수원지방법원 2025타경52140. 경기도 시흥시 장곡동 장현노블레스 1층 110호입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반적인 나대지 경매나 주거용 아파트 경매로 해석하면 안 됩니다. 물건의 실제 검토 대상은 장현노블레스의 구분 소유 공간인 110호이며, 109호와의 공동 이용관계 및 대지권을 함께 확인해야 합니다.
등기상 소유자는 이남석입니다. 2022년 7월 22일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전으로 취득했으며, 거래가액은 893,672,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,404,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권에는 장현노블레스 109호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
이후 우리은행이 신청한 과거 임의경매는 취하되어 등기가 말소됐고, 현재 사건에서는 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사가 경매개시결정의 채권자로 등재되어 있습니다. 현재 경매개시결정 이후 시흥시 압류도 추가됐습니다. 권리의 선후관계는 비교적 명확하지만, 배당순위와 실제 인수위험, 공동담보 처리 및 신청채권자의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 1층 110호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 인선길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 감정상 근린생활시설(1층 110호) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 내 1층 |
| 현장 이용관계 | 109호와 110호 사이 벽체를 일시 철거하여 일체 이용한 이력 · 감정 당시 공실 |
| 소유자 | 이남석 (2022.07.22 소유권이전 · 거래가액 893,672,000원) |
| 감정가 | 770,000,000원 |
| 최저매각가 | 264,110,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 1,322,837,681원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.22 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,404,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 미상 점유는 별개
말소기준권리는 2022년 7월 22일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 1,404,000,000원이며, 109호와 공동담보 관계에 있습니다.
2025년 4월 23일 등기된 현재 임의경매개시결정과 2025년 7월 14일 등기된 시흥시 압류는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기존 신탁등기와 과거 임의경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명
임차관계에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 포함되어 있지 않습니다. 두 임차인은 대항력 판단에 필요한 정보가 서로 다르므로 개별적으로 검토해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)한성라이프 |
109호·110호 2023.12.18 |
보증금 200,000,000원 월세 3,000,000원 |
대항력 없음 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
해당 없음 |
| 실버생 |
주거 전입신고일 미상 |
보증금 미상 월세 미상 |
대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 점유자가 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인으로 확인되고 보증금 전액을 배당받지 못한다면, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
보증금이 얼마인지조차 확인되지 않았기 때문에, 실질취득금액을 264,110,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 선순위 대항력 임차인으로 확인될 경우에는 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액으로 투자비를 다시 계산해야 합니다.
이는 조사 시점이나 실제 점유 상태가 다를 수 있음을 의미합니다. 현재 점유자, 공간 이용 목적, 주거용 사용 여부 및 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다. 공실이라는 감정상 표현만으로 명도 부담이 없다고 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건은 감정가 770,000,000원으로 출발했으며, 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 264,110,000원으로 내려왔습니다. 최저매각가가 감정가의 34.3%라는 점은 분명하지만, 이를 실제 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
근린생활시설은 실제 상권, 임대수익, 공실 기간, 전유면적과 대지권, 독립 출입 가능 여부, 건물 관리상태에 따라 가격 편차가 크게 발생할 수 있습니다. 특히 이 물건은 109호와 통합 이용된 이력이 있어 110호 단독 사용가치 확인이 중요합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 264,110,000원 | 1,144,387,540원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 184,877,000원 | 1,222,511,278원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 129,413,899원 | 1,277,197,896원 | 0원* |
* 인수 0원은 계산상 추정치입니다. 실버생의 대항력 및 보증금이 미상인 상태이므로 실제 매수인 인수액은 확정되지 않았습니다. 향후 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각가격이나 일정이 확정된 것은 아닙니다.
감정가의 34.3%라는 수치만으로 '시세보다 저렴하다'거나 '안전마진이 충분하다'고 판단할 수 없습니다. 인근 유사 상가의 실거래가, 현재 임대수요, 예상 임대료와 독립 사용 가능성을 검토한 후 입찰가격을 판단해야 합니다.
특히 실버생의 선순위 대항력이 인정된다면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득금액이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,497,540원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,404,000,000원 | 259,612,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 264,110,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,497,540원을 먼저 공제한 후, 우리은행 근저당권에 259,612,460원이 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
근저당권의 채권최고액 1,404,000,000원을 기준으로 미배당액은 1,144,387,540원으로 계산됩니다. 이 금액은 채권자 측의 배당 부족액이지, 매수인이 자동으로 인수할 금액은 아닙니다.
제시된 배당 시나리오에서는 신청채권자의 배당액이 0원으로 표시되는 반면, 선순위 우리은행 근저당권에 배당금이 배정됩니다.
따라서 신청채권자의 채권 취득·담보권 승계 관계와 우리은행 근저당권의 실제 피담보채무, 109호 공동담보 처리관계를 원본 서류로 확인해야 합니다. 채권최고액을 실제 확정채무액과 동일하게 보아서는 안 됩니다.
또한 시흥시 압류와 관련된 조세채권, 최우선변제 및 임차인 배당은 이 추정 배당에 반영되지 않았을 수 있습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 장곡동 소재 경기시흥경찰서 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하며, 감정상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 1층 상업용 공간입니다. 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 페인팅 및 인테리어 등으로 마감되어 있습니다. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차장, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로 접근성. 건물 부지는 북측 및 남측으로 각각 약 20m 및 12m 포장도로와 접합니다. 다만 해당 110호의 실제 출입 동선과 점포 노출도는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 장곡동 904-2 및 904-3은 인접도로 대비 평탄한 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지 정보상 면적은 809.0㎡, 공시지가는 1,798,000원/㎡입니다. 이는 110호 단독 대지권 면적이나 개별 구분건물 가격을 의미하지 않습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있으므로 해당 거래의 허가 대상 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 109호·110호 사이 벽체 철거 이력은 별도의 원상복구 및 사용승인 관련 확인 사항입니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설로서 주거용 아파트와는 수요층과 가치평가 방식이 다릅니다. 감정 당시 공실이고 3회 유찰되었다는 사실을 감안하면, 재매각 가능성과 임대수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
110호만 취득하는 경우 다음을 확인해야 합니다.
- 109호와 110호의 현재 구획 및 경계가 어떻게 유지되고 있는지
- 110호 단독 출입과 독립 영업이 가능한지
- 벽체 복구가 필요할 경우 비용 및 건축 관련 절차는 어떠한지
- 전기·수도·가스·소방 등 설비가 독립적으로 사용 가능한지
- 109호 소유자 또는 점유자와 공간 이용관계에 분쟁 가능성이 있는지
⑥ 입찰 체크리스트
- 실버생의 대항력 확인. 전입신고일과 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 선순위 대항력이 인정되는 경우 예상 인수액을 재산정해야 합니다.
- (주)한성라이프 임대차 확인. 109호·110호를 공동으로 이용한 임대차계약의 실제 범위, 보증금 200,000,000원의 귀속, 현재 점유 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 여부 및 명도. 감정 당시 공실과 임차인 조사 내용이 일치하지 않으므로 입찰 전 현재 실제 점유자를 확인해야 합니다. 명도 절차와 협의 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 벽체 철거·통합 이용. 109호와 110호의 물리적 분리 가능성과 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 용도·대지권. 사건상 대지 표기와 집합건물·근린생활시설 관련 서류를 대조하고, 110호의 전유부분 및 대지권이 정확히 어디까지 매각되는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 및 채권관계. 우리은행 근저당권의 109호 공동담보, 실제 피담보채무, 신청채권자의 권리 취득 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 시흥시 압류·조세채권. 압류의 원인 채권과 당해세 등 법정 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 예상배당표만으로 전체 채권 배당이 확정된다고 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 및 임대시장 조사. 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실률, 관리비와 수익성을 조사해야 합니다. 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 원상복구비. 미납 공용관리비, 개별 사용료, 벽체 복구 및 설비 분리 비용 등을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 집합건축물 도면 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수와 사용가치”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 770,000,000원에서 264,110,000원으로 내려온 최저매각가입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 가격 검토의 출발점이 될 수 있습니다.
하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 서로 다릅니다. 현재 근린생활시설의 시장가격을 확인하지 않은 상태에서 최저가가 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
권리 측면에서는 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조라는 점이 긍정적입니다. (주)한성라이프 역시 말소기준권리 이후 전입한 임차인으로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
그러나 실버생의 대항력과 보증금은 여전히 미상입니다. 선순위 대항력이 확인되는 경우에는 미배당 보증금 인수로 인해 실질취득비용이 증가할 수 있습니다. 또한 109호와의 통합 사용 이력, 감정상 공실과 임차인 조사 사이의 차이, 공동담보 및 실제 근린생활시설 시세를 함께 검토해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 최저가가 크게 내려온 점은 검토 요인이지만, 점유·대항력 불확실성과 독립 사용 여부, 실제 환금성에 대한 확인이 끝나지 않았습니다. 인수 위험을 해소하고, 110호의 독립 사용가치와 실제 시장가격을 확인한 후에야 입찰 여부와 적정가격을 판단할 수 있는 물건입니다.
