 매매시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 본건은 109호와 110호의 벽체가 철거되어 일체로 이용된 이력이 있고, 임차인 및 점유자 조사에서도 확인할 사항이 남아 있습니다. 입찰 판단은 가격보다 먼저 매각 범위·점유 관계·권리 승계 여부를 확정하는 것에서 시작해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 1층 109호 도로명주소: 경기도 시흥시 인선길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 등기상 집합건물 · 사건 용도 분류 대지 · 감정상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 5층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 이남석 (단독소유, 2022.07.22 소유권이전) |
| 소유권 취득 거래가 | 877,808,000원 (등기상 기재 거래가액) |
| 감정가 | 737,000,000원 |
| 최저매각가 | 252,791,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 신청채권자 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 1,322,837,681원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.22 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,404,000,000원 |
| 등기상 공동담보 | 장현노블레스 제1층 제110호 |
| 감정상 점유 상태 | 근린생활시설로 이용 중이며 현황 공실로 조사 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 점유가 남는다
말소기준은 2022.07.22 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정 및 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 앞서 설정됐던 신탁등기와 종전 임의경매개시결정은 이미 말소되어 있습니다. 따라서 현재 등기된 담보권과 압류 자체가 그대로 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
다만 등기상 권리의 소멸과 점유자의 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 전입·신고 시점이 분명한 후순위 임차인과 달리, 기재된 점유자 중에는 대항력 발생 시점을 확인할 수 없는 사람이 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 핵심은 ‘실버생’의 권리 확인
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차·점유 관련 인물은 (주)한성라이프와 실버생입니다. (주)한성라이프는 보증금과 차임이 기재된 임차인이고, 실버생은 주거 용도로 기재되어 있으나 임대차 조건과 전입 시점이 확인되지 않아 실제 임차관계 및 대항력 여부를 별도로 판단해야 합니다.
| 임차인·관계인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)한성라이프 | 109호, 110호 | 2023.12.18 |
200,000,000원 월 3,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 실버생 | 주거 용도 기재 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%가 시세 할인율은 아니다
감정가는 737,000,000원이고, 3회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 252,791,000원입니다. 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 실제 가격 메리트는 같은 지역·유사 규모·용도의 근린생활시설 거래가격 및 임대수익과 비교해야 판단할 수 있습니다.
특히 상업용 부동산은 주거용 아파트와 달리 호실의 도로 접근성, 가시성, 점포 구획, 임차 수요 및 임대료에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 가정 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 252,791,000원 | 34.3% | 1,155,548,074원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 176,953,700원 | 24.01% | 1,230,323,652원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 123,867,589원 | 16.81% | 1,282,666,557원 | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 후속 매각이 확정된 것은 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권에 대한 배당 부족분으로, 매수인 인수금액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,791,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,339,074원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,404,000,000원 | 248,451,926원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에서 집행비용 4,339,074원을 제외하면, 산정표상 우리은행 근저당에 248,451,926원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,155,548,074원이며 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.
이 미배당액은 매수인이 자동으로 떠안는 채무가 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되며, 별도의 인수 사유가 확인되지 않는 한 미배당 근저당 채권을 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다. 다만 점유자의 미확인 임차권 위험은 별도입니다.
예상배당은 집행비용과 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 개별 권리자의 실제 배당순위가 확정적으로 반영된 결과가 아니며, 시흥시 압류 관련 체납액도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 장곡동 소재 경기시흥경찰서 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 공실로 조사됐으며, 109호와 110호가 벽체를 철거하여 일체로 이용된 상태가 기록되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 및 남측으로 각각 약 20m, 12m 포장도로에 접하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차장, 도시가스 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시되어 있어 실제 거래에 대한 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,798,000원으로 기재되어 있습니다. 개별 109호의 실거래 시세나 전유부분 가치를 뜻하는 금액은 아닙니다.
- 건축물 상태. 감정 관련 기록상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 109호와 110호의 내부 벽체 철거는 매각 범위 및 구획 상태와 별개로 확인할 사항입니다.
- 환금성. 근린생활시설은 실사용자 및 임차 수요에 따라 거래 여건이 달라집니다. 3회 유찰된 사실만으로 저평가나 저환금성을 확정할 수는 없지만, 재매각 가능성과 실제 임대 수요를 확인하지 않은 입찰은 신중해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실버생의 점유 및 대항력. 전입일, 점유 개시 시점, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 가장 우선적으로 해소할 법률적 불확실성입니다.
- (주)한성라이프의 실제 임대차. 보증금 200,000,000원, 월차임 3,000,000원, 신고일 2023.12.18을 기준으로 계약 존속 여부와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 109호·110호 매각 범위. 현 매각 대상으로 표시된 109호와 공동담보로 기재된 110호를 구별해야 합니다. 매각물건명세서, 감정평가서, 호별배치도 및 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 벽체 철거 및 원상복구. 두 호실을 연결해 사용한 상태가 현재도 유지되는지, 독립적인 사용이 가능한지, 관리단 협의나 구획 복구가 필요한지 확인해야 합니다.
- 신청채권자의 권리관계. 우리은행의 등기상 근저당권과 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사의 경매 신청 관계, 채권 승계 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시흥시 압류 관련 체납액. 등기된 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 당해세 등 우선배당 사항과 실제 배당 결과는 별도 확인이 필요합니다.
- 최근 상가 매매·임대 시세. 감정가 대비 34.3%라는 수치에 의존하지 말고, 유사 근린생활시설의 실거래가격, 공실 수준 및 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 공실·명도. 감정평가의 공실 기재와 임차·점유 기록이 일치하는지 현장 확인이 필요합니다. 점유자가 남아 있다면 인도 및 명도 절차도 고려해야 합니다.
- 미납 관리비와 보유비용. 공용부분 관리비 체납, 관리단 부담금 및 실제 사용에 필요한 시설 보수 여부를 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.12 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34.3%”보다 중요한 것은 실제 인수 위험과 시세
이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 737,000,000원에서 252,791,000원으로 내려온 최저가입니다. 하지만 그 숫자만으로 안전한 저가 매수라고 평가하기는 어렵습니다.
우리은행 근저당권과 후순위 압류 등 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. (주)한성라이프의 보증금 200,000,000원도 조사상 대항력이 없는 후순위 임대차입니다. 반면 실버생의 대항력 및 보증금은 미상이며, 109호와 110호의 일체 이용 상태는 매각 경계와 실제 활용 가능성을 확인해야 하는 사안입니다.
또한 근린생활시설의 가격은 감정가 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 현재 확인된 내용으로는 시세보다 저렴하다는 결론을 내리기 어렵고, 3회 유찰이라는 사실 역시 자동으로 가격 가점을 부여할 근거가 되지 않습니다.
종합 판단은 C등급, 입찰 전 확인 우선입니다. 권리의 기본 소멸 구조는 파악되지만, 미상 점유자와 호실 경계, 채권자 관계, 근린생활시설의 실질가격을 확인하기 전에는 최저가 252,791,000원 자체를 매수 적정가로 확정하지 않는 것이 타당합니다. 이 경매의 승부처는 낮아진 감정가 비율이 아니라 실제로 무엇을 인수하고, 무엇을 단독으로 사용할 수 있으며, 그 물건의 현재 시장가치가 얼마인지에 있습니다.
