대전지방법원 2024타경121821. 대전 대덕구 덕암동 9-10, 도로명 덕암북로70번길 28에 있는 다세대 물건입니다. 감정가는 203,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 99,470,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2023.06.14. 김광겸의 200,000,000원 가압류입니다. 등기상 2021년 한밭새마을금고 근저당 2건은 이미 말소되어 있고, 현 경매에서 기준이 되는 권리는 이 가압류입니다.
현재 확인되는 임차인은 김수지 1명입니다. 전입일은 2024.01.29.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임차관계 자체의 세부내용은 입찰 전 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121821 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암동 9-10 3층302호 · 덕암북로70번길 28 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 고종덕 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 212,211,077원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 등기국 · 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
2021.04.08. 한밭새마을금고 근저당권 2건은 2021.05.31. 이미 등기부에서 말소되었습니다. 2023.04.18. 주식회사 일현철강의 강제경매개시결정 역시 취하로 말소됐습니다. 현 권리분석의 말소기준은 2023.06.14. 김광겸 가압류 200,000,000원이고, 이후 전명훈·정재훈·유성진·소상공인시장진흥공단의 가압류, 대덕구 압류, 서형우의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 기준권리보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수지 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 거래의 절반 수준
브릭스빌은 8세대, 2021.03.19. 사용승인된 다세대입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2건이고, 최근 12개월 평균은 187,500,000원입니다. 최신 거래는 2025.07.의 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 67.97㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.09 | 68.57㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
현재 최저가 99,470,000원은 최근 12개월 평균의 53.1%이고, 최신 거래 200,000,000원과 비교해도 상당히 낮습니다. 감정가 203,000,000원과 비교하면 현재 회차는 49% 수준입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 이번 사건의 실질취득 기준 가격도 현재 최저가 99,470,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 가압류 · 김광겸 | 200,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 가압류 · 전명훈 | 13,636,600원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 정재훈 | 24,368,800원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유성진 | 14,569,500원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서형우 | 212,211,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 총 채권액은 474,785,977원, 배당액은 97,279,540원, 미배당은 377,506,437원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 377,506,437원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 406,810,299원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 48,740,300원 | 47,462,975원 | 427,323,002원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 권리부담을 키우는 요소라기보다 매수가격을 낮추는 변수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신탄중앙중학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·연립주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 버스정류장, 근거리에 신탄진역과 신탄진IC가 있어 대중교통 상황은 다소 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 5층 다세대주택, 통칭 브릭스빌이며 사용승인일은 2021.03.19.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 방범출입문이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 속하고 소로1류에 접합니다. 공시지가는 674,300원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 최근 비교 거래가 2건이라 실거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 김수지의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 대조하세요. 전입일 기준 대항력은 없지만 점유·명도 일정은 별도 문제입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 수리비와 내부 상태가 매수가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 실거래 표본 주의. 최근 12개월 거래가 2건뿐이므로 187,500,000원 평균을 절대적인 시세로 보지 말고 해당 호수의 상태·층·방향을 함께 비교하세요.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당입니다. 실제 배당표와 원본 서류를 확인하세요.
- 추가 유찰 판단. 현재도 감정가의 49%이지만 3회 유찰 시 69,629,000원, 4회 유찰 시 48,740,300원 시나리오가 있습니다. 가격과 경쟁 강도를 함께 보세요.
맺으며 — 권리보다 ‘실물 확인’이 남은 사건
이 사건은 복잡한 선순위 임차보증금 인수형이 아닙니다. 2023.06.14. 김광겸 가압류가 말소기준권리이고, 확인된 임차인 김수지는 2024.01.29. 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
가격은 이미 두 번 유찰되어 99,470,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 거래 평균 187,500,000원의 53.1% 수준으로 수치상 할인 폭이 큽니다. 다만 8세대 다세대에 거래 표본이 2건뿐이고, 내부 확인도 제한됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 권리는 비교적 정리되어 있고 가격은 내려왔지만, 최종 승부는 내부 상태·점유·실제 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 달린 물건입니다.
