대전지방법원 2024타경121821. 대전 대덕구 덕암동에 위치한 브릭스빌 다세대주택 3층 302호입니다. 감정가는 203,000,000원이지만 4회 유찰되면서 최저매각가가 48,740,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 24.01%입니다. 수치만 놓고 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 물건은 단순히 가격이 낮다는 이유만으로 접근하기에는 확인할 사항이 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.06.14. 김광겸의 가압류입니다. 과거 한밭새마을금고의 근저당권은 이미 등기부상 말소되었으며, 말소기준 이후 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 나타난 김수지의 전입일도 말소기준보다 늦어 제시된 전입일 기준 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유상황을 충분히 확인하지 못했으므로 명도와 점유 위험까지 사라졌다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121821 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암동 9-10, 3층 302호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 대덕구 덕암북로70번길 28 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(브릭스빌) |
| 건물 사용승인 | 2021.03.19. |
| 소유자 | 고종덕 (단독소유) |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 48,740,000원 (감정가의 24.01%) |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.11.19. |
| 청구금액 | 212,211,077원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.14. 갑구 4번 김광겸 가압류 · 200,000,000원 |
| 조사된 임차인 | 김수지 · 전입 2024.01.29. · 보증금 미상 |
| 매수인 인수액 | 예상배당표상 0원 · 추가 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후의 등기는 소멸
이 물건의 말소기준은 갑구 4번 김광겸 가압류(2023.06.14.)입니다. 청구금액은 200,000,000원으로, 현재 최저매각가 48,740,000원을 크게 웃돕니다. 전명훈·정재훈·유성진·소상공인시장진흥공단의 후순위 가압류와 대덕구의 압류, 서형우의 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
2021.04.08. 설정되었던 한밭새마을금고 근저당권 1,235,000,000원과 265,000,000원은 2021.05.31. 이미 등기부상 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권들을 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 계산해서는 안 됩니다. 과거 주식회사 일현철강의 강제경매개시결정 역시 취하에 따라 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수지 | 2024.01.29. | 미상 | 후순위 · 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사에 나타난 실제 임차인 1명 기준입니다. 김수지는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 조사된 임차인입니다. 대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다.
김수지의 전입일은 2024.01.29.로, 말소기준권리인 김광겸 가압류의 2023.06.14.보다 늦습니다. 이 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력이 성립하지 않으므로, 임차보증금을 매수인이 당연히 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구 여부 및 실제 임대차관계도 확인이 필요합니다. 감정평가 과정에서도 점유자 부재로 내부 확인이 곤란했다고 기록되어 있습니다. 따라서 배당표상 인수 0원은 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 추정값이지, 실제 점유자에 대한 명도 부담이나 추가 권리조사 필요성이 없다는 뜻은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가 26%의 의미
브릭스빌은 2021.03.19. 사용승인된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 유사 전용면적 실거래 2건의 평균은 187,500,000원이며, 최저매각가 48,740,000원은 이 평균의 26.0%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 67.97㎡ | 5층 | 200,000,000원 |
| 2024.09 | 68.57㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
최신 확인 거래는 2025.07.의 200,000,000원입니다. 다른 비교 거래는 2024.09.의 175,000,000원으로, 거래 시점과 층·면적이 서로 다릅니다. 이 표본만으로 최근 시장의 상승 또는 하락 추세를 확정하기는 어렵습니다.
비교 거래 평균 187,500,000원에 비해 최저매각가가 상당히 낮은 것은 사실입니다. 예상배당표상 인수액 0원을 전제로 하면 실질취득금액 역시 48,740,000원 수준이 됩니다. 다만 취득 관련 부대비용과 명도비용은 별도이며, 무엇보다 매각 대상과 감정평가 대상의 호수 불일치가 해소되어야 이 가격 비교의 타당성을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,277,320원 |
| 1. 가압류 · 김광겸 | 200,000,000원 | 47,462,680원 |
| 2. 가압류 · 전명훈 | 13,636,600원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 정재훈 | 24,368,800원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유성진 | 14,569,500원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서형우 | 212,211,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 예상배당 계산 결과를 그대로 반영한 추정표입니다. 가압류채권 간 실제 배당관계, 조세채권, 집행비용 확정액, 임차인 최우선변제 등에 따라 최종 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
최저매각가 48,740,000원에서 집행비용으로 1,277,320원이 지출되고, 나머지 47,462,680원이 김광겸 가압류채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 다른 채권자들의 예상배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.
배당 대상 채권 총액은 474,785,977원인 반면, 채권자 예상배당 합계는 47,462,680원에 그칩니다. 예상 미배당액은 427,323,297원입니다. 그러나 채권자에게 배당되지 않는 금액이 모두 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 권리에 관한 미배당액과 매수인이 법적으로 승계할 채무는 구분해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 48,740,000원 | 47,462,680원 | 427,323,297원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 34,118,000원 | 33,103,876원 | 441,682,101원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 23,882,600원 | 23,052,713원 | 451,733,264원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 추가 유찰이 발생할수록 최저매각가는 내려가고, 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 반면 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산되어 있습니다.
이는 말소기준 이후 채권이 매각으로 소멸한다는 전제에 따른 결과입니다. 유찰로 최저가가 낮아진다고 해서 매수인이 채권자의 미배당액을 대신 갚는 것은 아닙니다. 다만 임차인의 실제 권리관계가 예상과 다르다면 인수 판단도 달라질 수 있으므로, 보증금 미상 상태에서 실질취득금액이 확정되었다고 볼 수는 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 덕암동 신탄중앙중학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다. 근거리에 신탄진역 및 신탄진IC가 위치해 대중교통 상황은 다소 편리한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 5층 다세대주택으로, 사용승인일은 2021.03.19.입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅과 일부 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기와 방범출입문 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 차량 접근이 가능한 것으로 조사되었습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육시설 관련 상대보호구역에 속합니다. 토지면적은 374.7㎡이고 공시지가는 674,300원/㎡입니다.
- 공부·위반사항. 감정요항상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 평가 요항의 호수 표기가 매각 대상과 달라 원본 대조가 필요합니다.
- 내부 상태. 현장조사 시 점유자 부재 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 주변 탐문 등을 토대로 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요성은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 유사 실거래가 2건에 불과합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.6회로 집계되어 향후 재매각이나 처분 가능성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 감정평가 대상 호수 일치 여부. 매각 대상은 3층 302호인데 감정평가 요항에는 2층 202호가 기재되어 있습니다. 감정평가서 전체와 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 임차인 김수지의 실제 계약관계. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입세대 확인, 점유 현황, 배당요구 및 임대차계약 내용을 검토해야 합니다.
- 실제 점유자와 명도. 현황조사 및 감정평가 시 내부 확인이 어려웠습니다. 현재 누가 점유하고 있는지, 인도 협의와 명도 절차가 필요한지 확인해야 합니다.
- 등기권리의 변동. 과거 말소된 근저당권과 현재 유효한 가압류·압류를 구분하고, 매각 전 새로운 등기나 권리변동이 발생했는지 확인해야 합니다.
- 조세채권과 배당순위. 대덕구 압류가 존재하므로 관련 체납채권 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다. 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.
- 실거래가격의 대표성. 비교 거래는 2024.09.와 2025.07.의 2건입니다. 매각 대상 호수의 실제 면적·층·상태를 확인한 후 비교가격의 적절성을 판단해야 합니다.
- 건물 내부와 수리비. 실제 내부가 확인되지 않았으므로 누수·마감·설비 등의 상태와 수리비 발생 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 관리비를 포함한 미납 내역과 낙찰자 부담 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 최신 매각조건. 입찰 전에 매각물건명세서, 특별매각조건, 최종 매각기일 및 최저매각가격을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격은 확인의 시작이지, 안전의 증거가 아니다”
대전 덕암동 브릭스빌 302호는 숫자만 보면 눈길을 끄는 경매물건입니다. 감정가 203,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 48,740,000원으로 낮아졌고, 비교 실거래 평균 187,500,000원보다도 크게 낮은 가격입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 이 물건의 핵심은 할인율보다 확인되지 않은 사실들입니다. 조사된 임차인의 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유관계가 불명확하고, 감정평가 요항에는 매각 대상과 다른 호수가 기재되어 있습니다. 여기에 소규모 단지의 제한적인 거래 표본과 4회 유찰 이력까지 고려하면, 단순히 시세 대비 가격이 낮다는 이유로 높은 평가를 부여하기는 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기권리 자체는 비교적 정리 가능한 구조이고 가격도 크게 낮아졌지만, 감정평가 대상 확인과 임차·점유관계 검증이 선행되어야 합니다. 권리구조는 검토 가능, 가격은 저렴해 보이나, 현 단계의 최우선 과제는 원본 확인입니다. 실제 입찰 여부는 확인된 권리관계와 물건 상태를 기준으로 다시 판단해야 합니다.
