대전지방법원 2024타경121821. 대전 대덕구 덕암동 브릭스빌 2층 202호, 전용 68.57㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 190,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 93,100,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2021.08.05. 전입·점유와 확정일자를 갖춘 송우섭의 보증금 200,000,000원이 말소기준권리인 2023.06.14. 김광겸 가압류보다 앞선다는 점이 가격의 본질입니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,075,800원을 제외한 91,024,200원이 송우섭에게 배당되고, 남은 보증금 108,975,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 최저가만 보고 “감정가 대비 반값”이라고 평가할 수 없습니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 약 200,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암북로70번길 28, 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 68.57㎡ · 5층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 단위세대로 이용중 · 통칭 브릭스빌 |
| 소유자 | 고종덕 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,211,077원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 2021.04.08. 한밭새마을금고 근저당권 2건은 2021.08.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.06.14. 김광겸 가압류 200,000,000원입니다. 이후 전명훈·정재훈·유성진의 가압류, 주택도시보증공사 및 서형우의 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송우섭 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.05 | 2021.08.05 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 108,975,800원 인수 |
| 김수지 | - | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
송우섭은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가 93,100,000원만으로는 보증금 200,000,000원을 전부 회수할 수 없습니다. 예상배당은 91,024,200원이고 108,975,800원이 부족합니다. 반면 김수지는 전입일이 2024.01.29.로 말소기준 2023.06.14.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 2억원’을 비교해야 한다
브릭스빌은 총 8세대, 사용승인일은 2021.03.19.입니다. 전용면적이 일치하는 실거래 표본은 2건으로, 최근 12개월 평균은 187,500,000원, 최신 거래는 2025.07. 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 67.97㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.09 | 68.57㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 2건 | 187,500,000원 |
표면 최저가 93,100,000원은 최근 12개월 평균의 49.7%지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 송우섭 보증금 인수구조를 반영한 실질취득은 약 200,000,000원이므로, 최근 12개월 평균 187,500,000원보다 높고 최신 거래 200,000,000원과 같은 수준입니다. 즉 현재 구조에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 송우섭 보증금 | 200,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 김광겸 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전명훈 | 13,636,600원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정재훈 | 24,368,800원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유성진 | 14,569,500원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 212,211,077원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 서형우 | 212,211,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 송우섭 임차보증금 배당에 사용됩니다. 송우섭 보증금의 미배당 부족분 108,975,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 93,100,000원 | 108,975,800원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 65,169,999원 | 136,403,061원 | 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 45,618,999원 | 155,602,143원 | 감정가 24% |
유찰 횟수가 늘어 최저매각가가 낮아져도 송우섭의 미배당 보증금은 반대로 커집니다. 따라서 이 사건은 “다음 회차면 더 싸진다”는 일반적인 경매 할인 논리가 그대로 적용되지 않습니다. 낙찰가와 승계보증금을 합쳐 보는 것이 필수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신탄중앙중학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·연립주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 신탄진역과 신탄진IC가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 브릭스빌 중 2층 202호이며 사용승인일은 2021.03.19.입니다. 승강기·도시가스 난방·방범출입문 등이 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 10m 아스팔트 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 깊이. 브릭스빌은 8세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균 187,500,000원, 최신 거래 200,000,000원입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 점유자 부재로 내부 확인이 곤란해 건축물 현황도·외부관찰·주변탐문을 고려해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액 확인. 93,100,000원만 보지 말고 송우섭 인수액 108,975,800원을 함께 계산해야 합니다.
- 송우섭 배당결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수하는 보증금 부족분도 달라질 수 있습니다.
- 김수지 점유관계 확인. 전입은 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 등 구체적 임대차 조건은 추가 확인이 필요합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 수리비·하자 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”이 아니라 “약 2억원 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 190,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 93,100,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 송우섭은 말소기준보다 앞선 2021.08.05. 전입·점유와 확정일자를 갖고 있고 보증금은 200,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당 뒤에도 108,975,800원이 남습니다.
따라서 가격 비교의 기준은 93,100,000원이 아니라 실질취득 약 200,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 187,500,000원보다 높고, 최신 거래 200,000,000원과 같은 수준입니다. 여기에 2회 유찰, 8세대 소규모 다세대라는 조건까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금이 만들어내는 인수 구조입니다.
