청주지방법원 2026타경17. 충청북도 청주시 청원구 율량동 860의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 4층으로, 지층부터 3층까지는 공부상 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 지층과 3층은 공실 상태로 조사됐고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
현재 최저매각가는 588,198,000원으로 감정가 대비 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순한 다회유찰 할인형이 아닙니다. 등기상 말소기준은 2026.01.20 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 2016.02.29 김장만 전세권, 2025.08.25 황승일 가등기, 2025.08.25 노희경 전세권이 모두 선순위입니다. 특히 매각물건명세서에는 황승일의 가등기와 김장만의 선순위 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경17 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 860 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 지층~3층 근린생활시설 · 4층 주택 |
| 건물 구조 | 라멘조 및 조적조 슬래브지붕 · 지하 1층·지상 4층 |
| 소유자 | 김승연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,406,950원 / 588,198,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경숙 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
과거의 우암새마을금고·청주농업협동조합·성심신용협동조합·국민은행 근저당과 과거 전세권들은 이미 등기부상 말소된 내역이 있습니다. 반면 현재 입찰자가 집중해야 할 것은 살아 있는 선순위 권리입니다. 이 사건에서는 ‘근저당이 얼마나 남았는가’보다 가등기와 선순위 전세권을 어떤 조건으로 인수하는가가 훨씬 중요합니다.
② 점유·임차 — 알려진 5,000원만 보면 안 된다
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최면향 | 1층 점포 1칸 | 1,000원 | 2019.06.07 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김장만 | 1층 점포 1칸 | 3,000원 | 2016.03.07 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김현숙 | 2층 전체 · 교회 | 2,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 제예름 | 401호 전체 | 1,000원 | 2021.04.05 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 최찬희 | 402호 전체 · 주거 | 미상 | 2024.07.16 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심규리 | 점유부분 미상 | 미상 | 2019.06.26 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
배당모형에는 최면향 1,000원, 김장만 3,000원, 제예름 1,000원에 대해 대항력은 있으나 우선변제권이 없어 합계 5,000원을 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다. 그러나 이 5,000원은 이 사건의 총 인수위험이 아닙니다. 김현숙은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 최찬희와 심규리는 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 이들은 대항력 가능·미상으로 보고 실제 보증금과 점유관계를 확인해야 합니다.
또한 김장만은 점유자료에서 보증금 3,000원으로 기재돼 있는 동시에 등기부에는 전세금 30,000,000원의 선순위 전세권자로 나타납니다. 서로 다른 금액을 임의로 합산하지 말고, 동일한 임대차 관계인지 별개의 채무인지 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저가는 588,198,000원이고, 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 411,738,600원, 4회 유찰 시 288,217,020원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 배당모형상 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 588,198,000원 | 0원 | 5,000원 | 329,916,020원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 411,738,600원 | 0원 | 5,000원 | 155,221,214원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 288,217,020원 | 0원 | 5,000원 | 33,381,982원 |
세 시나리오 모두 배당모형상 채권자 총 청구 250,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 그러나 배당 부족이 없다는 사실과 매수인의 권리인수 위험은 별개입니다. 선순위 가등기와 전세권은 배당표 숫자만으로 사라지는 권리가 아니므로, 회차가 내려가도 핵심 위험은 그대로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 588,198,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,281,980원 |
| 임차인 최면향 보증금 · 매수인 인수 | 1,000원 | 0원 |
| 임차인 김장만 보증금 · 매수인 인수 | 3,000원 | 0원 |
| 임차인 제예름 보증금 · 매수인 인수 | 1,000원 | 0원 |
| 을구 14번 전세권 · 김장만 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 20번 전세권 · 노희경 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 김경숙 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 329,916,020원 |
배당모형상 집행비용 8,281,980원, 채권자 배당 250,000,000원, 소유자 잔여 329,916,020원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인 5,000원 인수 및 미상 보증금, 가등기·선순위 전세권의 권리인수 위험은 배당대금 분배와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 율량초등학교 북측 인근. 단독주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 지층~3층은 공부상 근린생활시설이며 지층·3층은 공실, 4층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 330.6㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지입니다.
- 공시지가. 1,006,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 건물. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 주택이 섞인 건물 전체 및 토지를 함께 매수하는 구조여서 단순 주거용 호실보다 권리·점유·용도 확인 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황승일 가등기 원인 확인. 2025.08.25 매매예약 가등기의 예약완결권 행사 가능성, 본등기 가능성, 가등기 종류를 반드시 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 가능성 확인. 매각물건명세서에 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실한다고 명시돼 있습니다.
- 김장만 전세권 확인. 2016.02.29 전세금 30,000,000원 선순위 전세권은 매수인 인수로 명시돼 있습니다.
- 노희경 전세권 확인. 2025.08.25 전세금 200,000,000원, 3층 전부의 전세권이 말소기준보다 앞섭니다.
- 점유자 보증금 확인. 최찬희·심규리의 보증금은 미상이며 김현숙은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 김장만 금액 대조. 점유자료의 보증금 3,000원과 등기 전세금 30,000,000원의 관계를 원본 계약서에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래가가 없으므로 49%라는 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·가등기 원인서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 소유권을 먼저 본다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 1,200,406,950원이 2회 유찰돼 최저가 588,198,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 경매에서 가격보다 앞서는 것이 취득할 권리의 내용입니다.
2025.08.25 소유권이전청구권 가등기는 매수인이 인수하며, 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시돼 있습니다. 2016.02.29 김장만의 30,000,000원 선순위 전세권도 인수 대상이고, 2025.08.25 노희경의 200,000,000원 전세권 역시 말소기준보다 앞섭니다. 여기에 대항력 있는 점유자와 보증금 미상 점유자까지 남아 있습니다.
감정가 49%라는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 가등기 본등기 가능성과 선순위 전세권의 실질 부담, 미상 임차보증금까지 모두 해소되거나 정확히 산정되기 전에는 실질취득비용과 소유권 안정성을 확정할 수 없습니다. 이 사건의 결론은 가격 할인보다 권리해소가 먼저입니다.
