대전지방법원 2024타경121821. 대전 대덕구 덕암동의 통칭 ‘브릭스빌’ 2층 202호입니다. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택으로, 사용승인일은 2021년 3월 19일, 단지 규모는 8세대, 대상 전용면적은 68.57㎡입니다. 소유자는 고종덕이며, 신청채권자 주택도시보증공사가 청구액 212,211,077원으로 강제경매를 진행 중입니다. 최저매각가는 감정가의 70%인 133,000,000원으로, 이미 세 차례 유찰된 상태입니다.

겉으로는 시세보다 저렴해 보이는 경매이지만, 권리관계를 살피면 평가가 달라집니다. 2021년 8월 5일 전입·점유·확정일자를 갖춘 송우섭의 보증금이 200,000,000원이기 때문입니다. 말소기준권리인 2023년 6월 14일 가압류보다 앞선 임차인으로, 배당 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각조건에 잔액 청구권 포기가 명시되어 있어 원칙상 인수액과 조건 적용 후 실질 인수액을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 별개의 문제

이 사건의 말소기준권리는 2023년 6월 14일 김광겸의 가압류입니다. 2021년 한밭새마을금고가 설정했던 근저당권 2건은 2021년 8월 5일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준을 기존 근저당권으로 판단해서는 안 됩니다.

말소기준 이후에 설정된 전명훈·정재훈·유성진의 가압류, 주택도시보증공사 및 서형우의 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 송우섭의 임차권등기는 2023년 8월에 이루어졌더라도 실제 전입·점유 및 확정일자는 2021년 8월입니다. 따라서 임차권등기 날짜만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 중복계상 금지

주거 및 임차권 관계에서 확인되는 사람은 송우섭과 김수지, 실제 임차인 2명입니다. 주택도시보증공사는 송우섭의 임차보증금 반환채권과 관련된 주택임차권 승계인으로 명세서에 기재되어 있습니다. 이를 별도 보증금 200,000,000원을 가진 제3의 실제 임차인으로 더해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 포기 조건에 따라 가격 평가가 뒤집힌다

브릭스빌은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 표시된 실거래는 2건이며, 집계상 최근 12개월 평균 지표는 187,500,000원입니다. 최신으로 제시된 거래는 2025년 7월 200,000,000원입니다. 다만 거래일은 매각예정일인 2026년 11월보다 상당히 앞서 있으므로, 이 가격들을 현재 즉시 매각 가능한 확정 시세로 받아들이기는 어렵습니다.

현재 최저가 133,000,000원은 집계 평균 187,500,000원의 70.9%이며, 최신 표시 거래가 200,000,000원의 66.5%입니다. 그러나 이 비율은 보증금 반환청구권 포기 조건이 적용되어 송우섭 관련 인수액이 0원이 되는 경우에만 실질취득금액 비교로 의미가 있습니다.

실질취득 부담은 낙찰가와 송우섭 관련 인수액의 합계입니다. 포기 조건 적용 시 금액에는 취득세·등기비용·명도비용 및 김수지 관련 미확정 부담이 포함되지 않습니다. 포기 조건 미적용 시 금액은 제공된 집행비용 추정치가 반영된 예상 미배당액을 합산한 결과입니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

예상 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 송우섭의 보증금 배당에 사용되는 추정입니다. 후순위 가압류 및 경매개시 관련 채권에는 예상배당이 없습니다. 경매개시 관련 채권액은 배당 시나리오상 적용된 청구금액이며, 실제 채권 인정액이나 최종 배당순위가 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 보증금은 남는다

송우섭의 보증금 200,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 반환청구권 포기 조건을 제외하고 보면, 낙찰가가 떨어질수록 배당받지 못하는 보증금 잔액이 늘어납니다. 반대로 포기 조건이 계속 유효하게 적용된다면 송우섭 관련 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 취급할 수 있습니다.

각 회차의 원칙상 인수액에는 회차별 집행비용 추정에 따른 배당 차이가 반영되어 있습니다. 실질 인수 0원은 송우섭 및 관련 승계채권의 반환청구권 포기가 유효하게 적용되는 조건부 판단이며, 김수지 관련 미확정 부담은 별도입니다. 향후 회차는 유찰을 가정한 시나리오이지 확정된 매각일정이 아닙니다.

포기 조건이 없다면 원칙상 인수액을 포함한 취득부담은 현재 회차 202,662,000원, 4회 유찰 시 202,289,600원, 5회 유찰 시 201,932,160원으로, 낙찰가가 크게 낮아져도 약 200,000,000원 수준에 머무릅니다. 시세 비교에서 최저가만 사용하면 위험을 과소평가하게 되는 이유입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 대전광역시 대덕구 덕암동 신탄중앙중학교 북측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·연립주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 신탄진역 및 신탄진IC가 있어 대중교통 상황은 다소 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.03.19 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택입니다. 도시가스 난방, 위생 및 급배수설비, 승강기, 방범출입문 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 세장형의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육시설 관련 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 674,300원/㎡이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트보다 비교 가능한 거래표본이 적습니다. 집계상 평균 유찰 횟수 3.6회, 낙찰률 0%라는 점도 입찰가격과 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 근거입니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 점유자 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여, 건축물 현황도와 외부 관찰·주변 탐문을 중심으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태와 보수 필요 여부는 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원본 확인. 임차인 송우섭 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액에 대한 반환청구권 포기 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지, 적용 범위와 효력을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 송우섭 명의 주택임차권등기의 말소 처리와 포기 조건의 이행 관계를 확인하세요. 반환청구권 포기 문구만으로 별도 등기 정리 절차까지 완료됐다고 단정해서는 안 됩니다.
• 김수지 점유관계. 2024.01.29 전입 사실 외에 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않습니다. 실제 거주, 임대차계약 존재, 송우섭과의 관계, 별도 보증금 반환채권 유무를 조사해야 합니다.
• 승계채권 중복 계산 방지. 주택도시보증공사를 송우섭과 별개의 임차인으로 보아 보증금을 이중 합산하지 않아야 합니다. 다만 승계 범위와 포기 효력은 확인해야 합니다.
• 집행비용·세금. 국의 압류등기가 있고 당해세 등이 예상배당표에 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당관계를 재확인해야 합니다.
• 시세 재점검. 표시된 최신 실거래는 2025.07이고 비교 거래는 2건뿐입니다. 주변 유사 다세대주택의 현 매도 호가, 실제 거래 가능 가격, 층별 차이와 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 별도 전입자가 있고 내부 현황도 확인되지 않았으므로 인도명령 가능 여부, 점유 이전 과정, 미납 공용관리비 등 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 대조. 2026.11.19 매각기일 기준 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행내역을 대조하고, 매각조건 변경·매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금을 떠안는 경매인가, 포기 조건으로 정리되는 경매인가”

브릭스빌 202호의 투자 판단은 단순한 유찰률보다 보증금 반환청구권 포기 조건이 유효하게 적용되는지에 달려 있습니다. 포기 조건이 없다면 133,000,000원이라는 최저가는 착시일 수 있습니다. 송우섭 보증금의 예상 미배당액 69,662,000원이 매수인 부담으로 이어지는 경우, 실질취득 부담은 202,662,000원으로 집계 평균과 최신 거래가를 모두 웃돕니다.

반대로 명세서의 포기 조건이 확실히 이행된다면 송우섭 관련 실질 인수액은 0원이고, 최저가 133,000,000원을 기준으로 시세를 비교할 수 있습니다. 집계 평균 187,500,000원 대비 70.9%라는 차이는 긍정적인 가격 요소입니다. 그러나 김수지의 보증금·점유관계 미상, 8세대 소규모 건물의 낮은 거래표본, 3회 유찰 이력, 내부 상태 미확인이라는 불확실성은 여전히 남습니다.

종합 판단은 C등급. 포기 조건으로 주된 인수위험이 해소될 가능성은 있지만, 다른 점유자의 권리와 환금성까지 안전하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 이 물건은 ‘최저가가 낮아서 바로 입찰할 물건’이 아니라, ‘포기 조건과 별도 점유관계를 확인한 뒤 가격을 검토할 물건’입니다.